1 Dès lors que les droits de propriété immobilière font l’objet d’échanges marchands, la production de l’environnement urbain bâti est exposée à des pratiques d’accumulation du capital. La location immobilière en constitue une forme puisqu’elle procède à l’extraction de la rente foncière par des détenteurs de capitaux monétisant leurs droits de propriété : un loyer récurrent au titre du droit de fructus, un gain en capital à la revente en vertu du droit d’abusus. Pratique sociale répandue de longue date (Topalov, 1987), la location fut l’une des modalités historiques de ce que la littérature dénomme désormais la « financiarisation de la production urbaine » (Halbert et Attuyer, 2016, p. 1347), terme qui désigne en première intention la mobilisation de capitaux provenant des marchés financiers en vue du financement de la fabrication et de la détention d’éléments de l’environnement urbain. Ainsi, notamment à travers la mise en location de parcs de logements, des sociétés immobilières d’émanation bancaire et des investisseurs institutionnels ont capitalisé sur la transformation immobilière de grandes agglomérations françaises tout au long du xix^e siècle (Lescure, 1982).

2 L’immobilier locatif reposant sur les marchés financiers a connu deux évolutions majeures depuis. La première est sectorielle. Après la diversification opérée à partir de la fin des années 1960 par des institutionnels qui ajoutaient à leur parc de logements des bureaux, de la logistique et des commerces, les années 1990 et suivantes se caractérisent par une spécialisation quasi exclusive dans l’immobilier non résidentiel (Nappi-Choulet, 2012). Une seconde évolution, d’ordre gestionnaire, accompagne ce désengagement des institutionnels du secteur résidentiel. Au long-termisme relatif d’investissements dits en bon père de famille succèdent les préceptes de la gestion « active » (asset management). Désormais, des gestionnaires d’actifs immobiliers familiers des rationalités et techniques de calcul provenant de la finance de marché maîtrisent les investissements et imposent leurs sélectivités sociales et spatiales aux espaces urbains (Guironnet et Halbert dans ce numéro [1]).

3 Des géographes économistes ont contribué à documenter ces sélectivités (Malézieux, 1995 ; Crouzet, 1999). Encore reste-t-il à les comparer aux effets sociaux et spatiaux d’autres circuits de financement qui, tout en mobilisant la même épargne des ménages également à des fins d’investissement immobilier locatif, mettent en œuvre les capitaux selon des pratiques et des régulations propres. C’est l’objectif principal du présent article qui compare deux circuits d’investissement locatif « financiarisés » (respectivement en immobilier d’entreprise et dans le logement intermédiaire) à deux autres qui sont peu ou indirectement liés aux marchés financiers : le circuit de la location privée défiscalisée et celui du logement locatif social (voir encadré). Pour mener à bien la comparaison de ces différents circuits de financement, un cadre analytique visant à appréhender les infrastructures financières de l’immobilier locatif est présenté dans une première section. Nous procédons ensuite à sa mise en œuvre afin de comparer les effets sociaux et spatiaux associés à ces quatre circuits.

Une approche sociotechnique des circuits de financement

4 Contrastant avec les travaux d’économie orthodoxe pour lesquels les circuits de financement constituent une variable s’ajustant à la demande, les analyses d’inspiration marxiste insistent sur l’assujettissement de la demande à une offre mue par la recherche de l’accumulation du capital à travers l’exploitation de la rente foncière (Harvey, 2006 [1982]). Selon cette lecture, les acteurs de l’offre sont dépendants des systèmes qui les financent. Déterminant la production et la consommation des espaces urbains, les circuits de financement jouent donc un rôle-clé dans la « préconstruction du peuplement » en conditionnant certains effets matériels et sociaux (Chamboredon et Lemaire, 1970). Tout en affirmant avec les travaux les plus radicaux l’importance des circuits de financement et les rapports d’exploitation qui peuvent les sous-tendre, nous privilégions une conception « profonde » des marchés de la production urbaine (Beauregard, 2005). Cette perspective invite non seulement à s’intéresser aux contextes et spécificités historiques, sociales et institutionnelles (ibid., p. 2432), mais également à explorer finement l’accumulation du capital à travers les acteurs et les processus concrets qui animent les circuits de financement.

