Les logiques de fonctionnement du marché de l’immobilier de bureaux conditionnent l’armature métropolitaine

5 Les immeubles de bureaux constituent des outils productifs pour les entreprises. Ils doivent pouvoir répondre aux exigences d’adaptabilité et de flexibilité qui sont commandées par la spécialisation des processus de production (rétraction des entreprises sur leur production principale) et par le renforcement de la mondialisation des échanges commerciaux. Dans cette perspective, l’immobilier de bureaux représente un élément fonctionnel qui optimise le fonctionnement des entreprises et qui dynamise l’ensemble de l’économie métropolitaine.

6 Or, depuis une quinzaine d’années, la plupart des entreprises ne sont pas propriétaires de leurs murs, elles les louent. Cette formule a l’avantage de dégager de la trésorerie qui est ainsi investie directement dans le cœur de production (mouvement qui s’accentue par exemple dans les grandes entreprises anciennement publiques et qui vendent leur patrimoine immobilier à des investisseurs pour ensuite leur payer des loyers). Cette évolution a des conséquences importantes sur la géographie des entreprises dans les métropoles. Désormais, elles doivent se plier aux conditions géographiques du marché de l’offre déterminées principalement selon les stratégies spéculatives des investisseurs. Ce sont eux qui conditionnent les structures spatiales de l’économie métropolitaine.

7 L’intervention des investisseurs sur le marché des bureaux, qui remonte aux années 1970, mais qui a pris une véritable ampleur à la fin des années 1980, conduit à la mise en place d’un produit qui « s’autonomise » vis-à-vis de l’entreprise ; d’abord économiquement, puisque, à l’exception de locaux spécifiques, les surfaces de bureaux sont louées, puis par rapport aux logiques spatiales des entreprises car, en devenant un actif immobilier, la localisation géographique des immeubles de bureaux doit correspondre à la meilleure rente urbaine. De cette façon, l’immobilier de bureaux participe activement à la construction des dynamiques métropolitaines. Il contribue à survaloriser les espaces urbains les plus dynamiques qui assurent les meilleurs retours sur investissement et conduit l’urbanisation à un renforcement des pôles, lieux du moindre risque.

8 Ainsi n’est-il pas étonnant que le rapport Voisard (1989, p. 72), faisant un premier bilan de la répartition de la production des bureaux en France durant la période 1985-1988, ait constaté une augmentation moyenne de la production de 23 % par rapport à la période précédente (1980-1984) pour l’ensemble du territoire français (hors Corse), et une croissance de 120 % pour la région Île-de-France et de 225 % pour les Hauts-de-Seine. Il est encore moins étonnant que le dernier rapport Voisard de 1996, insiste sur le fait que « la construction de locaux de bureaux pour 1 000 habitants est marquée par une forte activité de l’ensemble des départements d’Île-de-France, et tout particulièrement des Hauts-de-Seine. Ce dernier présente un ratio quatre fois supérieur à la valeur moyenne nationale ».

9 Pour l’ensemble des métropoles régionales, la stratégie des offreurs a tendance à exalter la hiérarchie urbaine déjà constituée depuis la fin des trente glorieuses. Ainsi, hormis les principales métropoles (Lyon, Lille, Marseille, Nice, Strasbourg, Nantes, Rennes, Toulouse et Bordeaux), les autres villes ne sont pas jugées comme des marchés suffisamment dynamiques pour drainer des investissements en immobilier de bureaux. L’écart, la fracture économique, ne cessent donc de se creuser entre « métropoles rentables », « villes globales » ou en voie de globalisation, et métropoles de deuxième et troisième rang qui constituent des marchés jugés trop fragiles et trop risqués par les investisseurs.

10 De cette façon, l’immobilier de bureaux devient un élément fondamental de discrimination territoriale au même titre que d’autres équipements comme les lignes TGV, les autoroutes ou les aéroports. Considérés comme équipements urbains, ils peuvent susciter des synergies économiques dans les espaces métropolitains de premier et deuxième rangs, plus rentables et donc plus valorisés. Au contraire, dans les métropoles de troisième rang ou celles qui bénéficient d’une image peu dynamique [4], leur rareté — due à la frilosité des investisseurs qui préfèrent minimiser les risques financiers — représente un handicap économique difficile à surmonter. L’accueil des entreprises est rendu difficile du fait d’une pénurie de locaux adaptés. Si la métropole dispose de ressources suffisantes, comme dans le cas de Montpellier [5], elle peut suppléer la carence des acteurs privés en finançant sur comptes propres des locaux de bureaux. Mais, pour des agglomérations plus modestes, de tels équipements sont difficiles à faire supporter aux finances publiques. Ainsi se met en place en France, mais pas seulement, une géographie des activités calquée sur la géographie des rendements immobiliers [6].

