1 En France, un logement sur dix est une résidence secondaire. La géographie de ce type de logement ne doit rien au hasard. Certes, les espaces au sein desquels les résidences secondaires sont localisées sont multiples, mais ils sont cohérents. Loin des métropoles, c’est une autre France attractive qui se dessine. Elle révèle aussi, en creux, les contours de territoires à l’avenir bien incertain, ceux d’une « France des marges ».

2 Selon le recensement de la population (RP) 2013 [1], on dénombre 33,6 millions de logements en France métropolitaine. Plus de 8 sur 10 (82,8 %, soit 27,8 millions) sont des résidences principales. Le reste se décompose en résidences secondaires ou logements occasionnels (9,5 %, soit 3,2 millions) et en logements vacants (7,7 %, soit 2,6 millions). La part des résidences secondaires n’est donc pas négligeable et mérite qu’on s’y attarde, et ce d’autant plus qu’elle est très inégale d’un territoire à l’autre. Elle apporte un éclairage sur l’attractivité des territoires différent, mais complémentaire de celui proposé par les chiffres de la présence et de la mobilité résidentielle. Mais leurs contours définissent aussi, en creux, une France assez à l’écart des dynamiques économiques productives et présentielles [2].

Les résidences secondaires concentrées dans une poignée de départements

3 La France est un pays de résidences secondaires [3], mais avec une distribution spatiale extrêmement déséquilibrée (carte 1). À eux seuls, les deux Savoie et les deux Corse, les départements des Alpes-Maritimes et du Var, des Pyrénées-Orientales, de l’Aude et de l’Hérault, de Loire-Atlantique, du Calvados, du Pas-de-Calais et de Paris concentrent plus de 1,2 million de résidences secondaires, soit 39,1 % de ce parc immobilier. Dans ce même ensemble de seulement treize départements ne sont localisées que 18,5 % des résidences principales de la métropole. Si les résidences secondaires étaient réparties sur le territoire de la même façon que les résidences principales, ces treize départements ne comprendraient que 18,5 % des résidences secondaires. Or, la proportion observée est deux fois plus élevée, ce qui souligne l’importance de la concentration géographique de ce type de logements dans un nombre restreint de territoires. Si l’on enlève Paris (100 000 résidences secondaires pour 1,1 million de résidences principales), le déséquilibre est encore plus grand dans les douze autres départements qui concentrent 36,0 % des résidences secondaires de métropole pour 14,3 % des résidences principales de l’Hexagone.

Fig. 1

Le nombre et la part des résidences secondaires en France

Le nombre et la part des résidences secondaires en France

Carte 1

Le nombre de résidences secondaires selon les arrondissements de France métropolitaine (RP 2013)

Le nombre de résidences secondaires selon les arrondissements de France métropolitaine (RP 2013)

4 Au sein de ces douze départements, les résidences secondaires peuvent, elles aussi, être très inégalement réparties. C’est le cas dans le Pas-de-Calais où près des trois-quarts des 44 000 résidences secondaires sont situées le long de la côte d’Opale, dans l’arrondissement de Montreuil. C’est aussi le cas tout au sud dans l’Aude : l’arrondissement de Narbonne concentre 49 000 des 64 000 résidences secondaires du département. D’une façon générale, tous les arrondissements côtiers sont, avec ceux des Alpes du Nord, des lieux privilégiés de concentration des résidences secondaires : dans les arrondissements de Grasse (Alpes-Maritimes) et de Draguignan (Var), on dénombre ainsi environ 95 000 résidences secondaires ; on en compte plus de 88 000 dans celui des Sables-d’Olonne en Vendée et près de 84 000 dans l’arrondissement d’Albertville en Savoie. Mais ces quatre arrondissements n’arrivent qu’aux 2^e à 5^e places du classement des arrondissements français qui comptent le plus de résidences secondaires. C’est loin de la mer et de la montagne que se trouve l’arrondissement le plus attractif : c’est en effet à Paris que l’on compte le plus de logements de ce type selon le RP 2013 (100 000).

5 Dans ces territoires à nombre élevé de résidences secondaires, la population résidente à l’année (la population « permanente ») est donc augmentée de façon non négligeable, et dans certains cas de manière considérable, par une population dont la présence est ponctuelle. Cette présence induit des consommations et a donc une incidence sur l’activité économique locale. Elle participe de l’économie présentielle [4] qui « peut être de première importance pour certaines régions fortement touristiques, telles le littoral ou la montagne. Elle doit également être prise en compte dans des régions moins fréquentées mais où le poids relatif de la population touristique est important au regard de la population résidente » [5].

6 Le rapport entre le nombre de résidences secondaires et le nombre total de logements (la proportion de résidences secondaires [6]) apporte un éclairage sur le poids de l’économie présentielle à l’échelle infranationale, même si celui-ci ne peut être quantifié à l’aune de ce seul indicateur.

