Une participation continue

12C’est dans cette perspective que les acteurs de l’immobilier financiarisé peuplent les groupes de travail du Plan Bâtiment consacrés à l’immobilier non résidentiel. Des représentants des grandes entreprises de la filière se mobilisent : des gestionnaires d’actifs (HSBC REIM, Allianz, Amundi Immobilier ou Generali), les intermédiaires qui leur fournissent des services juridiques (Baker & McKenzie ou le cabinet de Ph. Pelletier), des conseils immobiliers (DTZ, BNP Paribas Real Estate, CBRE), ainsi que des grandes entreprises occupantes engagées dans la rationalisation financière et managériale de leur parc immobilier (Poste Immo, EDF-GDF, Renault, PSA, Accor). Au-delà de ces initiatives individuelles, les principaux organismes représentatifs des gestionnaires d’actifs (FSIF pour les sociétés et foncières cotées, Aspim pour les sociétés de gestion, FFSA pour les assureurs) et des fonctions immobilières au sein des grandes entreprises (l’Association des directeurs immobiliers) s’impliquent également. Enfin, sauf lorsqu’elles portent sur l’immobilier non résidentiel public, les individus retenus pour animer ces concertations sont systématiquement issus de la filière financiarisée, alors même que le patrimoine qu’ils gèrent ne représente qu’une partie minoritaire de l’immobilier non résidentiel en termes de surface [4] : S. Grzybowski, alors PDG d’Icade, l’une des principales foncières cotées ; M. Brunel, alors Directrice générale d’un fonds de pension canadien ; M. Gauchot enfin, président de la filiale française de CBRE, l’un des principaux cabinets de conseil en immobilier à l’échelle mondiale.

Les ressources de la participation

13La présence continue de ces différents acteurs au sein des scènes de concertation du Plan Bâtiment s’explique par trois principaux facteurs. Premièrement, ils bénéficient d’une pratique de fréquentation routinière de l’appareil politico-administratif. Parce qu’elles ont été, ou sont encore, organiquement liées à l’État (participation au capital, délégation d’une mission de service public), certaines grandes entreprises comme Areva, EDF, ou Poste Immo disposent d’un accès privilégié à celui-ci. De même pour les gestionnaires d’actifs, dont l’activité au croisement des enjeux macroéconomiques d’allocation de l’épargne et d’aménagement du territoire à travers le financement de l’urbanisation dépend de la réglementation édictée par l’État (voir Guironnet, 2017 : Annexe 1 ; Maisetti, Halbert et Guironnet, 2017 : 25). Nos entretiens reflètent cet accès privilégié au législateur, et en particulier aux parlementaires et cabinets ministériels. Outre la création de véhicules plus liquides, car cotés en bourse (Boisnier, 2015 : 55-56), il s’agit d’avantages fiscaux obtenus en 2004 à l’initiative des fédérations de gestionnaires d’actifs (art. 210-E du Code général des impôts), ou de la création d’un indice des loyers visant à limiter les effets de la crise financière de 2008 sur les revenus locatifs des gestionnaires (entretien 7, représentant d’une fédération immobilière). Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, cet accès se traduit par la présence, dès l’été 2007, du délégué de la FSIF, à qui le ministre confie la rédaction du premier rapport sur l’immobilier non résidentiel d’un hochement de tête (ibid.).

14Deuxièmement, la légitimité qui leur est conférée en tant que destinataires de la règle facilite leur présence continue. Cette dernière tient à l’entrée des politiques environnementales dans une forme de new public management en « régime de croisière » (Maisetti et Halbert, 2018). Le travail de rédaction des règlements par les services ministériels de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et du patrimoine (DHUP) fait en effet l’objet d’injonctions politico-administratives relatives à la « coconstruction avec les acteurs » permettant de se prémunir d’une distance au terrain, au maintien de la « compétitivité », ainsi qu’au « choc de simplification » lancé par l’exécutif en mars 2013 (entretien 12, service technique de la DHUP). À ce titre, les techniciens accordent une priorité importante à « l’optique cost optimal », qu’ils relient non seulement à l’agenda présidentiel, mais aussi aux directives européennes. Dès lors que les professionnels concernés par la réglementation produisent des éléments compatibles avec cette perspective de simplification du droit dans une optique de rentabilité économique, leurs propositions sont considérées comme légitimes.

