Des charges exorbitantes : les déséquilibres de gestion dès l’origine

15Le problème du montant anormalement élevé des charges est central dans les copropriétés en difficulté du grand ensemble de Clichy-Montfermeil. Qu’il s’agisse de la Forestière, des Bosquets ou du Chêne Pointu, les copropriétaires sont soumis à des charges communes qui s’élèvent à près de 400 € par mois alors que les prestations les plus élémentaires ne sont plus assurées. Le bâti se dégrade, les fuites d’eau rongent les murs et menacent la santé, les halls n’ont plus de porte d’entrée et les ascenseurs sont en panne depuis parfois plus de dix ans. Aux Bosquets, la dette qu’a accumulée la copropriété auprès de ses principaux fournisseurs et prestataires s’élève à plus de sept millions d’euros. Ces copropriétés sont toutes plongées dans un cercle vicieux. Face à l’absence de service rendu et au coût disproportionné des charges, la plupart des copropriétaires suspendent leurs paiements, aggravant par là l’endettement de la copropriété, le manque d’entretien et le montant des charges [10].

16L’histoire des Bosquets montre que ces difficultés de gestion étaient présentes dès la livraison de la copropriété, avant même qu’elle n’accueille ses premiers occupants. Dès les tous premiers mois, la copropriété a dû faire face à des montants de charges excessifs et à des impayés massifs qui représentaient déjà le tiers de son budget de fonctionnement. Ces anomalies sont ancrées dans le processus de production et de commercialisation de l’ensemble immobilier et sont liées en premier lieu à des effets pervers des financements publics qui sont à l’origine de sa construction : les prêts Logécos distribués de 1953 à 1962 par le Crédit Foncier. Avec un taux particulièrement faible (2 %), ces prêts bonifiés étaient extrêmement intéressants car ils n’exigeaient presque pas de contreparties si ce n’était de respecter des plans-types de construction standardisés et des plafonds de coûts de revient (Effosse, 2003). Grâce à ces avantages, il était facile de se lancer dans la promotion immobilière sans garantie ou compétence particulière. Ce système de prêt a ainsi donné lieu de 1953 à 1965 à une époque de véritable « far west » de l’immobilier (Roncayolo, 1985), marquée par une immense improvisation, de fréquents scandales et de nombreux programmes spéculatifs. La copropriété des Bosquets correspond à ce dernier cas de figure. Les premiers acquéreurs des logements étaient essentiellement de grands groupes financiers pour beaucoup domiciliés à l’étranger. Leur intention était de bénéficier des avantages des prêts Logécos et de faire une plus-value extrêmement rapide en revendant immédiatement leur stock de logements aux conditions du marché. Il n’y avait à la livraison qu’1 % de propriétaires occupants. La copropriété des Bosquets est ainsi le résultat d’un « coup » immobilier et financier, qui a échoué. En effet, les prêts Logécos ont entraîné au début des années 1960 une véritable surchauffe de l’immobilier qui a abouti en 1965, juste au moment où est livrée la copropriété des Bosquets, à une grave crise de surproduction (Topalov, 1987). Les spéculateurs des Bosquets ne sont pas parvenus à revendre comme prévu leurs appartements qu’ils ont dès lors mis en location, sans pour autant honorer le paiement des charges de copropriété. À cela se sont ajoutées des « malfaçons juridiques » qui ont contribué à gonfler artificiellement les charges, à empêcher le contrôle du syndic par les copropriétaires et à entraver le recouvrement des impayés. La copropriété des Bosquets est donc entrée dès le début dans un processus cumulatif au cours duquel les impayés, les carences d’entretien et le volume des charges se sont entretenus mutuellement. Dès les années 1970, la copropriété a été confrontée à des coupures d’eau et de chauffage collectif pour non-paiement.

Les difficultés de gestion, un facteur majeur de paupérisation des habitants

17Ces difficultés de commercialisation et de gestion ont eu des répercussions directes sur le peuplement de la copropriété. Les spéculateurs restés propriétaires malgré eux des appartements invendus, ont loué ces logements à des familles immigrées qui, dès les premières années, ont représenté plus de la moitié de la population des Bosquets (Saint-Blancat, 1971). Les déséquilibres financiers de la copropriété ont ensuite contribué à sa paupérisation : le poids des charges, l’absence d’entretien et le taux d’impayés ont rapidement découragé les propriétaires et les locataires les plus solvables qui ont fui la copropriété. La copropriété a alors accueilli des ménages de plus en plus fragiles pour qui il a été de plus en plus difficile d’honorer des charges en constante augmentation. Les charges se sont également répercutées sur les montants des loyers. Mais les appartements dévalorisés ont aussi attiré des bailleurs indélicats qui, sans payer les charges et sans effectuer de travaux dans les logements, ont pu louer de façon très rentable ces logements à des ménages qui n’avaient pas d’autre alternative [11].

