1À chaque instant les territoires urbains et périurbains se décomposent et se recomposent, terrains d’intenses mobilités résidentielles. De puissants processus de différenciation sociale alimentent des phénomènes de spécialisation, voire de ségrégation socio-spatiale, qu’il s’agisse de paupérisation ou d’embourgeoisement. Les choix des « micro-acteurs » que sont les ménages contribuent par leurs décisions à façonner les profils socio-démographiques que les données statistiques s’efforceront ultérieurement de traduire dans leur grille de lecture.

2Délibérément restreinte au « territoire d’action » que constitue le Val-d’Oise, cette étude vise plus particulièrement à évaluer le lien existant entre les prix des transactions immobilières effectuées sur un territoire donné et le profil des populations qui l’investissent progressivement ou a contrario le quittent. Les montants des transactions constituent à la fois une conséquence de l’inégale valorisation des territoires (là où la demande solvable est faible, les prix vont s’inscrire dans une spirale dépréciative et inversement), mais également une cause de leur spécialisation sociale. Des prix élevés contribuent à « filtrer socialement » les populations, à rendre plus difficilement accessibles des portions de territoire aux populations disposant du plus faible « capital spatial » (entendu comme la compétence à se mouvoir dans l’espace).

3Afin d’approfondir ces relations, le territoire départemental va être divisé en six entités correspondant au découpage officiellement adopté par le conseil général depuis 2003. Si la pertinence de ce découpage est sujette à débat, comme tout découpage d’ailleurs, il n’en demeure pas moins que les sous-ensembles ainsi construits sont dotés d’une certaine cohérence. Ceci offre un premier cadre diversifié, certains territoires ayant une forte teinte rurale, d’autres se caractérisant par une urbanisation plus dense, certains voyant dominer l’habitat pavillonnaire quand d’autres enregistrent des taux élevés d’habitat collectif, dans certains cas à caractère fortement « social ». Ce découpage, conçu pour prendre en compte les liens d’intercommunalité récemment mis en place, laissera par ailleurs apparaître des spécificités plus fines, à l’échelle communale.

4Les évolutions enregistrées sur ces territoires seront essentiellement évaluées grâce à l’exploitation de la base des notaires, nous informant non seulement sur les montants des transactions mais aussi sur les profils sociaux, les origines géographiques de ceux les ayant effectuées. Au-delà d’un simple état des tendances en cours, ce sont les logiques de la « spécialisation sociale » qui vont être ciblées, soit le processus d’embourgeoisement ou de paupérisation affectant un territoire. Termes qui n’ont de valeur que relative, dans la confrontation des évolutions différenciées affectant les territoires.

5S’il ne saurait être question ici de tenter des explications plus avancées sur les stratégies résidentielles mises en œuvre par les ménages, cette notion nécessitant la prise en compte de l’explicitation des choix des acteurs eux-mêmes, il n’en reste pas moins que les mobilités résidentielles différenciées que nous aurons à discerner peuvent se trouver déterminées par un certain nombre de facteurs susceptibles d’être explicités. Ainsi du type d’habitat caractérisant l’offre résidentielle ou du profil spécifique des populations résidentes. La comparaison des dynamiques observées sur les différents territoires et à différentes échelles fournira un certain nombre d’indications quant aux processus de « divergence sociale » les affectant.

L’accès aux données, un enjeu stratégique

6Afin d’étudier ces phénomènes, un certain nombre de sources étaient potentiellement accessibles, dont celles mises à disposition par l’INSEE. La carte 1 permet de distinguer les communes où les CPIS (catégorie socio-professionnelle de l’INSEE correspondant aux cadres et professions intellectuelles supérieures) sont venus s’installer plus nombreux que les ouvriers entre 1990 et 1999. De forts écarts apparaissent ainsi, à titre d’exemple, entre « Plaine de France » et « Vallée de Montmorency ». Les arrivées d’ouvriers étant fréquemment corrélées à une forte présence de l’habitat social sur la commune. Les territoires plus ruraux du Pays-de-France et plus encore du Vexin français, où l’habitat social est faiblement présent, laissent apparaître une dominante des CPIS, tout du moins tant que l’on ne s’éloigne pas trop du tissu urbain de l’agglomération parisienne.

SCHÉMA 1.

INFORMATIONS DISPONIBLES DANS LA BASE BIEN ET D’AUTRES SOURCES

SCHÉMA 1. – INFORMATIONS DISPONIBLES DANS LA BASE BIEN ET D’AUTRES SOURCES

INFORMATIONS DISPONIBLES DANS LA BASE BIEN ET D’AUTRES SOURCES

7Les difficultés d’accès à des informations à des échelles territoriales fines, l’impossibilité de mettre en relation le profil des populations arrivant sur un territoire en regard de celles sortant de celui-ci, ainsi que la relative ancienneté des données mobilisables, ont conduit à chercher de nouvelles pistes d’investigation. La base des notaires, dite base BIEN [1], offrait une intéressante piste alternative, ne donnant toutefois accès qu’au seul sous-ensemble des populations propriétaires de leur logement. Elle va fournir la matière première aux analyses qui vont suivre.