5 Il faut pour cela développer au préalable un cadre analytique à même d’appréhender ces circuits de financement, que nous entendons comme l’ensemble des étapes mises en œuvre pour la collecte, le transfert, la distribution et, en retour, la rémunération de capitaux issus de l’épargne et destinés à financer la production de l’environnement urbain bâti. À l’opposé d’une conception modélisante où les circuits sont réduits à des schémas abstraits, nous les concevons comme des infrastructures financières, c’est-à‑dire des systèmes sociotechniques de grande envergure qui assurent le déplacement dans l’espace de l’épargne des agents économiques (ici en vue de financer la détention de biens immobiliers locatifs) et qui rémunèrent en retour les épargnants, principalement à partir de l’extraction de la rente foncière.

6 D’un point de vue méthodologique, la caractérisation de telles infrastructures financières suppose d’étudier les organisations et les groupes socioprofessionnels qui l’habitent de leurs modèles et savoirs techniques ; d’éclairer les règles, normes et conventions qui les régulent ; de repérer les ressources multidimensionnelles qui en assurent la pérennisation. Pour y parvenir, nous proposons une approche sociotechnique qui, tout en interrogeant les relations de domination associées au capitalisme urbain, analyse les pratiques d’accumulation en considérant les capitaux comme une matière première travaillée dans et par l’infrastructure financière, en interaction avec les autres procès de production urbaine.

7 La description des opérations qui assurent la mise en circulation de ces matières premières vise donc à qualifier la constitution générale et les principales propriétés des capitaux, c’est-à‑dire stricto sensu à en définir la texture. Ainsi, les capitaux ont une volumétrie qui se mesure en unité de valeur monétaire et conditionne le montant des financements possibles (depuis la centaine de milliers d’euros pour l’acquisition d’un appartement jusqu’à la centaine de millions, voire le milliard, pour de grands ensembles immobiliers ou des infrastructures). Ils ont également un rendement (mesuré par exemple en taux de retour sur investissement), un niveau de risque conventionnel, une durée d’engagement, et, lorsqu’ils sont ensuite effectivement investis, une localisation, une forme urbaine concrète, des usagers et des usages.

8 Cette texture n’est pas figée : elle évolue à mesure de la circulation des capitaux dans l’infrastructure financière et en fonction des modalités de leur saisie par les autres acteurs de la production urbaine (promoteurs, aménageurs, collectivités, bailleurs). Les récents travaux sur la financiarisation de la production urbaine illustrent à ce titre comment la texturation des capitaux repose sur de multiples « médiations sociotechniques » associant des acteurs financiers et non financiers (Weber, 2015 ; Halbert et Attuyer, 2016, p. 1351). On se gardera donc de voir dans les infrastructures financières des systèmes autonomes surdéterminant les procès de production urbaine. Les acteurs non financiers de la production de l’environnement urbain bâti conservent des ressources sociolégales, cognitives, politiques, fiscales, budgétaires qui leur permettent de prolonger la texturation opérée dans l’infrastructure financière, notamment en donnant leur forme urbaine concrète aux capitaux qu’ils puisent dans cette infrastructure. Au-delà, il n’est pas rare, nous le verrons, que certains de ces acteurs travaillent à la création ou au déploiement d’une infrastructure financière correspondant à leurs intérêts. Ils contribuent alors à façonner directement la texture des capitaux apportés par l’infrastructure financière elle-même. Dans tous les cas, la texture des capitaux produite dans une infrastructure financière détermine pour les protagonistes de la fabrique urbaine un ensemble de contraintes et d’opportunités.

9 Parce qu’il permet d’appréhender les circuits de financement, ce cadre analytique peut aider à comprendre comment une même épargne (par exemple celle des ménages) revêt une texture fort différente selon les infrastructures financières qui la mettent en circulation, et ce faisant de mettre au jour comment les effets sociaux et spatiaux diffèrent d’un circuit à un autre.