18Les enquêtes de relogement menées lors des deux premières opérations de démolition en 1994 et en 2001 et la réalisation d’une quinzaine d’entretiens auprès des habitants des logements détruits donnent des indications sur les trajectoires résidentielles des occupants de ces immeubles. Ces données livrent également une image du peuplement de la copropriété depuis le début des années 1970. Celui-ci suit l’histoire de l’immigration française de ces dernières décennies. Alors que les ménages installés dans les années 1960 et 1970 viennent essentiellement de l’Algérie, du Maroc et du Portugal, la copropriété accueille à partir de 1980 les vagues d’immigration les plus récentes en provenance d’Afrique subsaharienne, du Cambodge, de Turquie, d’Haïti ou du Pakistan. Comme d’autres copropriétés en difficulté (Foret, 1986 ; Bérat et Pougnet-Place, 1995 ; Lelévrier, 2000), les Bosquets représentent une opportunité pour le logement de primo-arrivants. Pour la plupart des ménages interrogés, l’accès à un logement aux Bosquets représente en effet le premier logement familial stable de leur trajectoire migratoire et familiale et fait suite à une situation très précaire : chambre en hôtel meublé, hébergement chez des proches, location d’une pièce sommaire, baraquement, etc.

Des charges qui bloquent ou inversent les trajectoires résidentielles

19Pour les locataires, les conditions très peu sévères de sélection pratiquées par les bailleurs privés ou les agences immobilières ont représenté un opportunité rare d’accès à un logement familial. Mais alors que l’appartement loué est d’abord perçu par ces familles comme un logement où elles vont pouvoir s’installer durablement, les problèmes de gestion de la copropriété, la cherté du loyer et les difficultés rencontrées avec leurs bailleurs privés ne tardent pas à remettre en cause ce sentiment. Les charges et le loyer pèsent tellement sur le budget des familles que certaines d’entre elles doivent renoncer à l’ameublement tandis que d’autres sont confrontées à des difficultés alimentaires.

20Les trajectoires des propriétaires occupants sont plus diversifiées. À l’instar des copropriétés en difficulté étudiées par d’autres chercheurs (ibid.), on distingue deux grands types de copropriétaires occupants au sein des immeubles démolis des Bosquets. Les premiers sont devenus propriétaires par défaut. Ils ont acheté avant tout pour se loger dans une situation très contrainte. Paradoxalement, il leur a été plus facile d’acheter à crédit un appartement aux Bosquets que d’obtenir un logement locatif privé ou hlm.

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« J’ai acheté aux Bosquets parce qu’on trouvait pas de logement. On allait partout, mais partout on vous refuse. Pourtant j’avais que ma femme et un enfant, on n’était pas une famille nombreuse. Mais du moment qu’on sent que vous êtes malien ou sénégalais, les propriétaires ne veulent pas. La seule façon de brouiller les chemins, c’est d’acheter. »

22Les seconds en revanche ont accédé à la propriété davantage par choix, dans une perspective d’ascension sociale et résidentielle. Leur situation tant socio-économique que migratoire est généralement plus stable. C’est le cas de M. et Mme Sarr qui étaient auparavant locataires hlm à Épinay-sur-Seine (93). Cette famille franco-sénégalaise disposait d’un apport provenant des dommages et intérêts versés à leur fils devenu invalide suite à un accident de voiture. Pour Mme Sarr, devenir propriétaire était un objectif central dans sa trajectoire de vie. Après avoir longuement prospecté, ils achètent en 1981 un appartement aux Bosquets car le faible prix leur permet d’acheter sans faire de crédit. Cette accession est envisagée comme une première étape vers l’achat d’un pavillon qui représente l’aboutissement réel de leur parcours résidentiel. Ils deviennent ainsi propriétaires en pensant « arrêter de jeter l’argent par les fenêtres avec un loyer à fonds perdu [13] » et en espérant faire une plus-value au moment de la vente.