8Le schéma 1 permet de saisir les avantages offerts par cette source non conventionnelle [2]. Parmi ceux-ci, signalons la précision géographique des données disponibles (jusqu’à la parcelle cadastrée), la régularité des informations (réactualisées initialement tous les trimestres, aujourd’hui tous les mois) et la richesse des renseignements fournis sur les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers [3]. Par ailleurs, les données quantifiées sur le montant des transactions opérées peuvent, croisées aux types de biens acquis, laisser entrevoir les dynamiques du marché immobilier et ce, jusqu’à des échelles locales. Cette source offre donc a priori un intéressant complément aux données classiques de l’INSEE [4].

Une offre immobilière contrastée sur le territoire départemental

9Les transactions immobilières enregistrées par les notaires ne concernent pas uniquement des opérations destinées à de l’habitation, ainsi, sur les 59 085 informations alimentant la base pour le Val-d’Oise de 1996 à 2001, seules 53 742 (soit 90,96%) correspondent à une acquisition destinée à une habitation immédiate (maison ou appartement) ou à un projet immobilier futur (terrain constructible) [5].

10Les caractéristiques de ces transactions, telles que révélées par la carte 2, traduisent une opposition entre un Val-d’Oise urbain, où prédomine le plus souvent l’habitat collectif, et un Val-d’Oise rural, où s’imposent les maisons individuelles. Ces territoires ruraux se sont organisés en parcs naturels régionaux [6] afin de contrôler le développement de leur urbanisation, qu’il s’agisse d’extension à partir des fronts urbains existants ou de diffusion sous forme de mitage par des nouveaux hameaux. L’impact en est actuellement particulièrement sensible dans le territoire du Vexin français, où les achats neufs ne représentent que 2,97% des acquisitions effectuées (voir tableau 1). L’agglomération de Cergy-Pontoise, a contrario, enregistre encore 25% d’acquisitions dans le neuf, ce malgré le net ralentissement du rythme des constructions sur la période, consécutif à l’achèvement de la ville nouvelle [7].

TABLEAU 1.

PART DU NEUF ET DE L’ANCIEN DANS LES ACQUISITIONS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE

TABLEAU 1. – PART DU NEUF ET DE L’ANCIEN DANS LES ACQUISITIONS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE Plaine de Rives de Vallée de Agglo. Cergy- Pays de Vexin France Seine Montmorency Pontoise France français Ancien en % 91,74 87,60 91,16 75,00 87,21 97,03 Neuf en % 8,26 12,40 8,84 25,00 12,79 2,97 Nombre de transactions 7 711 9 169 16 295 7 196 6 741 2 996 Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PART DU NEUF ET DE L’ANCIEN DANS LES ACQUISITIONS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE

11L’inscription dans le temps de ces transactions, comme le montrent les graphiques 1 et 2, traduit à la fois la dépendance à l’égard des rythmes du marché immobilier (faible nombre de transactions sur les six territoires en 1996 et forte croissance par la suite) et de forts contrastes dans la structure même des transactions. Par exemple, l’importance du nombre de maisons acquises dans les territoires du Pays de France et du Vexin français et le faible nombre d’appartements. Par contre, la Vallée de Montmorency, l’agglomération de Cergy-Pontoise et Rives de Seine enregistrent des nombres importants et assez similaires de transactions pour ces deux types de biens immobiliers.

GRAPHIQUE 1.

VOLUME D’ACHAT DE MAISONS ( NEUVES ET ANCIENNES ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

GRAPHIQUE 1. – VOLUME D’ACHAT DE MAISONS ( NEUVES ET ANCIENNES ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001 1800 200 Quantitédebiensimmobiliersdetype«maison»acquis. 1600 1400 1200 Plaine de France 1000 Rives de Seine Vallée de Montmorency Agglo. Cergy-Pontoise 800 Pays de France Vexin français 600 400 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Année de la transaction. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

VOLUME D’ACHAT DE MAISONS ( NEUVES ET ANCIENNES ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

Orientation des flux et profil des ménages acquéreurs

12Des informations sur les déplacements de populations pour des motifs résidentiels nous sont accessibles par les données diffusées par l’INSEE, mais elles restent à la fois trop vagues géographiquement [8] et insuffisamment précises quant à l’itinéraire résidentiel [9], en particulier sur le moment du changement de résidence, sur le type de logement (au lieu de départ et au lieu d’arrivée), ainsi que sur le statut d’occupation (au lieu de départ et au lieu d’arrivée). Il est possible de constater que les migrations internes au territoire, qui sont souvent des migrations de proximité, pèsent d’un poids important mais variable selon les territoires, comme l’indique le tableau 2 : largement majoritaires en Vallée de Montmorency, à l’inverse de ce qui est observé dans le Vexin français.

GRAPHIQUE 2.