L’hétérogénéité des circuits de financement de l’immobilier locatif

10 Les résultats présentés reposent sur une analyse transversale de travaux largement issus de recherches collaboratives [2] articulant les concepts et les outils de la géographie urbaine, de la socio-économie et de la sociologie de l’action publique. Ils permettent de qualifier différents circuits de financement liés à l’immobilier locatif en France, leur rôle dans les filières de production qui les mobilisent, les configurations d’acteurs et les rapports de pouvoir qui se nouent autour d’eux, et leurs effets sociaux et spatiaux. Ces recherches combinent des analyses quantitatives cartographiant les investissements et des enquêtes qualitatives portant sur le fonctionnement des filières de production urbaine et sur les rapports de pouvoir associés. La proximité du questionnement et des protocoles d’enquête de ces différentes recherches autorise la comparaison de quatre circuits de financement qui partagent une même ressource financière (l’épargne des ménages), un même rapport social à l’espace urbain (la location) et une rémunération des capitaux pour tout ou partie basée sur l’extraction de la rente foncière. En analysant les étapes de ces circuits, la présente section révèle quatre infrastructures financières produisant chacune des capitaux à la texture propre et des ensembles différents d’opportunités et de contraintes pour les acteurs de la production urbaine (tableau 1).

11 Les deux premiers circuits de l’immobilier locatif que nous analysons reposent sur un processus d’intermédiation financière : l’épargne des ménages est investie dans des titres de propriété de fonds ou d’entreprises qui détiennent des droits immobiliers (immeubles en pleine propriété, dette immobilière). Nous distinguons deux circuits. Le premier, que nous qualifierons de manière générique de « circuit financiarisé », est institutionnalisé à la fin des années 1960 avec la création par l’État des sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie (sicomi) puis des sociétés civiles de placement immobilier (scpi). Son intérêt pour les ménages a été renforcé par l’État dans les années 2000. D’une part, la liquidité des titres des scpi est accrue par la réforme de leur marché secondaire en 2001 ; d’autre part, de nouveaux fonds complètent l’éventail des instruments d’investissement : les sociétés immobilières d’investissement cotées (siic) en 2003, puis les organismes de placement collectif immobilier (opci) en 2007. L’ensemble de ces fonds dits réglementés bénéficient du statut de la « transparence fiscale » : ils sont exonérés d’impôts sur les sociétés sous condition de redistribution des bénéfices à leurs actionnaires. Il existe également de nombreux autres fonds ad hoc, domiciliés par exemple au Luxembourg pour des raisons fiscales. Qu’ils soient réglementés ou non, ces différents fonds permettent aux détenteurs de titres de bénéficier des revenus immobiliers issus des loyers et des cessions de propriété, sous forme de dividendes (siic, opci, fonds ad hoc) ou de revenus fonciers (scpi). S’y ajoutent les éventuelles plus-values à la revente pour les titres négociables sur les marchés cotés ou de gré à gré. Ce circuit de financement s’appuie sur des réseaux de distribution (banques, conseillers en gestion de patrimoine) qui rabattent l’épargne des ménages ou de leurs intermédiaires institutionnels (fonds de pension, compagnies d’assurances). Ces capitaux sont confiés à des gestionnaires d’actifs immobiliers qui créent les fonds d’investissement et les mettent en œuvre pour le compte de leurs clients-investisseurs. La texture des capitaux est caractérisée par une très grande volumétrie permettant des investissements unitaires en dizaines, voire centaines de millions d’euros. De plus, si la durée d’engagement, les niveaux de rendement et de risque sont spécifiques à chaque produit d’investissement, les capitaux ont pour point commun d’être gérés selon les catégories provenant de la finance de marché. Le circuit est « colonisé » par une rationalité financiarisée dont témoignent le recours à la valorisation par la méthode de la valeur actuelle nette ou la prédominance des enjeux de liquidité et de risque (Chiapello, 2015 ; Santilli, 2015). Assistés de professionnels en charge de la valorisation des actifs ainsi que de la fourniture de représentations de marché, les gestionnaires d’actifs sont les principaux protagonistes de ce circuit de financement, notamment en ce qu’ils maîtrisent l’allocation géographique et sectorielle des investissements et contrôlent le peuplement de leurs patrimoines (Guironnet et Halbert, dans ce numéro).