15Troisièmement, la présence des acteurs de la filière de l’immobilier financiarisé est renforcée par la position du président du Plan Bâtiment, dont l’activité privée structure un réseau professionnel au sein duquel ils occupent une place de choix. Tout en insistant sur l’ouverture du Plan Bâtiment qui « accueille tous ceux qui ont envie de participer », il reconnaît lui-même qu’il n’a pas la capacité « à aller chercher des gens […] qui passent à travers la grille » de son réseau professionnel, faute de moyens humains (entretien 13, président du PB). Cet effet de composition est redoublé au sein des groupes de travail, dont la direction est confiée, nous l’avons vu, à des cadres de la filière d’investissement. Ainsi, la sélection de M. Gauchot comme pilote de la concertation éponyme, outre des enjeux diplomatiques (choisir « un rassembleur » qui « n’est pas clivant ») et d’insertion dans un réseau rassemblant les différents propriétaires à l’échelle du territoire national (entretien 13, président du PB), témoigne d’un cadrage de la question par l’équipe du Plan Bâtiment. L’un des permanents nous explique qu’il a l’avantage de n’être « ni propriétaire, ni locataire », ce qui revient à réduire l’immobilier non résidentiel à son seul versant locatif, accordant de facto la priorité aux grands bailleurs que sont les gestionnaires d’actifs et à leurs locataires (entretien 4, directrice adjointe du PB).

Sauvegarder la rentabilité des investissements

17L’analyse des échanges et des rapports atteste d’une tentative des acteurs de la filière de l’immobilier financiarisé de sauvegarder la rentabilité de leurs investissements et, par extension, la rémunération des intermédiaires qui leur fournissent des services immobiliers et juridiques. Il s’agit d’abord de limiter les coûts engendrés par la politique de réduction des consommations énergétiques, dont les résultats en termes d’économie d’énergie bénéficient en premier lieu aux locataires. Cela se traduit par une proposition d’élargir l’obligation de rénovation au-delà des seuls travaux, dans le but de reporter une partie des coûts sur les usagers locataires et les prestataires des services consommateurs d’énergie (proposition n^o 1 : Gauchot, 2011). Ensuite, il est recommandé de laisser la liberté d’opérer cette rénovation à l’échelle du portefeuille, et non seulement de l’immeuble (proposition n^o 14 : Gauchot, 2011). Les gestionnaires d’actifs sont ainsi libres d’optimiser leurs investissements en ciblant les bâtiments présentant le gain énergétique par unité monétaire le plus favorable, voire de les minimiser en cédant les « passoires énergétiques ». Enfin, un ensemble d’aides publiques est réclamé afin d’améliorer la rentabilité de ces investissements (propositions n^o 21 à 25 : Gauchot, 2011), par exemple à travers l’aménagement des périodes d’amortissement comptable, ou la modulation de la fiscalité locale et du coefficient d’occupation des sols selon la performance énergétique des bâtiments. Outre la défense de la rentabilité, d’autres recommandations issues de la concertation s’apparentent à une tentative de limiter les risques, notamment celui qui est lié à l’interprétation des textes par les services administratifs chargés de veiller à leur exécution. Ainsi, le rapport Gauchot propose des « garde-fous basés sur un retour sur investissement selon la nature des travaux réalisés (petits, moyens ou importants) » (proposition n^o 20 : Gauchot, 2011).

Étendre le domaine de l’immobilier financiarisé

18Parallèlement à la sauvegarde de la rentabilité des investissements des gestionnaires d’actifs, nous observons la tentative d’extension et de diversification de leur marché. D’une part, c’est le cas de la proposition de « SIIC 3 vert » consistant à réduire de moitié le taux d’imposition sur les plus-values pour les entreprises cédant leur patrimoine immobilier à des véhicules d’investissement faisant appel à l’épargne publique (SCPI, SIIC, OPCI), à condition que ce dernier soit aux normes environnementales, ou en contrepartie de travaux dans ce but. Pour les acteurs de la filière d’investissement, l’enjeu est d’obtenir la reconduction d’une niche fiscale programmée pour disparaître en 2012 (art. 210-E sus-cité). Le Grenelle de l’environnement constitue, de ce point de vue, une fenêtre d’opportunité que les organismes représentatifs du secteur tentent d’exploiter en portant inlassablement cette proposition depuis les premières réunions au titre de la « professionnalisation » de la gestion immobilière. Dès 2007, le représentant de la FSIF estime qu’au regard « de la complexité des enjeux les pistes de proposition […] devraient toutefois renforcer l’incitation aux externalisations et par là même faire progresser la part de la détention des professionnels de la gestion et de l’exploitation des actifs immobiliers » (Kelberg, 2007 : 7). Il défend pour cela une fiscalité réduite. Il est rejoint par le président du Plan Bâtiment, qui, au-delà du soutien à une pareille incitation fiscale visant à « moduler l’imposition des plus-values latentes d’un immeuble cédé ou apporté en fonction de leur performance énergétique » (proposition n^o 16 ; Pelletier, 2008 : 48), juge « utile de généraliser les pratiques des meilleures sociétés foncières cotées » en matière de communication sur les consommations énergétiques (Pelletier, 2008 : 85). Ces arguments sont repris par les rapports successifs rédigés dans le cadre du Plan Bâtiment (Grzybowski, 2009 : 10, 32 ; Gauchot, 2011 : 9).