VOLUME D’ACHAT D’APPARTEMENTS ( NEUFS ET ANCIENS ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

GRAPHIQUE 2. – VOLUME D’ACHAT D’APPARTEMENTS ( NEUFS ET ANCIENS ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001 2 500 500 Quantitédebiensimmobiliersdetype«appartement»acquis. 2 000 1 500 Plaine de France Rives de Seine Vallée de Montmorency Agglo. Cergy-Pontoise Pays de France 1 000 Vexin français 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Année de la transaction. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

VOLUME D’ACHAT D’APPARTEMENTS ( NEUFS ET ANCIENS ) DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

13L’orientation de ces flux laisse apparaître une forte composante sectorielle : les flux résidentiels existant entre l’est et l’ouest du département sont ainsi particulièrement faibles. Ceci est à mettre en relation avec les structurations des réseaux de transport, avec les lieux de l’activité professionnelle et avec les territoires ayant fait l’objet de prospection de la part des ménages. Par ailleurs, les flux centrifuges l’emportent sur les flux centripètes, contribuant, aux marges de l’agglomération, au renforcement des dynamiques de la périurbanisation [Berger, 2004].

TABLEAU 2.

TABLEAU 2. – ORIGINE GÉOGRAPHIQUE ( EN %) DES MÉNAGES AYANT ACQUIS UN BIEN IMMOBILIER ( MAISON OU APPARTEMENT ), ENTRE 1996 ET 2001, DANS L’UN DES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE.

TABLEAU 2. – ORIGINE GÉOGRAPHIQUE ( EN %) DES MÉNAGES AYANT ACQUIS UN BIEN IMMOBILIER ( MAISON OU APPARTEMENT ), ENTRE 1996 ET 2001, DANS L’UN DES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE. Plaine de Rives de Vallée de Agglo. Cergy- Pays de Vexin France Seine Montmorency Pontoise France français Plaine de France 55,14 0,32 1,27 0,46 10,08 1,50 Rives de Seine 0,57 47,41 5,90 4,13 2,00 4,60 Vallée Montm. 2,53 9,27 60,00 3,99 11,00 7,54 Agglo. Cergy-P. 0,23 2,06 1,36 51,13 2,03 16,55 Pays de France 3,84 0,38 2,64 1,96 43,15 7,97 Vexin français 0,12 0,43 0,68 3,96 3,08 29,53 Seine-St-Denis 15,62 3,39 6,77 2,39 8,45 2,97 Hauts-de-Seine 3,60 16,11 6,91 6,07 3,44 4,90 Yvelines 0,92 9,22 1,48 10,84 1,25 7,17 Paris 5,62 4,25 4,50 3,02 3,44 4,40 Autre 11,81 7,16 8,49 12,05 12,08 12,87 Total transactions avec origine 6440 9172 16299 7197 6746 2997 déclarée: Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

TABLEAU 2. – ORIGINE GÉOGRAPHIQUE ( EN %) DES MÉNAGES AYANT ACQUIS UN BIEN IMMOBILIER ( MAISON OU APPARTEMENT ), ENTRE 1996 ET 2001, DANS L’UN DES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE.

14Si le profil social des acquéreurs de biens immobiliers révèle de profonds écarts suivant les territoires, il ne constitue pas le seul critère à prendre en compte. La question de l’âge des acquéreurs de biens immobiliers comme celle de la nationalité déclarée auprès des notaires lors de la transaction offrent de même des distorsions par rapport au profil moyen sur le département. La structure familiale aurait offert un angle d’approche complémentaire, susceptible de révéler d’autres formes d’écarts, mais cet aspect n’est pas intégré à la base BIEN.

15Que l’on observe la carte 3 ou que l’on analyse le tableau 3, il est aisé de mettre en évidence la faible part des CPIS parmi les acquéreurs de biens immobiliers dans le territoire Plaine de France, dans l’est du département, voire dans une moindre mesure dans celui des Rives de Seine. Ceci se traduisant, a contrario, par un poids plus important des acquisitions effectuées par les ouvriers. Ces deux catégories sont toujours appréhendées comme les plus discriminées [10]. Ces informations corroborent et affinent celles présentées par la carte 1. Cette échelle de lecture [11] masque cependant de profondes disparités dans le cas des autres territoires. Ainsi de la Vallée de Montmorency ou du Vexin français, dont des portions voient prédominer les CPIS quand d’autres se caractérisent par la surreprésentation des ouvriers. La proximité ou l’éloignement de l’agglomération de Cergy-Pontoise exercent une influence, les CPIS devenant moins nombreux à mesure que l’on s’éloigne de ce pôle périphérique du système métropolitain francilien.

16De tels contrastes sociaux dans le profil des acquéreurs sont parfois interprétés comme résultant de logiques de sécession [Jaillet, 1999; Maurin, 2004], éloignement volontaire des catégories disposant des plus importants « champs des possibles » de celles perçues comme présentant un risque social. Il n’est pas certain que les mécanismes à l’œuvre soient déterminés de façon aussi monodirectionnelle [12]. Conclure à une sécession urbaine ou à un séparatisme social supposerait une claire identification des répartitions spatiales des groupes sociaux ou ethniques. Il est indéniable que des représentations opèrent lors des choix résidentiels des ménages, que l’image des territoires est perçue de façon plus ou moins négative, mais en parallèle se déclenchent des mécanismes restant à éclaircir.