11 Les agents de la filière immobilière sont devenus les interlocuteurs privilégiés des collectivités locales et sont des collaborateurs incontournables pour mener à bien les projets urbains. Par exemple, à l’échelle de l’Île-de-France, la compétition des eurocités a renforcé leur poids économique et politique. Les entreprises sont plus exigeantes en matière de localisation et sont plus mobiles. Il est donc nécessaire pour les instances d’aménagement territorial de faire en sorte que le parc d’immobilier à la location soit le plus adapté à leur demande ; il en va de la position concurrentielle de l’Île-de-France [7]. Dans ces conditions, les politiques publiques n’ont d’autre solution que d’encourager l’offre immobilière privée dont les nouveaux produits mis sur le marché sont autant d’espaces d’accueil pour de nouvelles entreprises. Mais cette libéralisation de la production des bureaux, symbolisée par l’abandon récent de l’agrément bureau (2000), contribue à aggraver les déséquilibres du territoire dans la mesure où l’on sait que les agents de la filière immobilière ont tendance à renforcer les pôles déjà constitués, espaces du moindre risque financier.

12 Ainsi, aujourd’hui, la mondialisation immobilière conduit l’État à renoncer au principe d’égalité territoriale (qu’il a pourtant essayé de maintenir tant bien que mal depuis une quarantaine d’années grâce à différents dispositifs réglementaires d’urbanisme et d’aménagement du territoire) pour mieux garantir la position concurrentielle de ses métropoles, au premier chef desquelles se trouve la capitale. Ce constat pose un problème récurrent, qui est de savoir quelle est la place et le pouvoir des États-nations dans une économie mondialisée. « Au système international des économies semble se substituer une organisation globalisée où les économies nationales seraient décomposées puis réarticulées au sein d’un système de transactions et de processus opérant directement au niveau international » (Boyer, 2000).

13 Ici, dans le cas des marchés immobiliers et fonciers, phase ultime de la mondialisation, ce serait l’espace urbain, le territoire, qui serait décomposé puis réarticulé au sein d’un système de transactions organisé au niveau international (voir les transactions récentes à Paris ou Bordeaux qui sont le fait d’investisseurs internationaux, en particulier des caisses de retraite américaines). L’utilisation de plus en plus courante du terme de gouvernance pour décrire le fonctionnement de la politique locale actuelle, ne symbolise-t-il pas ce glissement du pouvoir, du politique vers l’économique ?

14 Les propos de Serge Hervé, président de Vendôme, lors du 7^e voyage du Club des Clubs à Bordeaux sont, sur ce point, tout à fait édifiants : « les élus et les professionnels de l’immobilier n’ont pas forcément la même conception du temps. Certains voudraient aller plus vite que ne le permettent les procédures. Le tout est d’arriver à ajuster ces deux notions de calendrier et c’est aussi l’un des objectifs du Club des Clubs. Nous comptons d’ailleurs poursuivre notre travail avec Bordeaux en incitant des investisseurs à aller dans cette ville et en ouvrant des portes à Alain Juppé s’il le désire » (Sud-Ouest, mars 2000). Cette dernière remarque illustre parfaitement le poids politique et la puissance économique de la filière de l’immobilier d’entreprise dans le jeu de pouvoirs qui façonne la construction métropolitaine.

Le marché de l’immobilier de bureaux renforce la ségrégation urbaine entre les espaces du centre et de la périphérie des métropoles

15 À partir du recensement des activités de bureaux dans les différents espaces de Bordeaux et de Toulouse, on observe, comme l’économiste spatial Mario Polèse, que la déconcentration des bureaux dans les zones de banlieue ne constitue pas un affaiblissement des espaces centraux. Au contraire, elle caractérise une très forte tension du marché dans ces espaces qui restent les plus convoités par les entreprises. La croissance de la demande en surface de bureaux, ne pouvant être contenue dans les seuls espaces centraux, est en partie décentralisée (au sens premier du terme) vers des espaces de banlieue. Il résulte de cette redistribution économique un renforcement du centre-ville et une augmentation régulière des prix à la location ou à la vente. Ce mécanisme de marché induit un processus régulier de sélection économique par expulsion de certaines activités. Ainsi, le marché des bureaux a-t-il tendance à renforcer la spécialisation des espaces métropolitains. C’est pourquoi l’on retrouve, à l’échelle de métropoles comme Bordeaux et Toulouse, la dualisation fonctionnelle et urbaine observée par Jacques Malézieux en région Île-de-France. Les relevés statistiques montrent, en effet, que les espaces centraux ont tendance à accentuer leur rôle de référent urbain pour les activités de bureaux de type financier, assurance, immobilier, professions libérales et administration d’entreprise publique (dans une moindre mesure, administration privée). Les bureaux des communes de banlieue sont occupés, davantage, par des activités en relation avec la production industrielle, le commerce ou les activités de routine de type back office. En cela, le marché immobilier des bureaux tend à accentuer, dans le tissu urbain, les spécialisations fonctionnelles marquant les territoires métropolitains sous le sceau de la sélectivité et de la dualisation économique et sociale.