12 Le second circuit financiarisé a été récemment constitué dans le but explicite de faire revenir les investisseurs institutionnels dans le financement du logement, et en particulier du logement intermédiaire (Bigorgne, 2016) – d’où le terme retenu dans cet article de « circuit intermédiaire ». Des compagnies d’assurances et des mutuelles ont été démarchées pour apporter une partie des capitaux provenant de l’épargne des ménages dans un Fonds du logement intermédiaire (fli) créé en 2014. Ce dernier est confié à Ampère Gestion, une émanation de la Société nationale immobilière (sni), elle-même rattachée au Groupe sni, la filiale immobilière dite d’intérêt général de la Caisse des dépôts et consignations (cdc, voir Frétigny, dans ce numéro). L’infrastructure financière repose donc principalement sur la sni qui joue le rôle de gestionnaire d’actifs pour le compte des compagnies d’assurances. La sni combine les capitaux provenant d’institutionnels en quête de rendements réguliers conformément à leur gestion actif-passif, avec des prêts levés sur les marchés financiers et auprès de la direction des fonds d’épargne de la cdc (à partir de la ressource constituée par les livrets A et assimilés). Pour cela, elle promeut une « thèse d’investissement » qui privilégie des acquisitions immobilières dans des quartiers ayant un potentiel de valorisation à moyen terme (Bigorgne, 2016). Plusieurs éléments sont conjugués pour sécuriser le rendement final pour les actionnaires : la location à des ménages qui, bien qu’ils éprouvent des difficultés à se loger à prix de marché, disposent de revenus relativement élevés ; une décote à l’acquisition permise par l’achat d’appartements en gros ; des exonérations d’impôts concédées par l’État (tva à 10 %, exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ; ibid.). Au total, forte d’une volumétrie importante, la texture des capitaux est également caractérisée par un taux de rendement prévisionnel visé de 7 % et une période d’engagement contractuel de dix ans au moins (ibid.).

13 Ces deux premiers circuits directement exposés à la réintermédiation financière sont comparés à deux autres reposant sur des formes différentes de circulation de l’épargne. Le circuit de l’investissement dans des logements locatifs défiscalisés (désormais « circuit défiscalisé ») correspond aux dispositifs d’incitation fiscale créés au milieu des années 1980 et reconduits depuis lors (lois Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Scellier, Duflot, Pinel ; voir Vergriete, 2013). Il ne s’agit donc pas d’un circuit désintermédié : l’épargne financière accumulée au long cours par les ménages, souvent complétée par un prêt bancaire, est investie directement dans des titres de propriété immobilière, par exemple avec l’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur qui le vend en état futur d’achèvement (vefa). Si comme pour tout investissement immobilier locatif la rémunération des capitaux repose sur les loyers et, à terme, sur la plus-value à la revente du bien, la rentabilité des investissements des ménages « défiscalisateurs » est bonifiée par une exonération d’impôt sur le revenu accordée par l’administration fiscale. L’existence et la reconduite d’un tel dispositif ont catalysé la mise en place d’une véritable infrastructure financière à l’initiative de professionnels de la promotion immobilière et de groupes bancaires : elle constitue en effet une opportunité pour ces derniers d’accroître la commercialisation respectivement d’appartements et de prêts. Ils ont ainsi progressivement organisé, au point de l’industrialiser, la collecte de l’épargne auprès des ménages. Selon Patrice Vergriete (2013), c’est à la suite des premières expérimentations de promoteurs spécialisés dans la « défiscalisation », notamment de la région toulousaine, que les grands noms de la promotion immobilière ont banalisé ce type d’offre immobilière. Constituant des équipes en interne ou ayant recours à des sociétés spécialisées, les promoteurs visent des ménages ciblés en fonction de leur niveau d’imposition, auxquels ils proposent des appartements conçus comme des produits d’investissement décrits par leur rentabilité financière. De grands groupes bancaires nationaux ont suivi : en partenariat avec des promoteurs, qu’ils ont parfois rachetés, ils usent de l’incitation fiscale pour distribuer des prêts auprès de ménages relativement aisés, généralement déjà propriétaires de leur logement principal et issus de grands centres urbains (Chodorge et Pavard, 2016). La texture des capitaux mis à disposition des promoteurs à travers cette infrastructure financière est donc le résultat d’une hybridation entre les critères fixés par l’exécutif national en contrepartie de l’obtention de la défiscalisation et les modalités retenues par les promoteurs et les établissements de crédit pour sa mise en œuvre. En témoigne notamment la volumétrie des investissements, leur faible taille reflétant à la fois les plafonds fixés par le législateur (l’exonération fiscale est, à date de rédaction, accordée pour l’acquisition de biens d’une valeur inférieure à 300 000 euros par an et par ménage) et le fait que promoteurs comme établissements bancaires destinent leurs produits (appartements et prêts) principalement à des ménages [3]. Cette texture est également caractérisée par une durée à moyen terme commandée dans le dispositif en cours par les six, neuf ou douze ans nécessaires au bénéfice des réductions d’impôt. Elle repose enfin sur des attentes de rentabilité nette avoisinant 3,5 à 4,5 % selon la convention véhiculée par les promoteurs immobiliers auprès des ménages-investisseurs (Vergriete, 2013).