19D’autre part, la concertation fournit l’occasion aux gestionnaires d’actifs d’étendre leur marché à travers une diversification sectorielle. C’est en ce sens que l’on peut comprendre la proposition de rétablissement de l’éligibilité des personnes morales aux certificats d’économie d’énergie et d’y assortir un crédit d’impôt (proposition n^o 21 : Gauchot, 2011). La vente de certificats d’économie d’énergie offrirait aux gestionnaires d’actifs une nouvelle source d’accumulation, d’autant que le crédit d’impôt pourrait être reversé sous forme de dividendes aux actionnaires. Cela revient à relier l’un des outils des politiques de réduction de la consommation énergétique à la « valeur actionnariale » qui guide l’activité de capitalisation des gestionnaires d’actifs.

Position d’expertise et production des données

21Dans un contexte où, à de rares exceptions près comme quelques études de l’Ademe ou de services techniques de l’État, il existe très peu de données d’origine publique, l’analyse des sources mobilisées dans la concertation, ainsi que de leurs réemplois révèle la prépondérance de ces acteurs dans la qualification du problème public des consommations énergétiques des bâtiments non résidentiels. Les données des rapports successifs de 2009 à 2011 qualifient d’abord la taille du parc immobilier, distinguée selon les types de biens (bureaux, commerces, entrepôts, bâtiments de santé, hôtellerie), ainsi que ses consommations énergétiques. Outre une étude annuelle réalisée par un bureau d’étude (le CEREN) à partir d’une enquête par correspondance auprès des entreprises propriétaires, l’essentiel des informations provient de grands propriétaires (principaux gestionnaires d’actifs et entreprises occupantes) et de leurs associations professionnelles (par exemple le Conseil national des centres commerciaux ou, pour la logistique, l’Afilog) qui proposent une remontée d’expériences reposant sur des études circonstanciées ou à travers leurs dires d’experts. Les données sur les consommations énergétiques des patrimoines proviennent toutefois principalement d’organisations spécialisées recensant le patrimoine des gestionnaires d’actifs, à l’image de la Green Rating alliance (Bureau Veritas) et des indicateurs annuels proposés par IPD France sur les bureaux « verts ».

22D’autres données économiques relatives au verdissement de l’immobilier non résidentiel visent à qualifier les coûts et les bénéfices, par exemple en termes d’impact sur le rendement global des investissements, ainsi que sur ses composantes (surprime et liquidité à la location et à la revente). Ces estimations sont rares, et s’appuient encore plus significativement sur des dires d’experts de l’immobilier financiarisé ainsi que sur des données élaborées à partir des patrimoines d’organisations relevant de ce secteur. C’est par exemple le cas de l’étude réalisée par le CSTB à partir des immeubles de la foncière Icade ou des informations financières fournies par IPD France dont l’activité consiste à proposer aux gestionnaires d’actifs un benchmark de leurs investissements. De même pour le bureau d’études Sintéo, qui travaille essentiellement pour le compte de gestionnaires d’actifs et de grandes entreprises privées (Salon de l’immobilier d’entreprise, Paris, décembre 2013 ; entretien 2, consultant en immobilier durable)

23Ces données renseignent les différents participants au sein de la concertation, mais aussi le service rédacteur du projet de décret (entretien 12, service technique de la DHUP). Elles sont mobilisées au sein des rapports afin de dramatiser la nécessité d’une réduction des consommations énergétiques, et pour souligner l’ampleur de la facture et donc le nécessaire soutien des pouvoirs publics en raison de la rentabilité économique très faible des investissements nécessaires. Plus généralement, leur production et leur diffusion permet aux représentants du secteur de l’immobilier financiarisé de construire une légitimité d’expert, face à l’administration publique dont les connaissances sur le sujet s’avèrent limitées, à la différence du logement (entretien 14, directrice adjointe du PB).