16 La physionomie intramétropolitaine générale des activités de bureaux s’organise ainsi. En zone centrale, on observe une forte concentration des activités juridiques, de conseils, d’assurance, de finance, d’immobilier, de santé et d’administration. Dans les communes de banlieue, on trouve principalement des activités de commerce de gros industriel, des activités d’aide à la production (comme les activités d’architecture et d’ingénierie) ou encore des activités informatiques. Entre ces deux espaces, le péricentre est marqué par une plus faible spécialisation en activités juridiques, comptables et conseils que le centre-ville, alors qu’il est mieux représenté dans les activités de bureaux, d’aide à la production et des activités de publicité. Il représente une forme de zone tampon, où se côtoient activités juridiques, administrations, sociétés informatiques et de commerce de gros. Il constitue l’espace d’extension du marché central de l’immobilier de bureaux et il s’oriente vers une spécialisation fonctionnelle de type centre-ville [8](fig. 1).

Fig. 1

Les types d’activités de bureaux selon leur localisation

Les types d’activités de bureaux selon leur localisation

17 Par ailleurs, lorsque l’on détaille la composition des activités de services aux entreprises (passage de la nomenclature INSEE NAF 74 à la NAF 700), on observe des spécialisations plus marquées du centre-ville et des communes de banlieue. Le centre-ville abrite surtout des activités juridiques, comptables, des activités de conseil pour les affaires, la gestion et des agences pour la publicité. Elles représentent 61 % des établissements de services aux entreprises en zone centrale pour Bordeaux et Toulouse. Les communes de banlieue sont spécialisées dans des services liées au processus de production. Les activités d’ingénierie, les études techniques, les analyses et inspections techniques, les services annexes à la production, le conseil pour affaires, la gestion et la publicité concernent 54,2 % des établissements de bureaux de la banlieue bordelaise et 80,4 % de la banlieue de l’agglomération toulousaine.

18 Derrière les façades miroirs uniformisées des bureaux, renvoyant toutes une même image, celle d’une urbanisation dite « tertiaire », se cache une nouvelle économie urbaine duale, basée sur la spécialisation accrue des espaces métropolitains qui entraîne une recomposition du tissu économique des espaces centraux et périphériques (au sens large). Il en résulte un renforcement du processus de la sélectivité urbaine dont l’une des causes premières est la logique de fonctionnement du marché immobilier. Ce dernier instaure une géographie des valeurs foncières et immobilières à partir desquelles les entreprises doivent ensuite adapter leurs localisations selon leurs moyens et selon leurs besoins [9].

Le cas toulousain illustre les mécanismes de construction d’une dynamique de marché

22 Dès le milieu des années 1980, Toulouse souffre d’une pénurie de locaux de bureaux. Les implantations de sociétés aéronautiques et de l’espace : Aérospatiale, CNES, Ariane-Espace, Matra, Alcatel-Espace… ont essaimé des petites structures de PME-PMI recherchant, à proximité des donneurs d’ordres, des sites et des locaux qui puissent les accueillir. C’est le moment où se constituent les parcs de banlieue autour des principaux pôles technologiques : parcs à Blagnac proches des usines de montage des Airbus, parc de Labège-Innopole et Ramonville près du complexe scientifique de Toulouse Rangueil (CNES, Spot Image etc.). Il en résulte une demande insatisfaite car les sous-traitants ne souhaitent pas se localiser dans des immeubles de bureaux du centre-ville inadaptés à leur production (la plupart d’entre eux utilisent des machines encombrantes) et trop loin de leurs donneurs d’ordres (avec lesquels ils peuvent avoir d’intenses relations de production). Au commencement de l’aventure des bureaux toulousains, il y a donc un véritable marché, encouragé par une demande réelle.

