LE MARCHÉ DE LA CONSTRUCTION : DE PETITES OPÉRATIONS ISOLÉES

10Les opérations de construction sont isolées, de petite taille et sont le fait de particuliers. Les premières sociétés immobilières et les opérations plus importantes n’apparaissent que dans les années 1920. Avant 1920,85 % des pétitionnaires de la Prosperidad ne déposent qu’un seul permis de construire et ils sont responsables de 68 % des demandes de permis; 83 % des permis sont le fait de particuliers qui ne font qu’une ou deux demandes [10]. À partir des années 1920, dans une période de très forte croissance du volume de la construction à Madrid, apparaissent des opé-rations de plus grosse envergure, intégrées depuis le lotissement jusqu’à la construction et conduites par des sociétés; celles-ci se caractérisent par une très grande homogénéité morphologique et architecturale. Elles s’inscrivent dans le cadre législatif créé par les lois d’habitat social de 1911,1921 et 1924 et adoptent toutes le type architectural du pavillon individuel; ces lotissements sont connus comme les « colonias de hotelitos » ou « colonias de casas baratas ». Celles-ci étant conçues et aménagées de manière unifiée à l’échelle du lotissement, elles sont hors de notre sujet [11]. Ce sont uniquement les autres lotissements, ceux qui se limitent à la division de terres rurales, qui retiendront notre attention.

11Les acheteurs et constructeurs de ces lotissements sont, en majorité ouvriers et parfois petits commerçants ou artisans. Constructeurs et habitants du faubourg de la Prosperidad présentent donc des caractéristiques sociales très proches : ils appartiennent aux couches populaires de la capitale et sont généralement originaires des campagnes espagnoles. Beaucoup construisent d’abord pour se loger eux-mêmes. Ainsi cet espace s’urbanise-t-il sous l’impulsion de personnes cherchant à se loger, contrairement à l’ensanche où les bâtiments sont des immeubles de rapport, édifiés par des investisseurs.

UNE TYPOLOGIE ARCHITECTURALE MIXTE, RURALE ET URBAINE

12Les bâtiments construits sont de petite taille : en 1900 sur 422 bâtiments (tous d’habitation) que compte le faubourg de la Prosperidad, près des deux tiers ont un seul niveau et la quasi-totalité des autres ont deux niveaux [12]. En 1930, deux tiers des bâtiments ont un ou deux niveaux, les bâtiments à un seul niveau restant majoritaires [13]. Ces caractéristiques vont de pair avec une très forte fragmentation de la propriété. La taille moyenne des parcelles des lotissements du faubourg de la Prosperidad, à la fin de notre période, d’après le plan parcellaire de 1945-47, est d’un peu moins de 300 mètres carrés [14].

13Les demandeurs de logements dans l’extrarradio ont des ressources faibles, aussi les types architecturaux se caractérisent-ils par leur simplicité et la modicité de leur coût de production. Le grand nombre d’ouvriers en bâtiment parmi les propriétaires de lot confirme l’importance de l’autoconstruction, du reste attestée par l’enquête municipale de 1929 [15]. Beaucoup travaillent le matin sur les chantiers de la ville nouvelle officielle (l’ensanche) et l’après-midi sur leur parcelle. Le type architectural le plus courant est la « casa baja », littéralement la « maison basse ». C’est une maison à un seul niveau, de faible surface, presque toujours alignée sur la ligne de façade de la parcelle; la porte du logement donne sur la rue et l’on passe donc directement de l’espace privé du foyer à l’espace public de la rue, comme dans un village. L’espace non construit en fond de parcelle est réservé à un usage semi-rural : un potager et une cour dans laquelle on élève des poules, des lapins et des cochons, parfois un âne ou une vache. Ce type architectural est caractéristique de l’habitat ouvrier des périphéries urbaines espagnoles de la fin du XIX^e et du début du XX^e siècles, on l’appelle casa baja à Madrid, casa molinera en Castille et correa à Barcelone. Il contribue à donner à ces faubourgs une allure rurale, puisqu’il ressemble plus à l’habitat villageois qu’à celui de la ville et qu’il s’accompagne d’une activité agricole. On peut penser que l’absence d’un espace de transition entre le logement et la rue donne à celle-ci un caractère familier; on se l’approprie et son usage reflète une forme de vie communautaire entre voisins; ainsi la casa baja allait-elle de pair avec l’existence de liens sociaux forts à l’échelle locale, celle de la rue, du pâté de maisons et finalement du faubourg.