La réduction des consommations énergétiques à la valorisation financière

24Les représentations propagées à l’occasion des échanges entre participants lors des concertations reflètent une problématisation financiarisée de la politique environnementale. Le groupe portant sur la « valeur verte » a ainsi rassemblé une cinquantaine de gestionnaires d’actifs et d’experts, à une période où le secteur de l’immobilier financiarisé s’efforçait d’attribuer une valeur au verdissement (Halbert et al., 2014). Le rapport qui en résulte opère à ce titre une hiérarchisation des valeurs et des priorités assignées à la poursuite d’objectifs environnementaux, qu’ils matérialisent par la pyramide de Maslow. Ainsi, la politique environnementale est assujettie à la réalisation préalable de la « valeur la plus nécessaire, soit la valorisation financière » (voir fig. 1).

Figure 1

La pyramide de la « valeur verte »

La pyramide de la « valeur verte »

25Le rapport s’efforce, en outre, d’enrôler l’État dans cette perspective, en avançant qu’il existe une valeur verte pour ce dernier en raison d’effets multiplicateurs prêtés à l’économie de l’immobilier (création d’emplois liés à la rénovation énergétique, augmentation des recettes fiscales dans le secteur du bâtiment et de l’investissement, accroissement du bien-être au travail). Ces retombées – fondées sur des chiffres dont les sources demeurent inconnues et l’issue hypothétique – sont mobilisées pour justifier un accompagnement comptable et fiscal de l’État, tout en admettant que le contexte des finances publiques s’y prête mal. Cet argumentaire reflète une conception paradoxale de la politique environnementale reposant sur une division du travail en fonction de l’horizon d’investissement : d’un côté, les gestionnaires d’actifs ne seraient pas en mesure de se projeter à long terme, car « tous les investisseurs ont d’abord des comptes à rendre aux actionnaires privés et/ou publics » (Brunel, 2010 : 10) ; de l’autre, l’État et les collectivités sont encouragés à endosser un rôle d’investisseur de très long terme en consentant à des contreparties financières immédiates au titre de futurs effets multiplicateurs sur l’emploi et les finances publiques.

Techniques de calcul et « garde-fous » financiers

26Enfin, les techniques de calcul retenues pour la mise en œuvre de la réduction des consommations énergétiques témoignent elles aussi d’une problématisation financiarisée. En proposant d’instaurer des « garde-fous financiers » (proposition n^o 20), le rapport Gauchot (2011) reconduit une idée élaborée lors du groupe de travail Brunel : la valorisation des actifs comme juge de paix des investissements acceptables. L’emploi de « garde-fous basés sur le retour sur investissement » traduit la mobilisation de l’appareillage calculatoire en usage chez les gestionnaires d’actifs et leurs experts afin de borner les actions que pourrait retenir le législateur. Ce qui sera discuté n’est donc pas tant le principe du retour sur investissement, désormais tenu pour acquis, que les valeurs à retenir. Le rapport final retient cette méthode de calcul tout en élargissant la gamme d’horizons de retour sur investissement (5 ans, 10 ans et 20 ans selon l’ampleur des travaux), et convoque pour le justifier la notion de « soutenabilité des dépenses » [6]. Cette proposition installe donc les outils de la « gestion active » au sein de la politique environnementale : outre le retour sur investissement qui constitue le quotidien des gestionnaires d’actifs, l’approche par nature de travaux reproduit l’exercice d’allocation des capitaux qui repose sur la modélisation de scenarii correspondant à différentes hypothèses de dépenses d’investissement dits « capex verts » (voir Attuyer, Guironnet et Halbert, 2012). Le décret publié au Journal officiel le 9 mai 2017 adopte toutefois une position plus protectrice pour les propriétaires en limitant l’ensemble des interventions obligatoires à un retour sur investissement de 5 ans au plus ou à un montant maximum de 200 € HT/m² de surface utile – à l’exception notable des collectivités et de l’État, sommés de s’engager à plus long terme en réalisant les interventions dont le retour sur investissement s’étend jusqu’à 10 ans.