14 Le circuit « du logement locatif social » (ou « circuit social ») repose sur la transformation de l’épargne des ménages en prêts pour des bailleurs sociaux (Bouché et coll., 2015). C’est donc un circuit d’intermédiation bancaire où un établissement de crédit transforme une multitude de dépôts à vue en des prêts à long terme. Il s’inscrit dans une histoire séculaire où la cdc a progressivement pris une place de premier plan dans cette infrastructure financière sous contrôle public (Frétigny, 2015). La collecte de l’épargne des ménages repose sur des livrets d’épargne réglementée (livrets A et assimilés), instruments financiers dont le capital et les intérêts sont garantis par l’État et qui sont distribués depuis 2009 par les établissements de crédit de marchés contre le versement d’une commission. Autour de 65 % des dépôts collectés sont centralisés par la cdc qui se voit confier par l’exécutif national les missions d’assurer la liquidité et la rémunération des dépôts à vue des épargnants et de distribuer des prêts principalement en vue du financement du logement social. Une partie de l’épargne centralisée est allouée à des placements sur les marchés financiers (principalement en titres de taux comme des obligations), le reste étant transformé en prêts à long terme dont le coût est indexé sur la rémunération du livret A. Cette infrastructure financière dépend fortement d’institutions publiques, tout d’abord parce que le niveau de rémunération de l’épargne réglementée est fixé par le ministère des Finances sur proposition du gouverneur de la Banque de France. D’autre part, les différents types de prêts attribués au logement social et, depuis quelques années, à des collectivités territoriales sont définis par le ministère des Finances, qui en fixe les conditions d’éligibilité en interaction avec la cdc. Enfin, cet organisme, sous la tutelle du Parlement, mobilise son réseau territorial pour distribuer des prêts dont la texture intéresse les bailleurs sociaux pour au moins quatre motifs. La volumétrie des prêts est adaptée aux ordres de grandeur de leurs opérations immobilières. Les prêts apportent des capitaux à long et très long terme (trente ans et plus) en accord avec le cycle de vie des bâtiments. Les financements sont distribués à taux identique pour tous les emprunteurs, c’est-à‑dire indépendamment de leur santé financière ou de l’implantation géographique de leurs opérations, ainsi qu’à un coût relativement maîtrisé [4] en raison de la faible rémunération consentie aux épargnants [5]. Enfin, le recours à ce système de financement est assorti d’avantages comme l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ou une tva sur les travaux à taux réduit.

Tableau 1 : Quatre infrastructures de financement de l’immobilier locatif en France métropolitaine

Tableau 1 : Quatre infrastructures de financement de l’immobilier locatif en France métropolitaine

15 Les infrastructures financières décrites ci-dessus déterminent un ensemble d’opportunités et de contraintes pour les acteurs de l’offre, certains d’entre eux acquérant une position dominante en raison des ressources qu’ils contrôlent. Conformément à l’objectif empirique du numéro spécial, nous comparons désormais les effets sociaux et spatiaux de ces différents circuits.