14L’architecture de l’extrarradio se caractérise aussi par un deuxième type, à première vue plus urbain, la casa de vecinos, bâtiment d’habitat collectif, dont les logements locatifs sont destinés à une occupation populaire. À Madrid, elle prend souvent la forme de la casa de corredor : les logements, généralement très petits, obscurs et mal aérés, donnent sur une cour centrale; on accède à ceux qui sont situés dans les étages par un couloir en coursive qui fait le tour de la cour. Celle-ci apparaît à la Prosperidad dès la fin du XIX^e siècle et en nombre plus significatif au XX^e siècle, donc après la casa baja, qu’on continue de construire en très grand nombre jusqu’à la fin de notre période et même au-delà. La casa de corredor est typique de l’habitat ouvrier madrilène du XIX^e et début du XX^e siècles. On en trouve de nombreux exemples dans les quartiers populaires de la ville ancienne. Elle est l’objet des plus vives critiques des hygiénistes qui en déplorent l’insalubrité et la promiscuité qu’elle occasionne [16]; elle apparaît comme un symbole des terribles conditions de vie des pauvres dans les villes. C’est un type commun aux quartiers populaires du centre et de la périphérie, qui constitue, de ce fait, une manifestation de l’intégration croissante de celle-ci à la ville et à son marché immobilier. La juxtaposition de la casa baja et de la casa de vecinos, qui peut avoir plusieurs étages, crée une impression de désordre dans le paysage et semble exprimer le caractère hybride de cet espace, entre la ville et la campagne.

15Ces deux types architecturaux [17] semblent correspondre à deux processus distincts : la casa baja serait le résultat de l’autoconstruction d’une parcelle achetée par une famille ouvrière qui veut se loger et la casa de vecinos, dont les logements sont, par définition, destinés à être loués, serait le fait d’un investisseur, que la modestie de ses moyens dirigerait vers le marché du logement ouvrier. Du point de vue des habitants, la distinction entre ces deux catégories de logements semble être tout aussi opératoire, puisque la forme de la casa baja, souvent associée à un mode d’occupation en propriété offrirait à la fois l’indépendance et la garantie d’un espace privé familial, tandis que le logement en casa de vecinos, signifierait l’aliénation économique et la réduction à l’extrême de l’espace du chez-soi [18]. Le film Surcos de José Antonio Nieves Conde, sorti en 1951, témoigne de la force de ces représentations dans l’imaginaire des Madrilènes; il oppose, en effet, le destin tragique de la famille récemment immigrée de la campagne qui s’installe dans une casa de corredor dans un quartier populaire du centre ville, Lavapiés, où elle court à la perdition et celui d’une autre famille pauvre mais moralement bonne et forte qui habite une casa baja en périphérie, à Legazpi, où elle mène une vie simple mais honnête et heureuse, entre la ville et la campagne.

16Pourtant, l’étude longitudinale de l’histoire de quelques propriétés immobilières nous oblige à nuancer les conclusions catégoriques de l’observation transversale.

UN BÂ TI MARQUÉ PAR LA SOUPLESSE DE SON ÉVOLUTION

17L’observation de la gestion que font de leur patrimoine immobilier les propriétaires de lot met à jour leur grande capacité d’adaptation aux aléas de leurs ressources et de leur vie familiale. Elle montre aussi une très grande souplesse de transformation du bâti et donc une évolution rapide de l’habitat qui nous conduit à nuancer la typologie présentée plus haut.

Mutations de la typologie architecturale et de l’usage du sol Le cas de la famille Agut Fos