La fronde des autres propriétaires privés et publics

28D’autres propriétaires impliqués dans la concertation se sont mobilisés pour défendre leurs propres intérêts. L’objet retenu par le législateur dans la loi « Grenelle 2 », l’immobilier « tertiaire », présente une importante hétérogénéité qui déborde les objets sur lesquels les gestionnaires d’actifs immobiliers concentrent leurs investissements : ateliers, usines, boutiques, garages automobiles, entrepôts frigorifiques, écoles, gymnases, hôpitaux, etc. – autant de bâtiments détenus par des propriétaires dont les intérêts, les ressources et les modèles économiques diffèrent. Certains propriétaires occupent leurs locaux, tandis que tous les bailleurs ne partagent pas le même « regard d’investisseur » des gestionnaires d’actifs immobiliers, ni les mêmes ressources humaines, cognitives et financières pour modéliser les gains espérés d’une hypothétique « valeur verte ». Au cours de la concertation, et sans qu’ils ne s’opposent directement aux propositions portées par la filière de l’immobilier financiarisé, deux principaux types d’acteurs ont ainsi porté des positions dissonantes par rapport à cette dernière.

29D’une part, il s’agit de représentants des PME qui qualifient l’immobilier avant tout comme un « outil de travail », et non « un investissement » dans une perspective de placement financier (entretien 9, représentant d’une fédération patronale). Or, ces représentants peinent dans un premier temps à faire entendre leur voix au sein de la concertation organisée par M. Gauchot, pour qui « ce n’ était pas un sujet TPE-PME, c’ était plus un sujet pour les grands groupes » (ibid.). Grâce à leur mobilisation [7], les représentants des PME parviennent à participer aux échanges, où ils militent en faveur d’un seuil de mise en œuvre du décret restrictif afin d’épargner l’obligation de rénovation à de nombreuses entreprises occupant une surface inférieure à 2 000 m².

30D’autre part, les pouvoirs publics ont également cherché à défendre leurs intérêts dans un contexte marqué par l’objectif de limitation des dépenses publiques. C’est d’abord le cas des collectivités territoriales, dont les représentants des associations d’élus partagent un sentiment de marginalisation similaire, lié aux spécificités prêtées aux bâtiments publics concernés par la loi, mais aussi au caractère jugé « trop technique » des échanges entre « sachants » de l’immobilier financiarisé (entretien 6, représentant d’association nationale de collectivités territoriales). Ils insistent sur l’incapacité des collectivités à supporter le coût d’une telle politique environnementale, chiffré à cinquante milliards d’euros sur douze ans (ibid.). Cette position les conduit à refuser sine die les propositions d’accompagnement impliquant un effort financier de leur part (par exemple, modulation de la fiscalité foncière). Par ailleurs, les associations d’élus locaux se mobilisent pour désamorcer toute obligation de travaux leur incombant, ce qui traduit une défiance à l’égard, non pas des acteurs de la filière financiarisée, mais du pouvoir central. Les collectivités mettent en avant le « coût [de la rénovation] et, dans ce coût, le fait qu’il n’y ait aucune facilité ni financement dédiés » de la part de l’État (entretien 6, représentant d’association nationale de collectivités territoriales). Cette critique tranche avec le ton et les propositions élaborées en 2010 au sein du Plan Bâtiment par un groupe de travail dédié au patrimoine des collectivités territoriales (Jarlier, 2010), dont les nombreuses mesures sur l’inventaire du patrimoine des collectivités, l’adaptation des outils juridiques et financiers, ou l’affirmation d’une gouvernance multiniveaux de la réduction des consommations énergétiques ne figurent pas dans les préconisations retenues par le rapport Gauchot.

31À cette opposition s’ajouterait celle de l’administration centrale, par la voix de l’agence France Domaine, dont deux représentants siègent au Comité de pilotage de la concertation Gauchot. Les participants à ces échanges soulignent que ces représentants de l’État propriétaire avaient d’autres priorités, à commencer par la recension de leur patrimoine (entretiens 6 et 13, représentant d’association nationale de collectivités territoriales et président du PB ; Gauchot, 2011 : 79). Ces représentants reprennent ainsi les conclusions d’un autre groupe de travail du Plan Bâtiment consacré au sujet en 2010, où le secrétaire général du Conseil immobilier de l’État soulignait qu’« aucune connaissance globale de cette situation ne permet aujourd’hui à l’État de disposer d’une vision stratégique lui permettant de prendre les décisions d’investissement nécessaires » (Lourdin, 2010 : 16).