Sélection et éviction : les effets socio-spatiaux des circuits de financement

16 Nous retenons trois principaux critères pour qualifier les outputs matériels et sociaux associés aux circuits de financement : les formes bâties, leurs localisations (inter et intra-urbaines) et le type d’usages et d’usagers. Les différents circuits de financement se caractérisent par des effets distincts (voir tableau 2).

17 En matière de formes bâties, le circuit financiarisé est concentré dans l’immobilier non résidentiel. Les gestionnaires d’actifs désertent un segment résidentiel jugé peu rémunérateur, atomisé et trop risqué en raison d’une législation décriée comme trop protectrice des locataires, par exemple parce qu’elle limite l’appréciation des loyers ou encore la cession des patrimoines selon le procédé de la « vente à la découpe », c’est-à‑dire appartement par appartement. Au sein de l’immobilier non résidentiel, ce circuit privilégie systématiquement les « actifs » les plus grands de chaque « segment » (bureaux, commerces, logistique), car ils correspondent bien à la forte volumétrie des capitaux collectés. Les gestionnaires d’actifs plébiscitent également les biens dont le ratio d’utilisation au sol est optimisé pour maximiser le rendement locatif et qui adoptent plus généralement des standards susceptibles de faciliter la revente auprès d’autres gestionnaires d’actifs [6]. Le circuit intermédiaire est pour sa part réservé à l’acquisition de logements en vefa. Il vise plus particulièrement des appartements de taille moyenne (T2 et T3) dans des programmes en collectif affichant les normes environnementales de rigueur conformément à la thèse d’investissement échafaudée par la sni pour les compagnies d’assurances (Bigorgne, 2016). S’il privilégie également du petit collectif, le circuit défiscalisé encourage la construction de logements de petite taille (T1 ou T2) en raison de la volumétrie faible des capitaux mobilisés. Pour plus des deux tiers, ce sont des appartements dans des résidences fermées, souvent limitées à quatre étages pour éviter l’installation d’un ascenseur et organisées selon une imagerie de résidences de vacances, par exemple avec un agencement autour d’un espace central commun comme un jardin ou parfois une piscine (Vergriete, 2013). Ces résidences matérialisent la manière dont les promoteurs tiennent leurs marges par la maîtrise des coûts de construction tout en offrant une imagerie visant à séduire des ménages achetant sur plan. Le circuit social offre une typologie de logements à la palette beaucoup plus large. Ainsi, à la différence des autres circuits, et en fonction des attentes des pouvoirs publics locaux, les appartements familiaux composés de trois chambres et plus peuvent y être plus nombreux.

18 De la même manière, les différents circuits de financement conduisent à des géographies de l’investissement hétérogènes, à l’échelle interurbaine tout d’abord. Les circuits financiarisé et intermédiaire se caractérisent par la très forte polarisation de leurs investissements : le corridor Lille-Paris-Lyon-Marseille pour la logistique, ou encore, pour les bureaux, les commerces ou le logement intermédiaire, les métropoles, région parisienne en tête. Cette hypersélectivité spatiale reflète les trois principes d’action – financier, marchand et territorial – des gestionnaires d’actifs (Guironnet et Halbert, dans ce numéro). La polarisation à l’échelle nationale est considérée comme un moyen d’accroître la liquidité (à la location et à la revente) et donc de réduire le risque financier perçu. Elle permet en outre de renforcer la compétitivité de gestionnaires d’actifs mis en concurrence par leurs clients-investisseurs : les gestionnaires minimisent en effet leurs coûts de gestion grâce à la concentration des actifs dans des territoires en nombre limité et généralement les plus accessibles, en particulier depuis Paris. Elle reproduit enfin les propres pratiques socio-spatiales de gestionnaires d’actifs dont les équipes sont logées au cœur de l’économie métropolitaine parisienne : cette dernière est l’étalon de leurs investissements, au point que trois quarts de leur patrimoine est concentré dans la seule région-capitale. Le circuit défiscalisé suit d’autres logiques : il combine la promesse de rendement facial pour les ménages-investisseurs avec l’optimisation de la marge promoteur grâce au contrôle du coût du foncier. Il a pu en résulter une concentration des investissements dans des agglomérations de tailles moyenne et petite (Bosvieux, 2011 ; Vergriete, 2013) au risque d’une surproduction déstabilisant le marché immobilier local, y compris celui des logements sociaux affectés par la baisse des loyers sur le marché dit libre. Cela explique pourquoi l’exécutif national a entrepris de rediriger les incitations fiscales vers les territoires aux marchés immobiliers considérés comme « tendus », en assignant de nouvelles conditions géographiques d’éligibilité en 2009 puis, surtout, en 2013 (Gimat, 2017). La localisation des investissements en logement social est plus contrastée, reflétant la diversité des priorités des principaux protagonistes : des coalitions locales issues d’une tradition de soutien au logement social tendent à privilégier le réinvestissement dans des bastions anciens du hlm, notamment dans le nord et l’est de la France ; les incitations de l’État poussent à la construction du logement social dans les grandes agglomérations ; enfin, les bailleurs à stratégie nationale privilégient les espaces à croissance démographique et économique soutenue, notamment de l’ouest et du sud de la France, afin d’accompagner les grandes entreprises contribuant au 1 % logement (ibid. ; Driant, 2011 ; Halbert et coll., 2013 ).