19On observe toujours une densification très progressive du bâti sur la parcelle. Felipa Fos est elle aussi originaire d’un village de la province de Teruel, où elle est née en 1815. Elle est arrivée à Madrid en 1856, à quarante et un ans – elle a donc vécu longtemps à la campagne, où ses deux enfants sont nés. Elle est veuve quand elle achète en 1868 une petite parcelle de 160 m² à la Prosperidad, sur laquelle elle construit une casa baja qu’elle habite avec son fils journalier [20]. En 1871 elle achète une deuxième parcelle à la Prosperidad, de 620 m², mitoyenne de celle qu’a achetée son gendre [21]. Elle la construit immédiatement et s’installe dans la nouvelle casa baja avec son fils [22]. La taille du terrain lui permet d’en consacrer une partie à des activités consommatrices d’espace, rurales ou typiques des périphéries urbaines : elle élève ainsi une quinzaine de cochons et se fait chiffonnière [23]. En 1880, son fils, Zacarias Agut, qui s’est marié, vit avec sa femme dans le logement familial. À cette date, il y a deux autres logements en rez-de-chaussée sur la parcelle; Felipa Fos a agrandi le bâtiment, réinvestissant probablement le produit de ses activités commerciales et agricoles, pour accroître ses revenus d’une rente locative. Entre 1880 et 1890, Felipa Fos meurt et Zacarias, qui a donné naissance à deux fils, continue la construction progressive du terrain, manifestement toujours sans permis [24]. En 1890, il y a ainsi, sur celui-ci, dix-huit logements d’un seul niveau. Zacarias, qui se déclare toujours journalier, semble avoir abandonné l’activité de chiffonnier de sa mère. Il préfère utiliser l’espace libre dont il dispose pour construire des logements locatifs. Le fond de la parcelle est progressivement construit et les logements, nécessairement très petits étant donné leur nombre et la taille du terrain, donnent sur une cour intérieure, toujours plus étroite, d’où on accède par un passage depuis la façade sur rue. Les logements donnant sur l’intérieur du terrain ne disposent sans doute plus d’un patio privatif, s’éloignant du type de la casa baja. Le plan de la parcelle d’alors est le fruit d’une longue et progressive évolution et n’a pas fait, au départ, l’objet d’un projet d’ensemble. En 1923, les deux fils de Zacarias, journaliers comme leur père, reconstruisent une casa baja sur l’autre terrain [25], où la première maison édifiée par leur grand-mère était vide et déclarée en ruine depuis 1910. Le cadet des deux fils s’y installe et ouvre un commerce de brocante dans les années 1930 (voir fig. 2); son frère ouvre à la même époque un commerce d’œufs [26].

20La famille Agut-Fos veut d’abord être propriétaire de son propre logement, dans lequel elle entend mener un mode de vie rural, puis le succès de l’urbanisation du faubourg la conduit à la mise en valeur progressive du terrain de façon de plus en plus exclusivement urbaine, avec la construction d’habitations. Celle-ci entraîne le recul de l’usage rural initial (le micro-élevage de la mère), du type de la casa baja (les logements donnés à bail disposent de moins en moins d’un patio privatif à cultiver) et conduit la famille à disposer d’une rente locative toujours plus significative [27]. Nous ne pouvons pas suivre le détail de la chronologie du remplissage de la parcelle, étant donné que la plupart des constructions se font sans permis; il est clair, toutefois, qu’à chaque étape, les travaux sont peu coûteux et très simples, jamais Zacarias Agut n’ajoute un deuxième niveau à ses corps de bâtiment. Notons enfin, que pour la famille Fos Agut, l’investissement immobilier est manifestement le moteur d’une promotion sociale, puisque les hommes de la troisième génération ne sont plus ouvriers, mais commerçants. En trois générations, l’achat de terrain par Felipa Fos, d’abord portée par le projet d’être propriétaire de son logement, a conduit tour à tour à une activité agricole et à une autre typique des périphéries urbaines, le recyclage des déchets de la ville, puis à un investissement dans le logement locatif et finalement dans le commerce; parallèlement, le mode de vie de la famille s’est lentement urbanisée.

Fig. 2

Maison construite par les fils de Zacarias Agut en 1932

Fig. 2. Maison construite par les fils de Zacarias Agut en 1932. On observe deux portes en façade: celle de gauche donne accès à la maison, celle de droite au patio. Photo de l’auteur, 1999.

Maison construite par les fils de Zacarias Agut en 1932

La casa de vecinos, resultat d’une longue evolution, Le cas de la famille Escribano