23 Le promoteur local A. Fonta réalise de nombreux programmes qui font littéralement exploser l’offre de bureaux en blanc. Dès 1986, on pouvait lire dans Entreprise et Région « Toulouse : bureaux en blanc plein régime ». Comme argumentaire de cette dynamique : « La vigueur du marché des bureaux y atteste de la force des acquis et des promesses du futur. […] Toulouse a acquis sa dynamique propre et quelle dynamique ! Le marché des bureaux devance rarement le développement économique ! Il en est, par contre, un excellent révélateur et la double accélération qu’il a connue depuis cinq ans atteste de la vigueur de l’économie toulousaine. »

24 Mais cette vision du marché n’est déjà pas partagée par tous. La même année, le prétendu « emballement de la machine » rend circonspects certains acteurs locaux connaissant depuis longtemps le marché toulousain. Jean-louis Pujol, directeur régional de Septime (administrateur de biens immobiliers), invite, dès 1988, tous les investisseurs à la prudence. « Tout le monde a cru au marché des bureaux à Toulouse. Il y avait une réelle pénurie de surfaces tertiaires il y a cinq ans. Tous les promoteurs sont arrivés et ont construit. Résultat : le marché est saturé. » Jean Casamiquela, animateur de l’observatoire de bureaux à Toulouse, va dans le même sens. Il déclare : « en additionnant les surfaces que représentent tous les programmes lancés ou annoncés, on arrive à 90 000 m² à commercialiser au cours des années qui viennent… heureusement que figurent dans ce total beaucoup de projets non datés ». L’article d’Entreprise et Région pose déjà clairement la question : « Est-ce un nouvel eldorado ou risque-t-il d’y avoir une crise ? »

25 Thiéry Tilmant, responsable de la société A. Thouard-Toulouse, répond : « Sans doute ni l’un ni l’autre. Il faut distinguer le marché de périphérie de celui du centre-ville. En périphérie, la demande est bien connue, très porteuse, et même si l’on assiste à une multiplication des opérateurs, il n’existe pas grand risque d’emballement : c’est l’avantage des produits parc, on bâtit au fur et à mesure. » Cette déclaration rassurante suppose une grande maîtrise du marché ce qui, bien sûr, ne correspond pas à la réalité puisque, avant la création de l’observatoire immobilier en 1996, le parc total de bureaux n’était pas connu de façon précise, ni celui des bureaux vacants. Quant à la demande des entreprises locataires ou propriétaires, elle n’est toujours pas connue à ce jour. Cette remarque de la part de l’un des principaux commercialisateurs de la place toulousaine correspond à l’amorce de construction d’un discours marketing destiné aux investisseurs et aux collectivités locales pour balayer leurs éventuels doutes et pour faire en sorte qu’ils continuent à acheter. Avant que la réalité économique ne reprenne le pas, il reste un délai de trois années qui correspond au temps nécessaire entre le moment où le permis de construire est déposé et celui où le programme immobilier est mis sur le marché.

26 Pendant ce temps, la tendance est au gonflement d’une bulle spéculative. Le discours marketing place Toulouse parmi les villes les plus dynamiques de France pour le marché des bureaux (et ce, alors que le marché est déjà virtuellement en suroffre et donc en crise). Les investisseurs sont très sensibles à cette « émergence » du marché toulousain projeté et amplifié au dehors de la ville, notamment dans les bureaux des investisseurs parisiens. Toulouse apparaît comme le « nouvel eldorado ». Il y a un effet de boule de neige qui entraîne les investisseurs à se risquer sur le marché toulousain. « À Toulouse, tous les investisseurs institutionnels sont présents et ont acheté du bureau : la Société générale, l’immeuble Les Gémeaux à Basso-Cambo, le Crédit lyonnais, le Delphes, près de Compans Caffarelli, le Crédit mutuel à Labège, la Marseillaise de crédit, le bâtiment Zodiac du parc technologique du canal » (Louis G. Pelloux, dirigeant du Groupe Pelloux, 1989, revue Entreprendre). La dynamique du marché toulousain se construit ainsi par accumulation des opérateurs qui investissent Toulouse simplement pour des raisons de positionnement concurrentiel : il faut être présent dans une ville où les concurrents sont présents.