17La question de la nationalité offre un regard complémentaire sur le profil des acquéreurs. Question éminemment sensible, difficile à appréhender par les données de l’INSEE, elle peut néanmoins être abordée par la base BIEN. Les notaires enregistrent en effet lors de l’acquisition du bien la nationalité de la personne effectuant la transaction.

TABLEAU 3.

PART DES DIFFÉRENTES CSP PARMI LES ACQUÉREURS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE

TABLEAU 3. – PART DES DIFFÉRENTES CSP PARMI LES ACQUÉREURS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE Plaine de Rives de Vallée de Agglo. Cergy- Pays de Vexin France Seine Montmorency Pontoise France français CPIS % 9,52 14,78 19,09 21,40 16,65 19,01 Prof. inter. % 25,05 28,13 30,03 32,71 30,77 29,39 Employés % 21,51 21,11 18,25 20,88 20,24 15,85 Ouvriers % 25,28 17,23 10,68 11,58 12,66 13,59 Retraités % 11,25 12,51 14,90 8,07 12,93 13,36 Autre % 7,39 6,24 7,05 5,36 6,75 8,80 Total des transactions avec 7 891 9 169 16 594 6 744 6 906 3 362 CSP déclarée: Source: BIEN, bureau Van Dijk (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PART DES DIFFÉRENTES CSP PARMI LES ACQUÉREURS DE MAISONS ET D’APPARTEMENTS ENTRE 1996 ET 2001 SUR LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE

GRAPHIQUE 3.

POIDS DES ACHATS IMMOBILIERS EFFECTUÉS PAR DES PERSONNES DONT LA NATIONALITÉ DÉCLARÉE APPARTIENT À L’AFRIQUE NOIRE, AU MAGHREB OU AU MOYEN-ORIENT

GRAPHIQUE 3. – POIDS DES ACHATS IMMOBILIERS EFFECTUÉS PAR DES PERSONNES DONT LA NATIONALITÉ DÉCLARÉE APPARTIENT À L’AFRIQUE NOIRE, AU MAGHREB OU AU MOYEN-ORIENT 12,00 2,00 Parten%parrapportàlatotalitédesachats 10,00 4,00 destinésàdel’habitation. 8,00 Plaine de France Rives de Seine Vallée de Montmorency 6,00 Agglo. de Cergy-Pontoise Pays de France Vexin français 0,00 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Année de la transaction. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

POIDS DES ACHATS IMMOBILIERS EFFECTUÉS PAR DES PERSONNES DONT LA NATIONALITÉ DÉCLARÉE APPARTIENT À L’AFRIQUE NOIRE, AU MAGHREB OU AU MOYEN-ORIENT

18Si des biais sont susceptibles d’apparaître, tout comme pour l’enregistrement de la CSP, il n’en demeure pas moins que des enseignements sont à en tirer. Le graphique 3 révèle à la fois des écarts et des tendances. Dans les territoires semi-ruraux du Pays de France ou du Vexin français, les acquéreurs d’Afrique noire, du Maghreb ou du Moyen-Orient sont quasiment inexistants, quand ils pèsent de l’ordre de 10% des acquéreurs en Plaine de France. Par ailleurs, la tendance est à la croissance à la fois sur ce dernier territoire et en Rives de Seine. Doit-on y voir un signe d’une ségrégation ethnique en train de se renforcer au sein du territoire départemental ? Probablement, mais ces tendances restent à confirmer sur un pas de temps plus long.

19Une lecture par l’entrée des catégories d’âge laisse apparaître quelques nuances, même si les écarts dans l’âge de l’acquisition ne sont pas fortement marqués, l’amplitude maximale ne dépassant pas les deux ans et demi; les acquéreurs étant plus âgés en Vallée de Montmorency, là où les prix sont les plus élevés, et plus jeunes en Plaine de France, où ces prix sont plus faibles. Une étude plus poussée nécessiterait de croiser l’âge des acquéreurs de biens immobiliers avec les CSP et surtout de situer cette acquisition dans l’itinéraire résidentiel de la personne afin se savoir s’il s’agit ou non d’une première acquisition.

Valorisation-dévalorisation immobilières, de forts écarts à la moyenne

20Le montant de la transaction est une information fournie par la base BIEN. La nécessité de comparer des objets comparables impose pour le moins de dissocier les maisons (voir graphique 4) des appartements (voir graphique 5), et d’exclure les biens acquis neufs, leurs prix se trouvant sensiblement plus élevés que les acquisitions dans de l’ancien.