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« Quand on s’achète quelque chose, même petit, on espère faire une plus-value et après on rachète quelque chose de mieux ! »

24Mais alors qu’ils pensaient réduire leurs dépenses de logement en achetant comptant un appartement et constituer ainsi « un moyen d’épargne » et une « sécurité [14] », les charges sont si élevées aux Bosquets qu’elles contredisent tous leurs calculs : les 400 € de charges mensuelles représentent l’équivalent de leur ancien loyer hlm.

25Pour les propriétaires occupants, la confrontation aux problèmes de gestion de la copropriété est dramatique. Le montant prohibitif des charges menace directement la réussite de leur accession et la conservation de leur logement. Parmi les 45 propriétaires occupants enquêtés au cours des opérations de démolition, un sur deux avait accumulé des dettes de charges qui représentaient en moyenne trois ans d’arriérés. Acheter pour se loger dans une copropriété comme les Bosquets se révèle être ainsi un véritable piège. Les difficultés de gestion de la copropriété plongent presque inexorablement les copropriétaires occupants dans un processus d’endettement non maîtrisable qui accentue leur précarité, menace leur accession et bloque leur trajectoire résidentielle. Les dettes de charges et de crédit immobilier deviennent en effet un critère rédhibitoire pour trouver un nouveau logement privé ou social.

L’action publique n’a pas amélioré les trajectoires résidentielles

26Face aux difficultés de la copropriété, les pouvoirs publics ont toujours poursuivi deux objectifs depuis trente ans : réduire la concentration de populations immigrées et transformer le bâti et la forme architecturale. Pour cela, deux moyens d’action ont toujours été privilégiés : le rachat progressif des appartements par des organismes hlm et la démolition qui, jusqu’en 2009, n’a pas donné lieu à de nouvelles constructions. Mais ce mode d’intervention n’a pas permis de résoudre les problèmes de gestion de la copropriété. Les charges, les impayés et l’endettement de la copropriété n’ont cessé d’augmenter. Les différents opérateurs qui se sont succédé pour racheter les logements ont eux-mêmes été piégés par ces difficultés qui les ont conduits l’un après l’autre à la faillite. Ils ont eux aussi suspendu le paiement de leurs charges et n’ont pas pu assumer l’entretien de leur patrimoine. Le délabrement, la saleté, l’humidité, l’absence d’ascenseurs pénalisent ainsi toujours autant le quotidien des habitants des Bosquets et l’image de leur lieu de résidence.

27Globalement, l’action publique n’a pas non plus amélioré les trajectoires résidentielles des habitants. Les acquisitions de logements par des bailleurs sociaux ont cependant constitué une opportunité pour les locataires privés confrontés à des loyers très élevés. L’attribution d’un logement hlm aux Bosquets était facile à obtenir étant donné la faible demande dont ces appartements faisaient l’objet. Pour ces familles, le passage au statut de locataire hlm au sein même de la copropriété a représenté une sécurisation de leur trajectoire et une amélioration de leurs conditions de vie, en leur permettant notamment de réduire considérablement leurs dépenses de logement. Mais les opérations de démolition leur ont ensuite démontré que l’obtention d’un logement social au sein de cette copropriété était un cul-de-sac dans leur trajectoire résidentielle. En raison des stratégies des bailleurs sociaux impliqués sur le site et d’une volonté explicite du maire de Montfermeil de refuser aux habitants des Bosquets l’accès aux autres quartiers de sa commune ou aux logements neufs [15], les relogements pris en charge par la puissance publique ont été effectués essentiellement au sein des Bosquets, dans des bâtiments non réhabilités. Seuls 3 % des ménages relogés ont obtenu un logement dans la commune hors du quartier, alors que dans les opérations de démolition d’ensembles hlm, cette proportion est en moyenne de 34 % (Lelévrier, 2008). Bien que les réseaux sociaux de proximité soient très actifs et représentent une ressource pour les habitants des Bosquets, ce relogement à l’intérieur du quartier, dans des bâtiments dégradés voire de nouveau voués à la démolition, a renforcé un sentiment de cantonnement et d’assignation à résidence. Alors que l’annonce du relogement avait pu susciter de nouvelles aspirations pour les ménages, l’attribution d’un logement sur place a refermé ces espoirs de progression de leur parcours résidentiel. Il leur a signifié leur absence de marge de manœuvre et le caractère subi de leur présence aux Bosquets. La seule perspective pour s’installer ailleurs reste alors, de nouveau, le recours au marché privé.