27 Il existe bien quelques rares investisseurs qui ne croient pas au miracle toulousain. C’est le cas, par exemple, de Claude Vernot responsable d’une SCPI de la banque Courtois qui, dès 1989, n’adhère pas à la vision du discours ambiant faisant de Toulouse un marché très porteur. « Nous investissons très peu dans l’immobilier d’entreprise, car nous estimons que les risques y sont trop importants, compte tenu d’une part de la relative surchauffe du marché à Toulouse, d’autre part des incertitudes qui planent toujours sur l’économie d’une ville encore trop mono-industrielle. Un investisseur raisonne sur une échéance de dix à quinze ans. Or l’économie toulousaine reste à notre avis encore trop fragile » (Développeurs, 1989). Hormis ce cas atypique, les autres banques marchent « à plein régime » dans l’aventure toulousaine : « la rentabilité moyenne de l’immobilier d’habitation est de l’ordre de 3 % » explique M^me Delmas de la banque La Hénin. « Dans l’immobilier d’entreprise, on atteint 9 à 10 % pour les bureaux. » Le calcul est implacable, il faut investir dans les bureaux toulousains et toutes les banques injectent des capitaux dans des programmes de bureaux qui n’ont aucune réalité économique structurelle.

28 La crise, qui constitue la troisième étape, va réellement être mise au jour lorsque, dès 1990, les dirigeants politiques du parc de Labège-Innopole commencent à faire entendre qu’il se pourrait qu’ils interdisent de nouveaux permis pour des bureaux en blanc pour l’année 1991. En effet, ils se seraient rendus compte, à la suite d’une expertise du marché sur la zone d’activités, d’une trop grande distorsion entre l’offre et la demande. Pour ne pas nuire à la dynamique du site, ils seraient prêts à attendre que le marché se stabilise pour reprendre plus tard la construction des bureaux en blanc. Cette annonce, qui s’officialise fin 1991, jette un froid pour tous les offreurs qui se servaient du modèle de réussite du parc de Labège-Innopole pour asseoir leurs nouveaux projets immobiliers.

29 Ce premier coup de semonce tombe, à quelques mois près, au moment où est inauguré le nouveau Technoparc flambant neuf réalisé par STIM Sud-Ouest (groupe Bouygues). De fait, s’ensuit une discussion d’intervenants autour de la question : Pourquoi faut-il investir à Toulouse ? La directrice de la STIM Pascale Cieutat, dans un article de La Dépêche du Midi (8 juillet 1990), tente de rassurer au mieux les investisseurs interpellés par la décision d’arrêt de la production à Labège-Innopole. Elle assure « qu’aucune saturation du marché n’est à craindre ». Il faut dire que la STIM réalise là son premier programme de bureaux et un arrêt de la production serait fâcheux pour cette société qui vient s’implanter spécialement dans Toulouse pour participer, avec les autres promoteurs, à la grande « euphorie toulousaine ». Comme nous l’indiquera le nouveau directeur, « la STIM était en retard sur le marché toulousain et la crise a cassé les projets de développement de cette société dans le marché toulousain ».

30 En 1991, les programmes de bureaux déposés en 1987-1988 sortent de terre et ne trouvent pas preneur. Le stock de bureaux destinés à la location augmente sensiblement et indique le début d’une grave crise. Les commercialisateurs ont des stocks importants de bureaux non commercialisés Devant l’évidence, La Dépêche du Midi titre, en janvier 1991, « La fin du miracle toulousain ». Qu’à cela ne tienne, certains croient, ou veulent faire croire encore au marché toulousain. Pour André Dupin de la Banque populaire : « L’immobilier de bureaux dont certains disent qu’il est proche de la saturation, n’inquiète apparemment pas les banquiers. Le marché local est de l’ordre de 50 000 m² par an. Il n’y a pas de problème d’invendus notables et la rentabilité est toujours de l’ordre de 8 à 9 % » (La Dépêche du Midi, 8 septembre 1991). Ces propos rassurants sont destinés aux investisseurs parisiens qui pourraient s’inquiéter de la rumeur de crise du marché toulousain… qui les conduirait à ne plus acheter les derniers bureaux réalisés en blanc et financés par un pool bancaire… dont la Banque populaire fait partie.

31 Mais, malgré les efforts de la plupart des acteurs de l’offre pour minimiser la crise, rien n’y fait, désormais « Toulouse est dans les turbulences » (Développeur, 1992). La première phrase de l’article résume parfaitement la situation : « L’agglomération toulousaine aurait-elle voulu voir trop grand ? ».