23La famille Escribano offre un autre cas de figure et confirme le caractère évolutif du bâti. Juan Escribano, né en 1868 dans un village de la province de Cuenca, n’est pas ouvrier en bâtiment, mais déjà commerçant lorsqu’il s’installe, semble-t-il au début des années 1890, à la Prosperidad. En 1895, il est locataire d’un rez-de-chaussée (un logement dans une série de casas bajas mitoyennes) rue Ló pez de Hoyos où il tient un bar à vin. Trois de ses sœurs habitent également le faubourg. Vers 1900, il épouse Asunció n Cano Escribano, dont les parents sont aussi originaires de la province de Cuenca. Celle-ci habite la Prosperidad depuis longtemps : son père est un pionner du quartier, c’est un des premiers à avoir acheté un petit lot de terre en 1863, de 170 m², pour y construire une casa baja où il s’était installé avec sa femme et ses enfants [38]. En 1900, Juan Escribano achète une parcelle de 470 m² rue Ló pez de Hoyos, il contracte un emprunt hypothécaire auprès d’un particulier (le propriétaire du logement de sa sœur) et construit d’emblée un immeuble de deux niveaux et une cave [39]. Le bâtiment a une façade de 15 mètres de long et mesure 138 m². Le rezdechaussée est aménagé en boutique, il y déménage son bar à vin et l’étage est divisé en deux logements. Il s’installe donc avec sa femme et bientôt leurs deux fils au rez-de-chaussée. Juan Escribano rentre, semble-t-il, rapidement dans ses fonds, car dès 1904, l’hypothèque est levée. En 1909, il ajoute une aile à un seul niveau le long de la clôture latérale [40]. Il reste avant tout commerçant et c’est le seul agrandissement auquel il procède. Lorsque ses deux fils héritent de lui en 1917, ils se déclarent tous les deux journaliers. Ils se lancent en 1923 dans un vaste programme de construction. Fils d’un commerçant, propriétaires d’un terrain bien situé sur la rue principale du faubourg, Juan et José Escribano Cano choisissent de rentabiliser au maximum leur terrain en édifiant un immeuble de logements populaires, avec une densité d’occupation du sol très élevée. Ils construisent tout autour de la cour de 266 m², un bâtiment de 174 m² au sol, à trois ailes sur trois niveaux divisé en cinq logements par étage qui s’ouvrent sur un patio central et trois puits de lumière dans les angles et ajoutent un étage, divisé en deux logements, au bâtiment existant [41]. C’est le type abouti de la casa de corredor. Les fils Escribano perçoivent, désormais, les revenus d’un nombre important de logements locatifs. La maison reste dans la famille jusqu’en 1964. À cette date, l’immeuble est divisé, dans le cadre juridique nouvellement créé de la propriété horizontale, en vingt propriétés, 18 logements et deux locaux, l’un sur rue, l’autre sur cour.

24Ces quatre itinéraires, qui concernent des familles parties de situations professionnelles et d’épargne initiales diverses, montrent cependant comment l’achat de terrain et la construction, motivés en premier lieu par le besoin de se loger, permet la réalisation d’un projet professionnel – disposer d’un local commercial – et conduit finalement à une rentabilisation essentiellement urbaine avec la promotion croissante de logements locatifs. Ceci est possible du fait du caractère très progressif de la construction et de la densification de l’occupation du sol, qui permet une rentabilisation immédiate de petits investissements aux risques limités. Pour ces familles, l’investissement foncier et immobilier semble avoir été moteur d’enrichissement et de promotion sociale et c’est précisément les caractéristiques propres de la construction dans l’extrarradio qui ont rendu cela possible.

25Enfin, ces exemples montrent combien la typologie architecturale, qui apparaît à première vue, rend mal compte de la réalité de sa production. La casa de vecinos est souvent le résultat d’une lente évolution et de l’agrandissement successif d’une casa baja. Du reste, les types intermé-diaires abondent. On trouve ainsi de nombreux exemples de bâtiments à un seul niveau et à trois ailes qui donnent sur une cour centrale réduite à l’état de passage, dont ils font le tour. Ce sont des casas de corredor, mais l’absence d’étage rapproche chacun des logements d’une casa baja sans patio privatif (voir fig. 4). Nous n’avons d’ailleurs trouvé aucun exemple de la construction en une seule étape d’un gros immeuble destiné au logement ouvrier. La construction d’une casa de vecinos peut être l’aboutissement de la trajectoire d’une famille du faubourg dont les membres continuent d’habiter des logements identiques à ceux qu’ils donnent à bail. L’hétérogénéité apparente des constructions masque le fait que leur production relève des mêmes processus et peuvent être le fait des mêmes acteurs.