28Mais les démolitions et le rachat des appartements par des organismes hlm ont été plus néfastes encore pour les propriétaires occupants. La démolition d’une copropriété ne se traduit pas seulement par un relogement. Avant cette étape, la puissance publique doit d’abord racheter un à un l’ensemble des appartements à démolir. Or, conformément à la logique de l’aménagement qui vise à équilibrer au mieux le bilan d’une opération, les acteurs publics ont privilégié le rachat des logements au moindre coût. En 2005, les propriétaires des Bosquets se voyaient proposer la somme de 30 000 euros pour des appartements de 60 m². De ce montant étaient en outre défalquées les potentielles dettes de charges, très fréquentes, ainsi qu’une pénalité de 15 % si le propriétaire et sa famille demandaient à être relogés. En effet, contrairement aux locataires hlm, les propriétaires occupants ne bénéficient pas d’un droit au relogement. Celui-ci se négocie lors de la vente et il se monnaye.

29De plus, les anciens propriétaires occupants ont vécu leur passage au statut de locataire hlm comme une déchéance dans leur parcours résidentiel et social, d’autant que cela n’a pas résolu les problèmes d’endettement dans lesquels les difficultés de gestion de la copropriété les avaient plongés. Le cas de monsieur Sambé est tout à fait révélateur. Cet ouvrier est devenu propriétaire aux Bosquets à la fin des années 1980 faute de trouver un logement locatif social ou privé pour loger sa famille arrivée en France du Sénégal dans le cadre du regroupement familial. Il n’avait pas anticipé un montant de charges aussi élevé. Les premières années, il a tenté par tous les moyens de faire face à cette dépense puis a dû se résoudre à suspendre ses paiements.

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« Les charges on savait, mais on pensait que c’était 50 ou 100 €, pas 500 € ! C’est plus cher qu’un loyer ! Pendant cinq ans, j’ai eu le courage de payer. Les autres me disaient “tu pourras pas”, eux ils étaient déjà distancés, ils pouvaient plus. Moi j’ai dit bon, j’essaye, j’essaye ! Mais on peut pas, personne ne peut résister. Quelle que soit la bonne foi qu’on a, on se trouve K.O. Dès que vous avez un petit retard, il y a les “pénalités de retard” ! Et tous ces frais s’ajoutent, et quand vous additionnez, vous devenez malade. Vous savez, c’est un carnage incroyable. Vous vous trouvez complètement broyés. »

31Quand son appartement a été racheté par l’Office départemental hlm à la fin des années 1990, il avait accumulé une dette telle qu’il n’a rien touché du produit de la vente. Il est devenu locataire hlm du logement dont il était précédemment propriétaire, tout en ayant encore son crédit immobilier à rembourser mensuellement auprès de sa banque.

Un phénomène qui suit le développement de la copropriété

33Ce phénomène émerge dans les années 1970, à l’époque où l’expansion de la copropriété est considérable. En effet, alors que la copropriété apparaît aujourd’hui comme un objet familier puisqu’elle représente plus d’un quart (27,3 %) de l’ensemble des logements français avec plus de 8 millions d’unités (anah, 2011), ce régime était très marginal avant la Seconde Guerre mondiale (Haumont et alii, 1971). Il faut d’ailleurs attendre le 10 juillet 1965 pour qu’une loi instaure les règles précises de fonctionnement de la copropriété actuellement en vigueur. La copropriété se développe à partir des années 1950 sous l’effet d’un double mouvement : la multiplication des « ventes à la découpe » d’immeubles locatifs anciens devenus peu rentables avec le blocage des loyers de 1948 et l’essor de la promotion immobilière stimulée par les aides publiques à la construction privée et l’accès facilité au crédit immobilier. Sous l’impulsion des prêts Logécos, et plus globalement des primes et prêts du Crédit Foncier, la construction neuve de copropriétés a ainsi constitué l’un des moteurs essentiels de l’expansion urbaine des Trente Glorieuses (Effosse, op. cit.). 38 % des logements en copropriété que compte aujourd’hui la France ont été construits entre 1945 et 1974 (anah, op. cit.). Jusque-là très minoritaire, la promotion immobilière visant à produire des logements destinés à la vente domine alors la construction de logements (Topalov, op. cit.).