32 Les investisseurs se rendent compte, à leurs dépens, qu’ils ont été « bernés ». Claude Quintard, directeur général de Vendôme Gestion, investisseur présent à Toulouse jusqu’en 1990, fait le point de la situation avec clarté et amertume : « Le marché provincial est généralement de plus en plus difficile, mais certains marchés souffrent plus que d’autres. Tel est le cas de Toulouse. C’est un marché étroit, sur lequel le manque évident de coordination en matière de lancement de programmes de bureaux en blanc s’est soldé par une saturation très rapide, et aujourd’hui par une suroffre. Certains programmes sortent actuellement à des prix égaux, voire inférieurs à ceux d’il y a deux ans. Pour nous qui recherchons une rentabilité, ce type de produit fait peur » (Développeur, 1992). Le mot est lancé, la peur. Toulouse, qui attirait tous les investisseurs en 1988, fait peur en 1991. Mais ce qui est clairement indiqué, c’est le manque de coordination et donc de gestion. Ce qui apparaît comme un marché dynamique, porteur en 1989, devient un marché étroit en 1992.

33 Ainsi s’explique que Toulouse ait connu, entre 1984 et 1993, une production de 1,3 million de m² de bureaux, doublant son parc immobilier qui passe de 1,5 à 2,9 millions de m² et ce, alors que les emplois de bureaux n’augmentaient que de 20 % (leur nombre est passé de 104 000 à 130 000 durant cette période). S’explique aussi, par voie de conséquence, la crise immobilière dont les effets se font encore sentir dix ans après. Il n’empêche que cette dynamique de production immobilière spéculative, qui ne s’explique que selon des mécanismes propres à la filière immobilière, a des conséquences sur la dynamique économique et le potentiel d’attractivité de la métropole. L’équipement immobilier contribue à renforcer la métropolisation toulousaine. Par exemple, à l’échelle régionale du Grand Sud-Ouest, les prix du marché sont plus faibles et le choix de produits et de localisations plus large qu’à Bordeaux ou à Montpellier. Aussi, des entreprises parisiennes ou étrangères qui veulent se délocaliser vont-elles choisir de préférence Toulouse pour cette raison [11].

Le cas bordelais illustre, de la même façon, une production de bureaux conditionnée par les cycles du marketing immobilier

34 En 1988, alors que le marché bordelais sortait à peine d’une précédente crise, André Subercazes (responsable de l’agence Féau-Hampton) confiait, au journal Sud-Ouest (10 mars 1988), ses craintes vis-à-vis du climat d’euphorie qui semblait gagner à nouveau les promoteurs et investisseurs : « Attention à la surabondance. Elle est nuisible. Entre 1974 et 1979, on a construit des bureaux dans tous les coins : le Concorde, le Wilson, le Georges V et Mériadeck. On mettait 60 000 m² sur le marché chaque année alors que la demande stagnait à 10 000 m². On a découragé les promoteurs. Les Anglais, les Parisiens sont repartis chez eux et bien des promoteurs locaux ont mangé la grenouille. On avait fini par stabiliser la situation et écouler les stocks. Mettons le couvercle sur la marmite, arrêtons l’ébullition qui recommence. Tous les maires, et je le comprends, aspirent à avoir leur technopole, tous les investisseurs souhaitent faire des profits et c’est leur métier. Mais quand seront construits tous ces immeubles, dont la plupart resteront vides, qu’aura-t-on prouvé ? ». On pourrait être tenté de lui répondre, a posteriori, que cette situation de marché aura au moins prouvé qu’en matière d’immobilier de bureaux, les mêmes erreurs peuvent être reproduites à une dizaine d’années d’intervalle.

35 En 1992, le PDG de FINEXTEL, une SICOMI qui détenait cinq immeubles de bureaux dans l’agglomération bordelaise, considérait que l’ère du marché de bureaux en blanc était résolument révolue : « les marchés de province ne sont pas des marchés d’investisseurs mais des marchés d’utilisateurs. Pour que les investisseurs s’y intéressent à nouveau, il faudrait modifier la nature de leurs relations avec les locataires et s’orienter vers un bail à l’anglaise, afin que le propriétaire soit assuré d’une durée suffisante de douze ou quinze ans, le temps nécessaire à l’amortissement de l’immeuble » (Développeur, 1992). Cette vision du marché a, par ailleurs, été partagée par l’ensemble des acteurs de la promotion et de l’investissement immobilier.