19 Les résultats sont de nature similaire pour la localisation au sein des espaces urbains. L’aversion au risque encourage les gestionnaires d’actifs à concentrer leurs investissements sur des localisations qu’ils perçoivent comme peu risquées. Pour les bureaux, cela se traduit par une polarisation dans les quartiers d’affaires des espaces centraux et péricentraux, sous réserve que ces derniers atteignent une masse critique et que leur accessibilité aux systèmes de transports intra et intermétropolitains soit jugée suffisante. Pour la logistique, de grands pôles dans des territoires périurbains sont développés par des gestionnaires d’actifs spécialisés : ils négocient l’installation de vastes parcs d’entrepôts en les présentant comme des instruments de développement livrés clés en main aux édiles locaux (Raimbault, 2016). Dans tous les cas, ce circuit encourage la formation d’enclaves monofonctionnelles. Le circuit intermédiaire n’en est qu’à ses premières mises en œuvre. Promettant à ses actionnaires une valorisation des biens à la revente mais cherchant aussi à minimiser le risque locatif, il semble orienter les investissements vers des territoires péricentraux de grandes agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), voire dans des communes un peu plus excentrées à profil social plutôt aisé et à forte croissance démographique, offrant des perspectives de plus-value à terme. Sensibles à la minimisation du coût du foncier, les promoteurs qui s’appuient sur le circuit défiscalisé privilégient quant à eux les constructions hors des espaces centraux où le foncier est trop onéreux. Ils participent ainsi à des processus de densification de faubourgs et à l’extension du front d’agglomération, notamment autour des campus universitaires. Enfin, le circuit associé au financement du logement social combine des investissements dans les grands ensembles historiques du logement social, notamment en rénovation urbaine, avec d’autres à destination des communes des première et seconde couronnes urbaines incitées à produire des logements sociaux au titre de la loi « sru renforcée » de 2013. Par rapport à la construction privée, le circuit du logement locatif social affiche une tendance plus forte à encourager des formes de densification et de proximité aux transports en commun (Halbert et coll., 2013).