21Les écarts selon les territoires se retrouvent fortement marqués si les prix sont observés en regard de la moyenne départementale. Qu’il s’agisse de maisons ou d’appartements, les niveaux les plus faibles sont enregistrés en Plaine de France et les plus élevés en Vallée de Montmorency. Dans le cas des maisons, l’amplitude est de l’ordre de 400 euros au m², les maisons acquises en Plaine de France l’étant à des prix inférieurs de 200 euros au m² à ceux de la moyenne départementale, inversement pour la Vallée de Montmorency. Cette hiérarchie est toutefois perturbée par les appartements du Vexin français. Ces biens rares (seulement 185 transactions comptabilisées sur la période, à comparer aux 2 132 dans l’agglomération de Cergy-Pontoise, voir carte 1) ont connu une remarquable appréciation, que l’on ne distingue pas à l’identique pour les maisons.

22L’intégration de la variable temps apporte une intéressante information complémentaire. Les prix moyens au m² ont en effet tendance à s’éloigner négativement de la moyenne départementale en Plaine de France, quand, inversement, le territoire immédiatement voisin et plus rural du Pays de France se rapproche, lui, de la moyenne départementale. Il est concevable d’interpréter ces évolutions dissymétriques de territoires voisins comme le signe d’une dévalorisation accélérée pour le premier et a contrario d’une valorisation pour le second. Les catégories sociales investissant ces deux territoires sont contrastées, comme l’a indiqué le tableau 3; les CPIS constituant 9,52% des acquéreurs en Plaine de France (pour 16,65% en Pays de France), quand les ouvriers sont 25,28% sur le premier (pour 12,66% dans le second). Ces mobilités socialement différenciées contribuent à amorcer un processus de valorisation immobilière en Pays de France susceptible de générer une forme de filtrage social, quand, dans le même temps, le territoire de Plaine de France devient plus accessible à des ménages moins favorisés socialement. Ces mécanismes de recomposition sociale des territoires alimentent des dynamiques d’inégale valorisation immobilière en relation avec des logiques ségrégatives.

GRAPHIQUE 4.

GRAPHIQUE 4. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

GRAPHIQUE 4. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001 300 -200 Écartsàlamoyennedépartementaledesprix(horstaxes ethorsdroits)eneurosconstantsde2001. 200 100 Plaine de France Rives de Seine Vallée de Montmorency 0 Agglo. de Cergy-Pontoise Pays de France Vexin français -100 -300 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Année de la transaction. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

GRAPHIQUE 4. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

GRAPHIQUE 5.

GRAPHIQUE 5. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES APPARTEMENTS « ANCIENS » ACQUIS DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

GRAPHIQUE 5. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES APPARTEMENTS « ANCIENS » ACQUIS DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001 600 -400 Écartsàlamoyennedépartementaledesprix(horstaxes ethorsdroits)eneurosconstantsde2001. 400 200 Plaine de France Rives de Seine Vallée de Montmorency 0 Agglo. de Cergy-Pontoise Pays de France Vexin français -200 -600 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Année de la transaction. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

GRAPHIQUE 5. – ÉVOLUTION DES ÉCARTS À LA MOYENNE DES PRIX AU M 2 DES APPARTEMENTS « ANCIENS » ACQUIS DANS LES SIX TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1996 ET 2001

23En parallèle des profils socialement contrastés des ménages acquéreurs sur ces deux territoires, rappelons que les ménages de nationalité étrangère tendent à croître en Plaine de France quand ils demeurent particulièrement peu nombreux en Pays de France (voir graphique 3). Les variables sociales et de nationalité présentent une certaine corrélation. Ainsi, sur les 9 247 acquisitions effectuées par les CPIS, tous biens confondus sur le territoire départemental, celles correspondant à des personnes dont la nationalité déclarée est française s’élèvent à 96,1%, inversement les nationalités correspondant à l’Afrique noire, au Maghreb, au Moyen-Orient ou à la Turquie n’y pèsent que 1,5%. Dans le cas des 6 900 acquisitions effectuées par des ouvriers, les taux deviennent respectivement de 77,4% et 11,9%.

24Le graphique 6 permet d’établir un lien entre la présence de l’habitat social sur un territoire communal et les mobilités socialement différenciées des ménages acquéreurs. L’offre résidentielle agit indirectement sur les stratégies de localisation. Rappelons que cet habitat social est très inégalement réparti [13] sur les six territoires du Val-d’Oise. La forte présence d’habitat social génère de moindres acquisitions des CPIS et inversement de plus fortes de la part des ouvriers. Ces mouvements ne peuvent être dissociés des prix des transactions observés sur chacun de ces territoires. En effet, les prix observés pour les maisons et plus encore pour les appartements sont partiellement dans la dépendance du poids de l’habitat social présent sur le territoire communal [Massot, 1999].

25La carte 4, uniquement construite à partir des transactions concernant les maisons [14], montre que, sur des territoires de proximité, les prix d’acquisition et les dynamiques de valorisation diffèrent sensiblement. Les prix d’achat des maisons dans les communes appartenant à la Plaine de France sont moins chers que ceux enregistrés en Pays de France et plus encore en Vallée de Montmorency. De plus, les évolutions enregistrées sur la période sont le plus souvent inférieures à la moyenne dans le premier cas, supérieures dans les deux autres.