36 Or, voici, depuis peu, que les bureaux, et en particulier les bureaux en blanc, semblent revenir « en force » sur le marché de l’immobilier d’entreprise bordelais. C’est la conséquence locale de la reprise observée au niveau national. Dès 1996-1997, Bourdais et Thouard sont d’accord pour parler d’un certain frémissement du marché à la hausse. Mais, en 1998, la demande placée a dépassé le chiffre de 2,1 millions de m² (soit le record absolu, devançant l’année 1989 qui atteignait 2,05 millions de m²). De fait, la sortie de crise paraît bien amorcée. Le marché bordelais jugé, jusqu’alors, trop étriqué et donc trop risqué, retrouve les faveurs de certains investisseurs qui reviennent timidement sur les produits en blanc (par exemple, le Millenium sur la zone de la Bastide, réalisé conjointement par la SOGESPROM, filiale immobilière de la Société générale, et CGIS, filiale immobilière du groupe Vivendi, ou bien le programme France Littoral Aménagement situé sur la ZAC Ravezies).

37 À partir de ces quelques opérations en cours, les commercialisateurs tentent de relancer un discours marketing spéculatif. Ils n’hésitent plus à parler d’une sérieuse reprise en invitant les investisseurs à participer à cette relance de l’immobilier de bureaux [12]. Les hebdomadaires spécialisés consacrent des dossiers spéciaux expliquant les vertus de cette reprise du marché et de la production (d’ailleurs, ils sont souvent accompagnés de publicités pour des collectes de SCPI…). La presse locale participe à cette campagne de marketing urbain (le journal Sud-Ouest du 2 février 2000 parle d’une « embellie » du marché des bureaux bordelais). Le clou est enfoncé avec le constat des Échos, qui considère qu’en 1999, « personne ne semble redouter le phénomène de surchauffe. Le marché a été tiré l’an passé par l’émergence de la nouvelle économie et par les petites et moyennes demandes, fait nouveau qui témoigne de la solidité de la reprise » (Les Échos, mars 2000). C’est donc sur la nouveauté [13], et sur une légère reprise à la construction, que les agents de l'immobilier de bureaux fondent la(leur) reprise. Cette campagne médiatique a eu des effets certains sur le marché de bureaux bordelais (en particulier, on a observé une augmentation des rachats de programmes immobiliers par des investisseurs internationaux [14]).

38 Mais de nombreux acteurs de la promotion immobilière de bureaux bordelais restent insensibles à « cette relance » de l’immobilier de bureaux. À l’exemple d’Alain Ferrasse, responsable local de la SAE, ils considèrent que « la construction en blanc demeure aléatoire, y compris dans des secteurs du centre-ville. Les opérations en blanc, c’est difficile à monter. Le prix du marché est trop bas pour faire entrer le risque locatif dans un bilan. Il faudrait qu’il y ait au moins 10 % de marge, ce qui n’est pas le cas » (DIEED Études, décembre 2000). Preuve, s’il en est, que le discours commercial n’a pas su créer d’émulation suffisante pour emballer le marché qui, après deux années de reprise de la production, est retombé dans une certaine atonie justifiée par la faible rentabilité des opérations immobilières.

La filière de l’immobilier de bureaux conditionne la dynamique métropolitaine

39 La filière de l’immobilier de bureaux conditionne la dynamique métropolitaine ; soit que les agents de la filière appliquent des règles de rendement strictes avec les conséquences de discriminations territoriales et fonctionnelles que nous avons vues en première partie, soit qu’ils tombent, plus ou moins sciemment, dans une logique spéculative ce qui a aussi des conséquences sur l’ensemble de l’économie métropolitaine. Dans les deux cas, elle est un acteur déterminant dans le système de construction des territoires métropolitains [15].

40 Le renforcement des pôles économiques majeurs paraît inéluctable, aussi bien à l’échelle inter qu’intramétropolitaine, car ils sont les seuls à pouvoir susciter un marché dynamique et donc les seuls susceptibles d’intéresser les investisseurs immobiliers. Selon cette logique de rentabilisation du capital immobilier, on peut s’interroger sur le modèle d’organisation métropolitaine à venir. À terme, on peut supposer que seules les métropoles les plus rentables seront investies par la filière immobilière et que donc seules quelques meter-polis pourront se hisser au niveau de l’échange socio-économique global. Et au sein de ces meter-polis, seuls quelques pôles survalorisés par la filière immobilière, situés en zone centrale ou à proximité, pourront participer aux échanges de l’économie en réseaux (Castells, 1998). De cette façon, le marché de l’immobilier de bureaux laisse présager une accélération des processus de ségrégation socio-économique déjà en œuvre depuis l’adoption de l’urbanisation de zonage.