20 Les effets ne s’arrêtent pas à la recomposition de la morphologie urbaine. Ils se caractérisent aussi par des processus de sélection des usages et usagers. Le circuit du logement social est susceptible d’accueillir des ménages à profils de revenus relativement larges en raison des critères d’éligibilité des prêts qui rendent les logements accessibles à 80 % des ménages français (Driant, 2011). Cependant, il encourage des trajectoires complexes : d’un côté, un resserrement vers les populations à revenus modestes par suite de la paupérisation des locataires et de la stratégie de « résidualisation » de l’exécutif national, qui consiste à réserver le logement social aux ménages en plus grande difficulté (ibid.) ; de l’autre, l’investissement dans des logements neufs destinés à des populations à potentiel d’ascension sociale important (Gimat, 2017). C’est d’ailleurs ce dernier type de ménages que le circuit intermédiaire vise en privilégiant en particulier des couples bi-actifs en début de vie familiale et dont les revenus, bien que supérieurs à la moyenne, ne suffisent pas à l’accès à un logement sur le marché dit libre des plus grandes agglomérations. Faute de données, les effets de sélection du circuit défiscalisé sont moins connus. Au regard des plafonds de ressources, de la typologie et des localisations des projets, il s’agit vraisemblablement de ménages de taille réduite relevant de classes moyennes et inférieures solvabilisées par les aides à la personne, et en particulier de jeunes adultes comme des étudiants. Enfin, bénéficiant de la liberté accordée par le législateur, les gestionnaires d’actifs du circuit financiarisé gèrent leur immobilier non résidentiel en déployant une convention d’investissement qui leur est propre. Ils privilégient des « grands comptes », c’est-à‑dire des entreprises de grande taille, financièrement solides, capables de souscrire des baux à long terme et dont les engagements locatifs peuvent porter sur de vastes surfaces. Ce choix est conforme à l’objectif des gestionnaires d’actifs de réduire le risque perçu de leurs investissements ainsi que de comprimer les dépenses grâce à un nombre limité de lignes sous gestion. Les gestionnaires d’actifs privilégient également des secteurs d’activité « reconnus », au risque de contribuer à exclure des espaces centraux et péricentraux qu’ils plébiscitent bien d’autres activités considérées comme trop peu dynamiques ou trop fragiles, à l’image de certaines organisations de petite taille, ou d’organismes de secteurs peu valorisés de l’économie productive, en dépit de leur contribution au fonctionnement ordinaire de l’économie métropolitaine.

Tableau 2. Les effets socio-spatiaux des circuits de financement

Tableau 2. Les effets socio-spatiaux des circuits de financement

Conclusion

21 Adoptant une perspective sociotechnique, l’article a exploré les infrastructures financières qui sous-tendent les circuits de financement de l’immobilier locatif en France métropolitaine. Il a montré comment de telles infrastructures façonnent la texture des capitaux à l’occasion de leur collecte et de leur distribution. Cela a ensuite permis de comparer les effets matériels et sociaux qui les accompagnent, en termes de formes bâties, de localisations intra et inter-urbaines, ainsi que de sélection et éviction des usages et usagers.

22 L’analyse révèle trois résultats transversaux. Premièrement, l’épargne privée des ménages, si elle ne va pas sans des attentes financières (de rentabilité, de risque), ne prédétermine pas les effets socio-spatiaux de la production urbaine, car les capitaux sont travaillés et façonnés dans les infrastructures financières. Deuxièmement, les modalités concrètes de l’accumulation liée à l’exploitation de la rente foncière sont définies par les pratiques, représentations et instruments d’acteurs se forgeant une position dominante à l’occasion de la mobilisation des différents circuits de financement (gestionnaires d’actifs des circuits financiarisé et intermédiaire, promoteurs et établissements de crédit du circuit défiscalisé, coalition du mouvement hlm pour le logement social). Enfin, les pouvoirs publics restent des acteurs clés : non seulement ils disposent de ressources réglementaires et politiques essentielles au fonctionnement des marchés immobiliers et fonciers, ce qui est connu, mais en plus ils interviennent de multiples façons dans chacune des infrastructures financières, le ministère des Finances jouant par exemple un rôle crucial dans les politiques de développement urbain.

23 D’un point de vue plus opérationnel, cette recherche souligne comment la lutte contre les effets de standardisation, de polarisation et d’exclusion de certains circuits de financement peut passer par la définition des contre-parties attachées aux incitations fiscales et financières. L’article pointe également comment, dans un contexte où les pouvoirs publics nationaux et locaux peuvent être tentés de s’appuyer sur les marchés financiers pour financer la production urbaine, le maintien de circuits alternatifs permet une gamme plus variée de produits tout en renforçant, par hypothèse, la capacité de négociation des autorités locales grâce à la mise en concurrence de ces différents circuits.