Incidences des spécialisations sociales des territoires

26Quels sont les impacts induits par l’installation de telle ou telle catégorie de population sur un territoire ? La relation observée ici résultera de la dimension sociale, en observant tout particulièrement les catégories les plus discriminées territorialement, CPIS d’un côté, employés et ouvriers de l’autre.

GRAPHIQUE 6

PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS, SELON LA CSP ET EN FONCTION DU POIDS DE L’HABITAT SOCIAL HLM SUR LA COMMUNE

GRAPHIQUE 6. – PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS, SELON LA CSP ET EN FONCTION DU POIDS DE L’HABITAT SOCIAL HLM SUR LA COMMUNE 20,00 18,00 4,00 Poidsen%desacheteursselonleurCSP. 16,00 14,00 12,00 CPIS 10,00 Empl Ouvr 8,00 6,00 2,00 0,00 [1,2 % à 11,8 %[ [11,8 % à 15,8 %[ [15,8 % à 23,4 %[ [23,4 % à 29,9 %[ [29,9 % à 53,3 %] Poids de l’habitat social HLM en % des logements sur la commune, dans le Val-d’Oise. Sources : fichier INSEE PRINC4, transmis Centre Quetelet et BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS, SELON LA CSP ET EN FONCTION DU POIDS DE L’HABITAT SOCIAL HLM SUR LA COMMUNE

GRAPHIQUE 7.

PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP, EN FONCTION DES ÉVOLUTIONS DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES ENTRE 1996 ET 2001 DANS LE VAL - D’OISE 25,00

GRAPHIQUE 7. – PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP, EN FONCTION DES ÉVOLUTIONS DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES ENTRE 1996 ET 2001 DANS LE VAL - D’OISE 25,00 5,00 Poidsen%desacheteursselonleurCSP. 20,00 15,00 CPIS Empl Ouvr 10,00 0,00 < 6 % [6 % à 17 %[ [17 % à 26 %[ [26 % à 35 %[ >= 35 % Taux de croissance des prix au m2 entre 1996 et 2001, en euros constants de 2001. Source: BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP, EN FONCTION DES ÉVOLUTIONS DES PRIX AU M 2 DES MAISONS « ANCIENNES » ACQUISES ENTRE 1996 ET 2001 DANS LE VAL - D’OISE 25,00

GRAPHIQUE 8.

PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS SELON LA CSP EN FONCTION DE L’ÉVOLUTION DES REVENUS FISCAUX BRUTS MOYENS SUR LES COMMUNES

GRAPHIQUE 8. – PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS SELON LA CSP EN FONCTION DE L’ÉVOLUTION DES REVENUS FISCAUX BRUTS MOYENS SUR LES COMMUNES 20,00 18,00 2,00 Poidsen%detroisCSPparmilesacheteurs. 16,00 14,00 12,00 CPIS 10,00 Empl Ouvr 8,00 6,00 4,00 0,00 [-35,4% à -3%[ [-3% à -0,6%[ [-0,6% à +2,1%[ [+2,1% à +6,4%[ [+6,4% à +25,5 %] Évolution entre 1994 et 1999 des revenus bruts fiscaux moyens. Sources: Hôtel des impôts du Val-d’Oise et BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PROFIL DES ACHETEURS DE BIENS IMMOBILIERS SELON LA CSP EN FONCTION DE L’ÉVOLUTION DES REVENUS FISCAUX BRUTS MOYENS SUR LES COMMUNES

GRAPHIQUE 9.

PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP

GRAPHIQUE 9. – PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP EN FONCTION DES ÉVOLUTIONS DES TAUX DE MÉNAGES NON IMPOSÉS SUR LA COMMUNE 20,00 18,00 16,00 4,00 PoidsdesacheteursselonlesCSP. 14,00 12,00 CPIS 10,00 Empl Ouvr 8,00 6,00 2,00 0,00 [+7,3 % à -0,3 %[ [-0,3 % à -1,5 %[ [-1,5% à -2,5 %[ [-2,5 % à -4,2 %[ [-4,2 % à -12,1 %] Évolution, entre 1994 et 1999, des taux de non-imposés. Sources: Hôtel des impôts du Val-d’Oise et BIEN (base gracieusement mise à disposition par l’ADIL 95).

PROFIL DES ACHETEURS SELON LA CSP

27La relation entre les prix des transactions et le profil social des ménages venant s’installer est en partie illustrée par le graphique 7. Il montre que la surreprésentation des CPIS induit une appréciation des prix sensiblement plus élevée. A contrario, la surreprésentation des ouvriers peut être mise en relation avec des évolutions plus faibles, voire négatives, des prix. Les territoires sont plus ou moins aisément accessibles en fonction des ressources financières potentiellement mobilisables par les ménages lors de l’acquisition d’un bien immobilier [15]. Ce mécanisme contribue à générer des spécialisations sociales. Celles-ci sont le fruit des disparités des valeurs immobilières, mais également l’une de leurs causes, dans le sens où une plus forte pression résidentielle exercée par les catégories « motrices » disposant d’un plus fort « capital spatial [16] » contribuera à tirer les prix vers le haut. C’est ce type de mouvement qui doit en partie expliquer les évolutions contrastées précédemment observées entre Pays de France au nord et Plaine de France au sud. En cela, l’observation des comportements des catégories aisées devrait permettre d’anticiper sur les tendances locales, à la hausse ou à la baisse, du marché immobilier.