41 L’immobilier de bureaux interroge donc à ce titre le rôle de la politique territoriale dans un monde ouvert où les territoires métropolitains sont en passe de devenir les terrains d’exercice d’une logique de marché exclusive. Il nous paraît particulièrement significatif et symbolique des mutations de l’organisation politique des territoires, qui doit désormais composer avec des acteurs très mobiles (investisseurs et entreprises) n’hésitant plus à se délocaliser s’ils sont trop contraints par « les outils de la technocratie archaïque » (Auguste Thouard, immobilier d’entreprise, 1993). Dès lors, s’opposent l’équilibre territorial socio-économique et les logiques de rente urbaine des sociétés de la filière de production, véritables multinationales implantées dans plusieurs pays. Nous avons vu que dans cette opposition ce sont les agents de la filière immobilière qui ont le plus de pouvoir d’action sur les territoires. C’est aussi pour cela qu’il est nécessaire d’étudier leurs logiques de fonctionnement si l’on veut mieux comprendre le processus de métropolisation.

Le marché immobilier, comme un produit économique issu du jeu d’un champ socio-économique particulier, est un agent actif de métropolisation

42 Le cas du marché de bureaux toulousain révèle un effet de champ. On peut trouver diverses causes à la surproduction des années 1988-1991, crise du Golfe, croissance économique en baisse etc., mais celle qui nous est apparue la plus significative reste l’effet de champ.

43 En effet, si la dynamique de l’économie toulousaine ne justifiait pas l’euphorie productive, la logique de fonctionnement du champ de l’immobilier imposait à chaque agent, dans la mesure de ses moyens, c’est-à-dire selon sa position dans le champ, de participer au champ de forces économiques en place (« le champ de forces est aussi un champ de luttes, champ d’action socialement construit où des agents dotés de ressources différentes s’affrontent pour accéder à l’échange et conserver ou transformer le rapport de force en vigueur » [Bourdieu, 2000, p. 244]). Les promoteurs nationaux sont venus à Toulouse parce qu’il fallait être là pour le symbole et pour se positionner dans un espace en fort développement, pour se positionner dans le champ de forces et conserver ou améliorer sa position dans la structure du champ.

44 Afin d’alimenter la dynamique du champ de forces en cours, cependant que le marché immobilier est déjà en crise (les taux de vacance croissaient), les agents dominants, désireux de maintenir leur position et de tirer bénéfice de « l’Eldorado toulousain », vont soutenir un discours marketing optimiste. Ce discours commercial traduit la stratégie des promoteurs nationaux les plus puissants qui souhaitent protéger leurs intérêts économiques. De par leur position dominante, ils sont seuls détenteurs de l’information complète et seule source officielle d’information sur le marché. Leurs opinions présentées en forme « d’analyses de marché » (publiées dans les rapports annuels de conjoncture) prennent un caractère performatif. Par phénomène de reproduction du champ, l’ensemble des autres agents entretient ce discours commercial (en reproduisant, par exemple, les analyses de marché des dominants dans leurs propres analyses) avec plus ou moins de liberté selon leur position de domination dans le champ (qui les rend tributaires des informations des dominants, c’est-à-dire en fonction de leur capital social et économique). Le marché est ainsi soutenu de façon artificielle par les dominants du champ de l’immobilier.

45 Cet effet de champ n’est pas propre à Toulouse ou à un espace métropolitain en particulier, on le retrouve ailleurs. Nous avons évoqué le cas du marché bordelais qui a connu une période de reprise récente du marché dont les fondements sont principalement issus du discours commercial. La meilleure preuve en est la période la plus récente à partir de l’année 2000 qui a montré des signes d’essoufflement. Les entretiens conduits auprès des agents de la filière de promotion immobilière ont permis de mettre en évidence non pas un essoufflement de la conjoncture immobilière mais plutôt un essoufflement de la campagne de marketing orchestrée par les promoteurs nationaux pour justifier les nouvelles constructions de bureaux (liées à la réhabilitation des quais de la Garonne) et s’assurer ainsi que les investisseurs les suivraient dans cette entreprise. C’est encore ici l’illustration d’un effet de champ où les promoteurs nationaux, aidés des commercialisateurs nationaux, ont pu, grâce à leur capital symbolique, économique et social (réseaux), alimenter un discours optimiste et donc engendrer un élan de production.

46 Les tendances du marché immobilier sont donc autant le résultat de conditions économiques que d’un jeu social particulier. On ne peut comprendre les mécanismes de production immobilière si l’on ne prend pas en compte les conditions socio-économiques de construction de ce marché. Il faut traiter la géographie des bureaux (ou des activités tertiaires pour reprendre une formule plus consacrée) comme un produit socio-économique propre à un champ particulier et qui affecte les espaces et les territoires métropolitains.