Dans certains arrondissements, plus d’un logement sur deux est une résidence secondaire

7 Tandis que l’on compte 9,5 % de résidences secondaires ou de logements occasionnels dans l’Hexagone, cette proportion est égale ou inférieure à 7 % dans la moitié des arrondissements de France métropolitaine. Dans près du tiers des arrondissements, elle est même inférieure ou égale à 4 %. C’est notamment le cas dans toutes les grandes villes de France. Par exemple, dans les arrondissements de Lyon, Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes ou Strasbourg, cette proportion est de 2 %. Dans ce contexte, Paris se distingue avec 7 % de résidences secondaires et bénéficie donc de cet apport.

8 La carte (page 20) des proportions de résidences secondaires est cohérente avec celle de la distribution spatiale de ce type de logements. C’est le long des côtes françaises – de la Côte d’Opale à la Côte d’Azur –, dans les Alpes et en Corse, que la part de résidences secondaires est la plus élevée. Elles constituent même la majorité du parc de logements dans huit arrondissements : ceux de Barcelonnette (68 %) et Castellane (67 %) dans les Alpes-de-Haute-Provence, Briançon (63 %) dans les Hautes-Alpes, Albertville (60 %) et Saint-Jean-de-Maurienne (55 %) en Savoie, Sartène (54 %) en Corse-du-Sud, Prades (53 %) dans les Pyrénées-Orientales et Calvi (52 %) en Haute-Corse. La proportion de résidences secondaires est également nettement supérieure à la moyenne nationale dans tous les arrondissements du massif pyrénéen, dans la majeure partie du Massif central, dans les arrondissements situés à l’intersection du Limousin, de l’Aquitaine et de la région Poitou-Charentes, ainsi que dans le Morvan. Dans cette partie de la région Bourgogne, plutôt en déclin démographique et économique, le tiers des logements de l’arrondissement de Château-Chinon, dans la Nièvre, sont des résidences secondaires ; cette proportion atteint 28 % dans celui de Clamecy, également dans la Nièvre, et 18 % dans l’arrondissement d’Avallon dans l’Yonne.

Une période de forte augmentation quasi-générale…

9 Pendant plus de vingt ans, de 1968 à 1990, le nombre de résidences secondaires a augmenté quasiment partout en France (dans 317 des 330 arrondissements métropolitains [7]). Dans plus de la moitié des arrondissements de l’Hexagone, leur effectif a au moins doublé. Et dans 290 arrondissements, le taux de croissance du nombre de résidences secondaires a été plus élevé que celui des résidences principales. La situation inverse est donc observée dans seulement quarante arrondissements. On les trouve pour une grande partie dans le Bassin parisien ainsi qu’en périphérie des agglomérations lyonnaise et marseillaise. Parmi ces quarante arrondissements, treize se distinguent aussi par une diminution du nombre de résidences secondaires : ils sont tous localisés en région Île-de-France ou dans le Bassin parisien, à l’exception de celui de Villefranche-sur-Saône, près de Lyon (carte 2).

Carte 2

Variation (base 100 en 1968) du nombre de résidences secondaires entre 1968 et 1990 selon les arrondissements de France métropolitaine

Variation (base 100 en 1968) du nombre de résidences secondaires entre 1968 et 1990 selon les arrondissements de France métropolitaine

France métropolitaine : 229
Médiane des arrondissements : 204
N : nombre d’arrondissements de la plage de valeurs

10 À l’opposé, dans les arrondissements des littoraux atlantique et méditerranéen, dans les Alpes, les Pyrénées et en Corse, la croissance du nombre de résidences secondaires a été spectaculaire. Ainsi, en Corse, en 22 ans, le nombre de résidences secondaires a été multiplié par 13 dans l’arrondissement de Sartène et par 11 dans celui de Corte. Dans les Alpes, même si la croissance est moins importante, elle a été particulièrement élevée : pour 100 logements de ce type en 1968, on en compte ainsi en 1990 plus de 600 dans les arrondissements de Briançon et d’Albertville.

11 Ces variations très contrastées ont construit la géographie actuelle des résidences secondaires. Alors qu’en 1968 la part de résidences secondaires dépassait les 35 % dans deux arrondissements seulement, c’est le cas de 24 arrondissements en 1990. Au cours des années 1970 et 1980, la Corse, qui comptait très peu de résidences secondaires, est devenue l’une des régions de France les plus densément pourvues dans ce type de logements. Les massifs pyrénéen et central sont également devenus des espaces privilégiés pour l’acquisition d’une résidence secondaire. Au contraire, dans les arrondissements de la périphérie de l’Île-de-France (dans l’Eure, en Eure-et-Loir, dans l’Essonne, en Seine-et-Marne), le mouvement inverse est observé.

12 Les années 1970 et 1980 sont caractérisées par une sorte de course à la résidence secondaire. Ce mouvement ne peut être dissocié de la réduction du temps de travail au cours de cette période : la quatrième semaine de congés payés est obtenue en 1969, la durée légale hebdomadaire est abaissée à 39 heures en 1982, année au cours de laquelle la cinquième semaine de congés payés est également généralisée, tandis que l’âge à la retraite est abaissé à 60 ans. Dans une société dans laquelle le chômage est encore faible et où les voyages à l’étranger ne sont pas aussi faciles et peu coûteux qu’aujourd’hui, la résidence secondaire devient pour une partie de la classe moyenne et supérieure un investissement rentable. À partir de 1990, la situation se modifie nettement.