TABLEAU 4.

ÉVOLUTIONS FISCALES ENREGISTRÉES DANS LES TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1994 ET 1999

TABLEAU 4. – ÉVOLUTIONS FISCALES ENREGISTRÉES DANS LES TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1994 ET 1999 Plaine de Rives de Vallée de Agglo. Cergy- Pays de Vexin Val-France Seine Montmorency Pontoise France français d’Oise Taux de ménages non imposés 45,6% 38,7% 31,6% 38,8% 34,8% 35,5% 37,6% en 1994 Taux de ménages non imposés 47,2% 38,8% 30,7% 38,5% 32,9% 31,6% 37,2% en 1999 Revenu fiscal brut moyen 1994,14 102 16 083 19 530 16 879 18 776 20 263 17 295 en euros de 1998 Revenu fiscal brut moyen 1999,13 512 15 963 19 622 16 558 18 773 20 627 17 148 en euros de 1998 Source: Hôtel des impôts du Val-d’Oise.

ÉVOLUTIONS FISCALES ENREGISTRÉES DANS LES TERRITOIRES DU VAL - D’OISE ENTRE 1994 ET 1999

28Ces mobilités différenciées génèrent un certain nombre de conséquences sur le plan fiscal, qu’il s’agisse des revenus moyens bruts (avant abattements divers) déclarés par les ménages fiscaux (voir graphique 8), ou de l’évolution des taux de ménages non imposés (voir graphique 9). Ces données, obtenues auprès de l’Hôtel des impôts du Val-d’Oise, portent sur les déclarations 1994 et 1999, soit sur les revenus obtenus respectivement en 1993 et 1998. Elles ne se trouvent donc pas en parfait synchronisme avec les données de la base BIEN, qui couvrent la période 1996-2001; ceci peut générer quelques distorsions lors du croisement de ces informations. Il n’en demeure pas moins que les communes où les CPIS sont plus fortement venus s’installer enregistrent à la fois de plus forts gains fiscaux et de plus fortes baisses des non-imposés. La tendance est quasiment inversée dans le cas des territoires caractérisés par des surreprésentations d’acquisitions effectuées par les ouvriers. La mise en comparaison des tableaux 3 et 4 est à cet égard assez éclairante.

29Ceci incite à croiser ces différents axes de lecture (voir tableau 5): tendance à la spécialisation sociale, évolutions des indicateurs fiscaux et des valeurs immobilières, des liens de causalité pouvant être établis entre ces différentes variables. Le schéma 2 se contente de dégager les tendances sans préciser la nature ni l’intensité de ces relations causales. Il constitue une tentative de synthèse des dynamiques précédemment décryptées.

TABLEAU 5.

CROISEMENT DES INDICATEURS DES DIVERGENCES TERRITORIALES

TABLEAU 5. – CROISEMENT DES INDICATEURS DES DIVERGENCES TERRITORIALES Plaine de Rives de Vallée de Agglo. Cergy- Pays de Vexin France Seine Montmorency Pontoise France français Renforcement des CPIS – – = = + + Valorisation immobilière – = + = + = Valorisation fiscale – – = – + +

CROISEMENT DES INDICATEURS DES DIVERGENCES TERRITORIALES

30Les territoires du Val-d’Oise n’évoluent pas de façon homogène, des directions opposées s’observant même dans certains cas. Si le Vexin français et l’agglomération de Cergy-Pontoise se distinguent essentiellement par l’évolution des indicateurs fiscaux, par contre, dans le cas du Pays de France et de la Plaine de France, tous les critères semblent en opposition (profil des acquéreurs, voir carte 2 ou tableau 3), évolutions des prix de l’immobilier (voir graphique 5 et surtout 4) et évolutions des indicateurs fiscaux (voir tableau 4). En ce sens, il est possible de parler ici de divergence territoriale.

Les divergences socio-résidentielles, un défi majeur pour les acteurs politiques

31Sur un pas de temps court, inférieur à un espace intercensitaire, il a été possible de mettre en évidence des évolutions contrastées des six territoires du Vald’Oise pris comme objets d’étude. Si les profils initiaux présentaient déjà de forts contrastes, il n’en reste pas moins que les écarts tendent dans certains cas à s’accentuer, renforçant ainsi les dynamiques ségrégatives. Les données de la statistique officielle permettent d’appréhender ces phénomènes, mais le recours à des données « non conventionnelles », du type de la base BIEN, offre un outil complémentaire appelé à jouer un rôle plus important dans les études de géographie sociale portant sur les thématiques de l’habitat. Elle offre en effet un double avantage, celui d’une précision plus élevée de l’information géographique et celui de la régulière réactualisation. Il devient ainsi concevable d’appréhender ces phénomènes dans une perspective longitudinale (intégrant donc la dimension temporelle) et à des échelles infracommunales. L’aspect longitudinal est du plus grand intérêt car il permet d’observer des bifurcations plus ou moins rapides au sein d’un territoire, qu’il s’agisse d’une valorisation sur le plan de l’immobilier, de l’accentuation des arrivées ou des départs de populations caractérisées par un profil particulier (social, de catégorie d’âge, voire de nationalité). Ces informations ne prennent sens cependant que dans un croisement avec d’autres sources, susceptibles de corroborer ou d’invalider les hypothèses formulées, de nuancer certaines conclusions, ainsi dans le cas des données fiscales. En cela, l’accès à ces données doit bien être considéré comme un enjeu éminemment stratégique.