32Ces différents représentants soutiennent des positions dissonantes par rapport à celles de la filière de l’immobilier financiarisé. Certes, ils partagent l’attention que celle-ci porte aux paramètres financiers : tant dans le cas des collectivités territoriales qui s’approprient la notion de « soutenabilité des investissements » (Gauchot, 2011 : Annexe, n.p.) que des PME dont les représentants acquiescent aux conclusions du rapport Gauchot parce qu’il garantirait la mise en place des « garde-fous » (entretien 13, président du PB). Cependant, alors que les représentants de la filière de l’immobilier financiarisé cherchent à partager les coûts en enrôlant prestataires techniques et locataires, ceux des PME et de la puissance publique cherchent au contraire à en limiter la portée, par exemple en ménageant un seuil d’application qui exclut les plus petites surfaces. Ils ne se contentent pas pour cela de se frayer une place dans les groupes du Plan Bâtiment, mais mobilisent en outre d’autres ressources pour peser sur la rédaction du décret. C’est le cas des représentants de PME qui font état de contacts réguliers avec l’administration ou les cabinets ministériels. De même pour les collectivités qui bénéficient d’autres instances d’échanges avec les services rédacteurs [8], au sein desquelles les élus pointent le coût du verdissement du parc immobilier des collectivités, estimé à plus de 30 milliards d’euros pour la période 2009-2020 (CCEN, 2012 : 59). Sans pouvoir établir un lien de cause à effet entre ces ressources et les arbitrages administratifs et politiques, la version finale du décret leur est favorable sur ce point, puisqu’elle retient un seuil d’application de 2 000 m², soit le double de celui qui est préconisé dans le rapport Gauchot.

De la régulation par les règlements à l’autorégulation marchande

33Cette mobilisation contribue à retarder la publication du décret, redoublant les vicissitudes liées à la campagne présidentielle et à l’alternance de 2012, puis aux remaniements ministériels successifs. Face à l’absence de débouché réglementaire de la concertation Gauchot dans l’immédiat, une partie des acteurs de la filière cherche à dépasser ce qu’ils perçoivent comme une impasse, pour y substituer une autorégulation marchande. Le Plan Bâtiment s’engage ainsi, à travers la figure de son président, dans la création et la promotion d’une Charte d’engagement volontaire pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires et publics en octobre 2013, signée par plusieurs grandes entreprises et gestionnaires d’actifs en présence des ministres du Logement et de l’Écologie. Or, cette charte, qui participe de la démarche individuelle de Ph. Pelletier pour promouvoir la « sanction de marché » qu’il s’agit d’amorcer grâce aux signatures des premiers volontaires, repose sur le soutien d’une partie influente de la filière de l’immobilier financiarisé [9] dont il est familier (entretien 3, société de conseil en développement durable). Dans un contexte de stabilisation de la « valeur verte », cette démarche correspond à une tentative de reprendre la main sur le processus de régulation, non plus seulement pour y peser, mais pour en promouvoir d’autres formes, ici à travers la sanction des prix du marché. Ainsi, les dirigeants du Plan Bâtiment défendent publiquement la Charte comme un « moyen de relancer une dynamique et de se mobiliser collectivement à côté de ce rapport Gauchot et de ses conclusions », et une « autre manière d’accompagner les pouvoirs publics pour pouvoir stimuler, relancer, et remettre à l’écriture le décret qui tarde à venir » (Salon de l’immobilier d’entreprise, Paris, décembre 2013). De même dans des réunions rassemblant ses premiers signataires, où ils rapportent leurs échanges avec le gouvernement, lui rappelant « qu’il est nécessaire que ce décret intervienne » et qu’« il faut que ce décret soit aimable et fréquentable […] qu’il reste dans le sentier de ce que vous faites » (Comité de pilotage de la Charte, juin 2014). Cet épisode est cependant suivi de tensions entre les différents acteurs de la filière de l’immobilier financiarisé, qui culminent dans la passe d’arme publique entre M. Gauchot et Ph. Pelletier au sein de la presse professionnelle : le premier y affirme que « l’industrie immobilière a formellement besoin d’un décret » (businessimmo.com, 27 mars 2014) et que la Charte, facultative et non contraignante, ne saurait remplacer ; le second, en revanche, y oppose « un besoin de voir clair », déclarant « on peut vivre sans décret » (businessimmo.com, 28 mars 2014). Ces deux conceptions de la régulation se rejoignent cependant en ce qu’elles visent à ménager les intérêts des destinataires de la règle, qui nécessiteraient « un texte souple qui ait comme critère le principe de soutenabilité de la dépense » (ibid.). Dans tous les cas, les acteurs de la filière de l’immobilier financiarisé contribuent à organiser les échanges et s’y impliquent pour reformuler le contenu d’une politique environnementale compatible avec leurs pratiques d’accumulation.