Un nouveau problème public

34C’est dans ce « parc privé des Trente Glorieuses » qu’est d’abord identifiée la « crise de la copropriété » (Ballain et Jacquier, 1984). Tandis que les difficultés rencontrées dans les immeubles anciens en copropriété sont envisagées sous l’angle des dispositifs d’amélioration de l’habitat ou de lutte contre l’insalubrité, celles qui sont observées dans des ensembles immobiliers privés à peine sortis de terre apparaissent comme un problème inédit qui ne correspond pas aux catégories des politiques publiques existantes. Comme Montfermeil, d’autres municipalités assistent en effet dès les années 1970 à la dépréciation immédiate de copropriétés neuves qui présentent des signes alarmants d’impayés, de carences d’entretien, de dégradation du bâti et des concentrations particulières de populations immigrées. C’est le cas notamment à Grenoble et Lyon mais aussi à Marseille [16], Montpellier et Toulouse. Plus globalement, alors que la loi du 10 juillet 1965 est tout juste votée, les juristes spécialisés et les syndics sont confrontés à la multiplication de contentieux, à l’absentéisme courant dans les assemblées générales et à la fréquence des conflits et des blocages dans les prises de décision (ibid.). Des locataires et des copropriétaires se mobilisent contre les malfaçons et le manque d’entretien des immeubles neufs qu’ils habitent et la copropriété devient un objet de militantisme [17].

35C’est à partir des premières expérimentations locales lancées au début des années 1980 dans certaines copropriétés des Trente Glorieuses, notamment au sein des agglomérations lyonnaise et grenobloise, que se construit progressivement un nouveau champ d’intervention publique visant ce qu’on appellera plus tard « les copropriétés dégradées » ou les « copropriétés en difficulté » (Beck, 2005 ; Lefeuvre, 2007). La question du peuplement de ces copropriétés est centrale dans la construction de la légitimité de l’action publique sur cet habitat privé qualifié de « parc social de fait » (ibid.). En 1994, ce nouveau problème public fait l’objet d’une double reconnaissance. Le 7 juillet, une circulaire du ministère du Logement et du ministère de la Ville permet aux copropriétés construites après guerre de bénéficier de la procédure d’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (opah) jusque-là réservée à la réhabilitation de l’habitat ancien. Le 24 juillet, la loi sur l’habitat officialise la notion de « copropriété en difficulté » en autorisant les copropriétés dont « l’équilibre financier […] est gravement compromis » ou qui « sont dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble » à faire appel à un administrateur judiciaire provisoire auquel sont confiés les pouvoirs exécutifs de l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’il prenne les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. En 1996, l’action publique sur les copropriétés en difficulté est renforcée avec l’instauration d’un dispositif spécifique, le Plan de sauvegarde, qui sera consolidé en 2000 par la loi Solidarité et renouvellement urbain (sru). Aujourd’hui, les procédures d’intervention publique sur les copropriétés en difficulté [18] concernent plus de 1000 copropriétés – antérieures ou postérieures à 1948 – représentant près de 60 000 logements (Braye, 2012). Depuis 2003, les copropriétés en difficulté ont également été intégrées au Programme national de rénovation urbaine. À elle seule, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (anru) a engagé plus de 238 millions d’euros de subventions, finançant ainsi 240 opérations dont 31 opérations de démolition [19].

Un phénomène difficile à quantifier

36Mais le problème des copropriétés en difficulté dépasse le cadre des opérations dans lesquelles est engagée la puissance publique (Braye, op. cit.). Le phénomène des copropriétés en difficulté est difficile à mesurer à l’échelle nationale. La « copropriété » ne fait pas partie des catégories du recensement de la population, mais l’Enquête nationale logement (enl) réalisée par l’Insee permet d’avoir des données statistiques sur ce parc de logement et les ménages qui y habitent. L’enl interroge notamment les copropriétaires occupants sur la présence d’impayés de charges dans leur copropriété. Lors de la dernière enquête en 2006, 15 % d’entre eux ont déclaré qu’il existait « des impayés importants » dans leur copropriété. D’autres approches développées pour tenter d’appréhender statistiquement le problème des copropriétés en difficulté estiment également que 15 à 20 % des logements en copropriété seraient situés dans une copropriété fragile ou en difficulté, ce qui représenterait plus d’un million de logements (Braye, op. cit.).

37Plus généralement, les statistiques nationales concernant le profil des ménages qui habitent dans les copropriétés montrent bien que cette forme d’habitat n’est pas l’apanage des classes moyennes et supérieures. Près d’un ménage copropriétaire occupant sur cinq (17 %) est un ménage « modeste [20] » et près d’un ménage locataire sur cinq en copropriété se situe en dessous du seuil de pauvreté (anah, op. cit. [21]).