26Les constructeurs du faubourg sont souvent ses habitants, ce qui n’enlève rien à la relative homogénéité de la société locale. Par leurs modes de vie, leur appartenance aux milieux populaires madrilènes, voire leur origine souvent rurale et ouvrière, par leurs logements enfin, les habitants de la Prosperidad forment un groupe, dont les liens sont consolidés par les relations de voisinage et les fréquentes unions matrimoniales internes. Celui-ci n’en est pas moins complexe et ouvert à des possibilités de mobilité interne. Il semble en fait assez rare que l’ascension sociale d’une famille liée au faubourg se solde par son déménagement hors de celui-ci [42].

Fig. 4

Exemple d’un type intermédiaire. Vue intérieure d’une casa de corredor sans étage : les logements, en rez-de-chaussée, donnent tous sur une cour centrale.

Fig. 4. Exemple d’un type intermédiaire. Vue intérieure d’une casa de corredor sans étage : les logements, en rez-de-chaussée, donnent tous sur une cour centrale. Photo de l’auteur, 2000.

Exemple d’un type intermédiaire. Vue intérieure d’une casa de corredor sans étage : les logements, en rez-de-chaussée, donnent tous sur une cour centrale.

LE RÉSEAU DES RUES ET LE PARCELLAIRE

28Le tracé des rues et des lotissements obéit bien d’abord au souci d’économiser au maximum l’espace public, dans l’intérêt du lotisseur. Ainsi le parcellaire rural originel apparaît-il encore nettement dans le plan des années 1940 : les chemins ruraux sont devenus des rues et les périmètres des anciennes propriétés rurales loties sont aisément identifiables. Dans la plupart des cas, l’ensemble de la propriété est revendue en lots en un délai très bref, quelques années; le lotisseur procède donc au dessin de ses rues avant de vendre les lots. La plupart des lotissements présentent ainsi un maillage régulier de rues perpendiculaires. Les îlots sont rectangulaires et allongés, les rues transversales étant éloignées les unes des autres par économie d’espace – il n’y en a souvent qu’une seule par lotissement. Les parcelles sont aussi rectangulaires et allongées, orientées perpendiculairement aux îlots, avec des façades étroites. Selon les lotisseurs, la planification dépasse ou non le dessin des rues. À l’intérieur des îlots, en effet, certains semblent dessiner un plan des lots à mettre en vente, d’autres ne procèdent pas à la division préalable du terrain et découpent manifestement leurs lots à la demande du client.

29Les lotissements des années 1920 et 1930, pour certains tout à fait isolés du reste du bâti, sont les éléments de rupture les plus manifestes, mais la partie centrale du faubourg, celle qui date du XIX^e siècle, obéit à un ordre certain. Or aucune concertation entre les lotisseurs n’est exigée par les pouvoirs publics, pas plus que les travaux de viabilisation ou de terrassement des terrains ne leur sont imposés. Les discordances flagrantes dans le tracé des rues existent, mais elles sont rares. Dans la quasi totalité des cas, les lotisseurs poussent leur rue jusqu’au bout de leur terrain, préparant ainsi la possibilité qu’elle soit continuée et les impasses sont rares. Un certain nombre d’indices semblent indiquer que la plupart des premiers lotissements de la Prosperidad ont été dessinés par un même géomètre et maître d’œuvre Esteban Esteban Latorre. Les actes de vente d’un des lotissements le désignent expressément comme l’auteur de la division en lots du terrain et son nom apparaît parfois au hasard des archives en relation avec d’autres lotisseurs du faubourg [43]. Il habite d’ailleurs dans le même quartier de la ville que certains d’entre eux. Tout semble confirmer l’hypothèse qu’il est l’auteur du tracé des rues des premiers lotissements, donc de cette partie centrale du faubourg, dont la cohérence du plan donnait à penser qu’elle résultait d’une unité de conception. C’est enfin ce même géomètre maître d’œuvre qui signe un nombre important des plans dans les dossiers de demande de permis de construire déposés à la mairie. Nous ne disposons pas de beaucoup d’informations sur cet homme vers lequel semblent converger l’observation croisée des représentations cartographiques, des dossiers de permis de construire et des actes notariés de vente de lots. Il est difficile d’estimer sa part d’initiative dans l’urbanisation de l’extrarradio. Sont-ce les lotisseurs qui se connaissent, conçoivent ensemble le projet de ces opérations immobilières et font appel à lui ou est-ce lui qui en a l’initiative et qui a réuni des bailleurs de fonds ? Né à Madrid et formé comme les architectes municipaux à l’Académie des Beaux Arts de San Fernando, Esteban Esteban Latorre signe en tant qu’« architecte suppléant » les plans de l’hôpital de l’Enfant Jésus (de l’architecte Jareño), plusieurs fois primé, à l’époque même où il opère à la Prosperidad [44]. Il est peu concevable que les experts de la mairie aient ignoré sa participation à la construction des faubourgs. Quels sont donc ses relations avec les architectes et urbanistes municipaux ? Il n’est pas possible ici de dépasser le stade des hypothèses, pourtant l’importance de ce personnage pourrait jeter un éclairage nouveau, voire nuancer, le caractère hors plan de l’urbanisation de l’extrarradio.

