Beaucoup de projets urbains reposent sur une hypothèse : l’excellente qualité urbaine attirera investisseurs et nouveaux habitants dont la capacité financière est proportionnelle au soin apporté aux services, à l’espace urbain et à l’architecture. En vertu de quoi, 90 % des logements produits ne sont accessibles qu’à 10 % de la population… Cette proportion est sans doute excessive, mais l’ordre de grandeur est là. Hormis les logements sociaux plus ou moins généreusement dosés dans les nouveaux quartiers, le reste de la population, qui n’a accès ni au logement aidé ni à ces logements trop chers, disparaît des écrans radars pour habiter dans les centres anciens et les faubourgs plus modestes, les maisons périurbaines ou les locations de produits défiscalisés.
Ce qui vaut pour le logement vaut pour l’activité économique : le tertiaire est presque entièrement développé selon une logique de produits financiers qui conduit à produire un immobilier trop onéreux pour la plupart des entreprises. On peut même craindre que l’excès de produits immobiliers inadaptés finisse par créer une bulle spéculative et un effondrement des prix, sans jamais satisfaire aux besoins réels des entreprises… lesquelles se rabattent sur l’existant bricolé ou les « caisses » low cost des zones d’activité périurbaines, quel qu’en soit le coût en termes d’écologie, de transports et de qualité de service. Ce que l’on déplore depuis des années sur la ségrégation résidentielle est aussi un fait pour l’activité économique : il y a les riches d’un côté et les pauvres de l’autre, bien plus encore que pour l’habitat…