SCHÉMA 2.

SCHÉMA TRIDIMENSIONNEL DES DIVERGENCES TERRITORIALES

SCHÉMA 2. – SCHÉMA TRIDIMENSIONNEL DES DIVERGENCES TERRITORIALES

SCHÉMA TRIDIMENSIONNEL DES DIVERGENCES TERRITORIALES

32Les divergences sociales observées à l’échelle des six territoires conduisent à plusieurs réflexions. D’abord, le cadre même de l’étude présente un caractère artificiel. De fait, ce choix ne résulte pas d’une construction élaborée dans une démarche de recherche, mais du seul décalque d’un découpage adopté par le conseil général du Val-d’Oise. La géographie ainsi obtenue résulte des intercommunalités mises en place en conséquence de la loi du 12 juillet 1999, dite « loi Chevènement ». Ceci offre une mosaïque de territoires ayant une cohérence toute relative, mais susceptible de devenir le cadre d’intervention pour des opérations plus volontaristes. Par ailleurs, ce premier niveau de lecture devrait être complété par des analyses plus fines développées pour le moins à l’échelle communale, afin de préciser si les disparités internes aux territoires ne sont pas supérieures à celles observées entre les territoires, la fragmentation sociale contribuant à produire des territoires fortement différenciés à tous les niveaux scalaires.

33Le Val-d’Oise appréhendé ici comme « territoire laboratoire » permet de mettre en évidence les dynamiques contrastées auxquelles sont soumis les territoires contemporains. Si une tendance d’ensemble se dégage dans le cadre départemental, les sous-ensembles territoriaux ne tendent pas à converger vers celle-ci. La ségrégation apparaît d’abord dans ses effets, certains étant susceptibles d’être quantifiés. Ceci conduit à s’interroger sur les facteurs contribuant à alimenter ces dynamiques. Le choix résidentiel des ménages constitue une piste explicative, des liens pouvant être établis entre l’installation des ménages définis par des critères sociaux et un certain nombre d’indicateurs (fiscaux, immobiliers). Ces dynamiques contredisent l’idéal-type de la « mixité sociale », conçu comme la poutre maîtresse de la politique du logement depuis le début des années 1990. Ce qui ne signifie pas pour autant que la société soit confrontée à l’exacerbation d’une volonté de séparatisme social ou ethnique. Néanmoins, ceci incite à mettre l’accent sur les réponses politiques susceptibles, non d’empêcher de tels phénomènes, mais tout du moins de maintenir des solidarités suffisamment efficaces entre les territoires.

34La divergence entre les territoires alimente le risque de la décohésion sociale. Le renforcement des solidarités de proximité au sein des intercommunalités pourrait d’ailleurs tendre à accentuer ce processus. À titre expérimental, il serait donc pertinent d’expliciter les réponses mises en œuvre par les acteurs politiques en charge de ce territoire départemental et d’en évaluer l’incidence sur les divers indicateurs qu’il nous a été possible d’exploiter. Face à ces puissantes dynamiques génératrices d’inégalités accrues sur des territoires géographiquement très proches, les moyens d’agir paraissent faibles. S’il ne peut être concevable d’assigner à résidence les populations dans le but d’imposer des taux conformes à l’« idéal de mixité », l’action sur l’offre résidentielle semble une piste pertinente. Des actions de renouvellement urbain ont d’ailleurs été mises en œuvre sur plusieurs communes du Val-d’Oise (Cergy, Saint-Ouen-l’Aumône, Sarcelles, Garges, Argenteuil, Bezons). Ces actions ont été d’autant plus facilement acceptées qu’elles visent à réduire le taux d’habitat social. L’inverse est beaucoup plus complexe à mettre en œuvre, comme le montrent régulièrement les atermoiements portant sur les modalités d’application de la loi SRU du 12 décembre 2000 et surtout de son article 55 [17]. L’impact général de ces politiques ne peut à l’heure actuelle être rigoureusement évalué, le recul n’étant pas suffisant. Une autre piste serait de faciliter davantage les mobilités résidentielles de ceux qui disposent du plus faible « capital spatial ». Si la question résidentielle renvoie à des logiques de marché, il semble difficilement concevable de ne pas proposer, par le biais de l’action politique, des contrepoids efficients, sous peine de voir plus fortement diverger les territoires avec les risques d’exacerbation des tensions que cela peut générer.