LA PARTICIPATION DES ÉLITES URBAINES

30Un autre personnage, cette fois-ci issu des élites urbaines, Francisco Maroto, joue un rôle important dans la construction du faubourg. Ce dernier est, en 1865, l’un des plus gros propriétaires fonciers de l’ensanche et de l’extrarradio, une des très grandes fortunes madrilènes [45]. La gestion de son patrimoine immobilier est donc déterminante pour l’économie et la morphologie de la capitale. Il est remarquable que ce grand propriétaire de l’ensanche prenne part à l’urbanisation de l’extrarradio, alors que les béné-fices économiques qu’il peut en attendre, rapportés à son patrimoine, semblent négligeables. Or, il s’intéresse très tôt à la Prosperidad et d’une manière originale. En 1870, l’Association des Catholiques de la province de Madrid lance un appel à souscription pour doter la Prosperidad d’une chapelle; les 300 habitants du faubourg ont en effet été approchés par « trois soi-disant pasteurs protestants », qui font de la « propagande » [46]. Carlos Aceituno, dont la gestion de son patrimoine a retenu notre attention plus haut, ouvre alors sa porte à ses voisins et c’est chez lui que l’on célèbre la première messe à la Prosperidad. Toutefois, cette solution de fortune ne pouvait être que provisoire, il fallait construire une chapelle.

31C’est alors que Francisco Maroto répond à l’appel, en faisant don, le 9 janvier 1871 à l’Association des Catholiques, représentée par son président et professeur à l’Université Centrale Vicente de la Fuente, d’une parcelle d’un peu plus de 1000 m² [47]. La cession, gratuite, est soumise à des conditions : la terre doit être destinée à la construction d’une église, puis éventuellement d’une école catholique; la construction d’un logement pour le chapelain et d’un bâtiment pour abriter la congrégation religieuse qui aura la charge de la chapelle est autorisée, en revanche la construction de logements est expressément interdite. Le donateur choisit la Vierge à l’invocation de laquelle sera dédiée la chapelle, Notre-Dame du Carmen et demande à ce que son acte soit rémunéré par « les droits et honneurs que l’É glise concède à ceux qui font la donation d’un espace pour un objet comme celui dont il est ici question » et qu’il soit commémoré par « une inscription en pierre » que l’on fixera sur les lieux. Maroto est responsable du premier équipement d’usage collectif du faubourg, l’église. La terre, qu’il possède autour du terrain cédé, se trouve, de ce fait, revalorisée : il la revend à un lotisseur l’année suivante plus de deux fois le prix observé à cette période.

32L’action de Maroto reçoit le soutien symbolique des autorités municipales; son inauguration est, pour celles-ci, l’occasion de prendre acte de l’existence du faubourg et d’y entrer solennellement pour la première fois [48]. Le maire du district de Buenavista, dont relève la Prosperidad, assiste à la cérémonie. Il la considère manifestement comme importante politiquement, car il prie le maire de Madrid en personne de se joindre à lui. Ce dernier décline l’invitation, mais envoie le Regidor, son adjoint. La délégation municipale est constituée d’un Visiteur, six gardes de la ronde spéciale, l’inspecteur de jour et deux gardes du district. Enfin le maire de Buenavista demande « afin que la mairie soit bien représentée » qu’on lui fournisse une voiture. Celle-ci lui est d’autant plus nécessaire qu’il voudrait « profiter de l’occasion pour visiter ce lieu que, du fait de la grande distance, [il] n’avai[t] pu contrôler ». La participation de Francisco Maroto à l’équipement du faubourg est donc jugée salutaire par la mairie, qui se joint symboliquement à l’événement et l’utilise pour rappeler aux habitants que ce territoire relève de sa juridiction.