…suivie d’un net ralentissement…

13 En effet, entre 1990 et 2013, le nombre de résidences secondaires n’augmente que dans 147 arrondissements (carte 3). Dans les 183 autres, leur effectif diminue ; on en comptait seulement 13 dans ce cas au cours des années 1968-1990 ! Dans seulement 59 arrondissements (contre 290 au cours de la période précédente), la croissance relative du nombre de résidences secondaires est supérieure à celle du nombre de résidences principales. Même en Corse et dans les arrondissements des littoraux et des Alpes, la croissance s’est fortement ralentie.

Carte 3

Variation (base 100 en 1990) du nombre de résidences secondaires entre 1990 et 2013 selon les arrondissements de France métropolitaine

Variation (base 100 en 1990) du nombre de résidences secondaires entre 1990 et 2013 selon les arrondissements de France métropolitaine

France métropolitaine : 113
Médiane des arrondissements : 95
N : nombre d’arrondissements de la plage de valeurs

14 Alors que, au cours des années 1968-1990, 187 arrondissements sur 330 avaient connu une multiplication du nombre de résidences secondaires supérieure ou égale à 1,9, ce multiplicateur représente le plafond atteint par seulement quelques arrondissements pendant les vingt-trois ans de la période 1990-2013. Ces augmentations limitées ont tout de même contribué à accentuer la partition géographique des résidences secondaires.

…résultant de quatre facteurs

15 Durant la période 1990-2013, le passage aux 35 heures à compter du 1^er janvier 2000 aurait pu constituer un facteur favorable à la poursuite de la croissance forte de la proportion de résidences secondaires. Mais il n’en a rien été, au contraire. Plusieurs motifs peuvent rendre compte de ce net ralentissement de l’augmentation du nombre de ce type de logements :

• Le chômage et une précarisation croissante des emplois a réduit les capacités d’investissement de nombre d’actifs entrés sur le marché du travail dans les années 1980 et 1990. L’augmentation des valeurs immobilières à partir de la fin des années 1990 a également sérieusement réduit la possibilité d’acquérir une seconde résidence.
• La para-urbanisation [8] a aussi diminué l’intérêt d’avoir une résidence secondaire : résider dans une maison individuelle toute l’année réduit considérablement la motivation d’en acheter une autre.
• Des résidences secondaires sont également devenues des résidences principales au moment de la retraite de leurs propriétaires [9].
• Le développement d’internet et des vols à tarifs réduits (low cost) ont rendu plus faciles et moins onéreux les séjours à l’étranger. « Le long séjour d’été dans la maison de famille, c’est fini. Les jeunes aiment varier les destinations – mer, montagne, ville, étranger… – rendues très accessibles grâce à Internet et au low cost, observe Patrick Viceriat, sociologue spécialiste du tourisme. Vingt millions de Français partent chaque année à l’étranger, pas forcément très loin et surtout en Europe, mais c’est deux fois plus qu’en 1995 » [10].

En creux, une France à trois vitesses ?

16 Il n’est pas possible de définir une géographie française de l’économie présentielle à partir de la seule distribution des résidences secondaires. Toutefois, la cartographie de leur localisation et des territoires où elles constituent une part importante des logements (parfois même plus de la moitié du parc immobilier) permet d’approcher la géographie des territoires qui peuvent compter sur l’économie présentielle pour soutenir ou/et se substituer à leur économie productive. Une deuxième France attractive apparaît ainsi, différente de celle des métropoles. Les arrondissements du littoral atlantique, de la Côte d’Azur, de la Corse et des deux Savoie constituent les régions les plus attractives sur ce plan : c’est là que la part de résidences secondaires atteint ses valeurs les plus élevées. Quelques arrondissements plus isolés (par exemple celui de Montreuil dans le Pas-de-Calais ou de Coutances dans la Manche) parviennent également, ici ou là, à tirer leur épingle du jeu.

17 Ces deux France, celle des métropoles avec un tissu significatif d’économie productive [11] et celle, plus touristique, au sein de laquelle l’économie présentielle joue un rôle important dans le développement local, définissent en creux une troisième France : celle assez délaissée par les acteurs de l’économie productive et qui ne parvient pas, dans le même temps, par ses caractéristiques géographiques, à être suffisamment attractive au plan touristique. Elle offre une autre définition de « la France des marges » [12].

18 En effet, dans nombre des arrondissements de cette troisième France, l’effectif de résidences secondaires a diminué depuis 1990. Cette troisième France a néanmoins pu compter sur cette économie présentielle pour amortir son recul au plan de l’économie productive. Mais qu’en sera-t-il si les ressources apportées par la population des résidences secondaires viennent à diminuer encore dans les prochaines années ? À côté de la France productive et de la France récréative, les fonctions et le rôle que peuvent avoir dans les prochaines décennies ces territoires qui glissent dans l’ombre des métropoles et des zones touristiques restent à définir. Mais intéressent-ils encore les pouvoirs publics ? C’est toute la question de l’aménagement du territoire [13].