33Dix ans plus tard, l’intérêt de la famille Maroto pour le faubourg se manifeste par une autre opération : les deux enfants et héritiers de Francisco commencent le lent lotissement d’une vaste terre de plus de 73 000 m² [49]. Ils font partie des rares propriétaires fonciers qui procèdent eux-mêmes au lotissement de leurs terres rurales. Ils choisissent un plan qui rappelle le maillage de l’ensanche : des îlots rectangulaires mais peu allongés, de 60 ou 70 mètres sur 80 ou 100 mètres, arrondis aux angles; les îlots sont donc plus petits, mais ils ont des proportions semblables à celles choisies pour l’extension officielle. Les Maroto ont sacrifié le souci de la rentabilité qui fait opter les autres pour des îlots très allongés à des préoccupations urbanistiques. Leur effort de planification s’arrête, cependant, au tracé des rues. Ils revendent certains îlots entiers, laissant à d’autres le soin de les aménager et procèdent au lotissement de certains autres. Dans tous les cas, ils n’imposent pas aux acheteurs de cahier des charges sur la gestion et la construction des parcelles. Ainsi chaque terrain est-il divisé ou remembré au gré de son nouveau propriétaire et la typologie du bâti, dans cette partie du faubourg, est particulièrement hétérogène, du fait du choix des acheteurs.

34La participation à la construction de l’extrarradio de Francisco Maroto et ses enfants, figures de l’élite urbaine madrilène et le fait que celle-ci soit connue des bureaux de la mairie, viennent renforcer notre interrogation sur la place de cette extension hors plan dans la gestion municipale.

L’URBANISATION HORS PLAN PRISE EN COMPTE PAR LA MUNICIPALITÉ ?

35Le discours des autorités publiques sur l’urbanisation informelle de l’extrarradio est, à partir du tournant du siècle, celui du rejet : il s’agit d’une excroissance malsaine qu’il faut éradiquer. C’est à ce projet que s’attellent alors les urbanistes et architectes, produisant des plans jamais mis en œuvre, objets d’étude pour les historiens de l’urbanisme. Nous nous proposons d’aborder cette question sous un autre angle, en observant la façon dont les édiles municipaux gèrent, dans la pratique, la construction de l’extrarradio.

36Les rapports officiels des pouvoirs publics avec le phénomène de l’urbanisation de l’extrarradio, se limitent longtemps aux seuls permis de construire. Il n’y a pas de plan régissant les usages du sol pour cette zone et chaque propriétaire rural est donc libre de diviser et de vendre son bien comme bon lui semble. Les ordonnances qui réglementent la construction concernent des questions de solidité, d’hygiène, d’alignement des bâtiments sur les voies et calibrent la taille de ceux-ci en fonction de la largeur de celles-là. Or, il n’y a pas de rues officiellement tracées pour cette zone, ce qui rend l’application des ordonnances impossibles.

37Les demandes de permis de construire hors de l’interior, la vieille ville, relèvent toutes des compétences de la commission d’ensanche, présidée d’abord par Carlos María de Castro, l’auteur du plan d’ensanche. Ce sont donc les mêmes autorités qui traitent des deux zones d’extension urbaine. Or, le désintérêt de la commission pour la construction progressive de l’extrarradio, qui pourrait être interprétée comme un relatif échec du plan – puisqu’il ne parvient pas à avoir le monopole de l’extension urbaine – ou, du moins, comme un phénomène qui risque d’en ralentir la réalisation et d’en pervertir le sens, est manifeste. En effet, les premiers permis de construire demandés dans l’extrarradio, datés des années 1860, sont tous accordés et Carlos María de Castro signe une note en marge des dossiers disant que « le faubourg [barriada] dont il est question, se trouvant à une très longue distance de la ligne limite [de l’ensanche], [il] ne voit pas d’inconvénient à ce qu’on accède à la demande » [50]. Cette politique de laisser-faire devant l’apparition des faubourgs, montre combien le plan d’ensanche, dans l’esprit de ses concepteurs, n’a pas pour vocation première de résoudre la question de la pénurie de logements. L’urbanisation de l’extrarradio, lorsqu’elle se confirme, n’est pas en concurrence avec celle de l’ensanche, elle n’a pas la même fonction et les deux zones d’extension peuvent donc coexister. À partir des années 1870, les permis de construire accordés dans l’extrarradio portent une mention particulière : « la Ville ne s’engage pas à paver les rues, installer l’éclairage ni aucun autre service public dans la localité dont il est question » [51]. Ainsi la mairie laisse-t-elle faire, dans la pratique, la construction de l’extrarradio, tout en s’exonérant d’avance de toute responsabilité pour les constructions qui ne s’inscrivent pas dans le cadre qu’elle a élaboré.

38Dans le premier tiers du XX^e siècle, alors même qu’elle réclame, puis travaille à l’élaboration d’un plan pour l’extrarradio – elle en adopte un en 1916, qu’elle ne mettra jamais en œuvre –, la municipalité continue cette politique de laisser-faire. Le plan adopté surimpose au bâti et au réseau de rues existant un nouvelle trame, entièrement conçue en fonction de la ville officielle, interior et ensanche, comme un prolongement de celle-ci et ne prend pas en considération la réalité des rues existant de fait dans l’extrarradio – elles sont encore pour la plupart de propriété privée [52]. Alors que le plan suppose des expropriations nombreuses, les édiles municipaux continuent d’accorder les permis de construire demandés. Il est vrai que les permis accordés dans l’extrarradio stipulent, à partir des années 1880, que « cette concession ne donne aucun droit pour le jour où les projets d’aménagement de la ville rendraient nécessaire une étude des alignements et des pentes dans cette zone » [53]. Toutefois il est peu probable que dans les années 1910 et 1920, à une époque où l’urbanisation de l’extrarradio est très avancée, la municipalité songe encore à appliquer cette condition, à la légalité du reste discutable. Le phénomène se poursuit dans les années 1930, alors qu’on prépare un nouveau plan. Contre les conseillers municipaux qui réclament la suspension des permis de construire, les autres objecteront toujours la même chose : en période de crise du logement, il est absurde de faire obstacle à la construction en refusant des permis de construire [54]. Cet argument sert l’intérêt des propriétaires, mais il reflète aussi une réalité : de fait, c’est dans l’extrarradio que les ménages populaires trouvent à se loger.

39Voilà un faisceau d’éléments au crédit de l’idée que les pouvoirs publics ont sans doute tôt compris cette fonction de l’urbanisation informelle et sa place dans la croissance urbaine de la ville comme réponse à un problème que la ville officiellement planifiée n’était pas habilitée ni destinée à résoudre. On peut penser, dès lors, que la mairie voit d’un bon œil un géomètre maître d’œuvre dessiner les noyaux d’urbanisation de la ville ouvrière informelle et un des grands bourgeois de la capitale prendre part au développement de celle-ci.

40L’anarchie supposée de l’extrarradio madrilène, construit hors plan et symbole de la mauvaise urbanisation, par opposition à l’extension urbaine officielle, l’ensanche dessiné par l’ingénieur Castro, doit être nuancée. Son caractère architecturalement hybride qui voit se côtoyer immeuble d’habitat locatif et petite maison proche de l’habitat rural, relève en réalité d’un même processus de construction et est généralement le fait des mêmes acteurs. Dans le cadre global de la capitale espagnole, l’urbanisation marginale de l’extrarradio a un rôle économique et social essentiel. Elle mobilise l’épargne des couches populaires dans la construction de logements qui leur sont destinés et constitue, par là-même le moteur d’un relatif renouvellement des classes moyennes.

41Le désordre supposé de la trame du faubourg ne résiste pas à l’analyse. Des éléments morphologiques révèlent manifestement un début de conception d’ensemble à une échelle qui dépasse la parcelle et le lotissement. Cela nous conduit à nuancer le caractère spontané de ce faubourg et son rejet par les autorités municipales. L’urbanisation de l’extrarradio répond à la demande de logements populaires, fonction que la ville officielle ne veut pas ou ne sait pas remplir. Dans une société où une grande partie des services à la collectivité relèvent de l’initiative privée, le plan de l’ingénieur Castro n’avait pas comme vocation première de résoudre la question du logement. Il n’est donc pas absurde de penser que, contre l’avis des urbanistes, certains édiles municipaux ne désapprouvent pas l’autoconstruction de logements ouvriers en marge du plan officiel, surtout dans la mesure où la participation naturelle des élites urbaines et de professionnels leur semblent constituer une relative garantie. L’opposition entre la ville officielle, avec sa très forte unité de conception et sa périphérie, habituellement perçue comme anarchique et en marge du contrôle municipal, semble, au terme de cette étude, moins radicale qu’il n’y paraissait d’abord.