1 – Les travaux courants d’entretien

20Les travaux courants d’entretien se divisent à leur tour en deux catégories : les travaux prévus au budget prévisionnel (article 45 du décret de 1967) et les travaux non prévus au budget prévisionnel (article 44 du décret de 1967).

21La différence entre ces deux catégories de travaux est importante car elle commande les conditions dans lesquelles ces travaux seront décidés et financés.

22Les travaux prévus au budget prévisionnel visent l’ensemble des travaux de maintenance qui sont, d’après le décret, « les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations ».

23Ces travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le cadre du vote du budget prévisionnel annuel (article 14-1 de la loi de 1965).

24Les travaux hors maintenance définis à l’article 44 du décret doivent être décidés au cas par cas par l’assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24 de la loi. Ils concernent les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance et les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance.

2 – Les travaux rendus obligatoires en vertu de la loi ou des règlements

25Cette catégorie de travaux est très particulière car ce n’est pas la décision de faire ou non les travaux qui doit être débattue en assemblée mais les modalités dans lesquelles ces travaux seront engagés et financés.

26Ces travaux portent notamment sur :

• le désamiantage (selon les besoins établis par un diagnostic) ;
• la mise en conformité de l’ascenseur ;
• le remplacement des canalisations en plomb ;
• la pose de compteurs de calories et de compteurs d’eau chaude pour le chauffage collectif ;
• le ravalement imposé par l’administration, ainsi que les mesures de police administrative de type arrêté d’insalubrité ou de péril ;
• la suppression de l’accessibilité au plomb à la suite d’un diagnostic ou d’un signalement ;
• les mesures d’éradication des termites à la suite d’un diagnostic ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou l’audit énergétique ;
• le diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles de plus de dix ans.

3 – Les travaux urgents

27La loi ne contient pas de définition précise de la notion de travaux urgents. Dans l’acceptation courante du terme, l’urgence est une situation qui ne souffre aucun retard ou encore une situation qui peut entrainer un dommage irréparable s’il n’y est porté remède rapidement. On conçoit donc assez facilement que des travaux urgents soient des travaux dont l’exécution ne souffre aucun délai en raison du caractère irréparable des dommages qui pourraient être causés s’ils n’étaient pas entrepris.

28De manière assez surprenante, il est possible de remarquer que, si aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi de 1965, c’est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés aux tiers ou aux copropriétaires par suite d’un défaut d’entretien de l’immeuble [2], c’est le syndic qui porte seul l’obligation d’engager les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18 de la loi de 1965).

29L’intervention du syndic en cas de travaux urgents est définie à l’article 37 du décret de 1967. Le syndic doit prendre immédiatement toutes les mesures conservatoires pour parer à l’urgence. Il informe les copropriétaires par tout moyen et convoque immédiatement une assemblée générale sans avoir à respecter le délai de l’article 9 du décret et sans avoir l’obligation de joindre un devis pour la bonne raison qu’il ne l’aura pas encore au moment de lancer les convocations. Après avis du conseil syndical, il est autorisé à lancer immédiatement un premier appel de fonds, dont le montant ne pourra dépasser le tiers du montant du devis estimatif. Le reste des provisions sera appelé en vertu d’une décision prise en assemblée générale. La procédure de mise en œuvre des travaux urgents est donc largement dérogatoire aux règles générales applicables en matière de travaux et il est étonnant que la notion même de l’urgence à engager les travaux ne soit pas mieux cernée car, in fine, il semble que c’est au syndic seul de décider si les mesures à prendre relèvent effectivement d’une urgence ou non avec une conséquence certaine sur les modalités de la décision et du financement.

1 – Les travaux collectifs

2 – Les travaux de surélévations et d’addition visés à l’article 35 de la loi de 1965

39Largement facilitée par la loi ALUR qui en a fait un outil de densification urbaine, la surélévation d’un bâtiment est maintenant décidée à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi. Deux cas de figures sont prévus par le texte : d’une part la surélévation ou la construction de nouveaux bâtiments réalisée par les soins du syndicat et d’autre part le droit de surélever un bâtiment existant cédé au profit d’un tiers. Dans les deux cas la décision est prise à la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi.

40L’article 35 prévoit un mécanisme de priorité au bénéfice des propriétaires du dernier étage. Ainsi, préalablement à la vente d’un ou plusieurs lots représentatifs du droit de surélever, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

41Signe de la forte volonté des pouvoirs publics de permettre la surélévation des immeubles et par là même de remplir les objectifs de densification urbaine, cet article 35 a été considérablement assoupli par la loi ALUR. En effet, dans sa rédaction initiale, la surélévation effectuée par le syndicat des copropriétaires nécessitait l’unanimité des copropriétaires et la vente du droit de surélever était décidée à la majorité de l’article 26 mais restait subordonnée à l’accord des propriétaires du dernier étage. Ne subsiste maintenant que ce droit de priorité et la nécessité, quand le cas se présente, de subordonner la vente du droit de construire à une décision des copropriétaires formant le bâtiment concerné. De plus, l’ancien texte admettait que si le règlement de copropriété stipulait une majorité supérieure pour aliéner le droit de surélever, c’est cette majorité qui s’imposait alors.

42Arrêtons-nous un instant sur ces nouvelles dispositions. L’objectif affiché par le législateur est louable : il s’agit de lutter contre l’étalement urbain et de densifier les centres villes, thématique introduite par la loi SRU de décembre 2000 et poursuivie sans discontinuer jusqu’à maintenant. La logique suivie est fort simple : les travaux de rénovation énergétiques pourront être financés par la vente à des promoteurs du droit de surélever l’immeuble. C’est donc un cercle vertueux qui se met en place dans lequel tout le monde est gagnant, les copropriétaires, les promoteurs, le législateur et l’environnement. Mais une idée simple n’est pas forcément une bonne idée car, si l’intention est louable, les moyens d’y arriver semblent avoir été largement sous estimés et l’on ne peut qu’être très réservé sur l’efficacité réelle de ces mesures et ce pour plusieurs raisons.

43Des raisons techniques tout d’abord. En effet, rajouter plusieurs niveaux à un immeuble existant n’est pas chose aisée, quand bien même les techniques ou les matériaux utilisés sont plus légers et plus performants. Raccorder des logements nouveaux sur un immeuble implique une refonte des flux, des circuits d’adduction et d’évacuation, des dessertes, tout un ensemble de contraintes qu’il faudra lever. Les interactions en termes de transmission des bruits ou de comportement des matériaux formant le support de la surélévation pourront nécessiter des études assez fines.

44Des raisons économiques ensuite. Ces travaux seront chers et forcément limités. Il sera difficile de généraliser ces mécanismes afin de proposer des produits variés et accessibles. En d’autres termes, au-delà de certaines opérations marginales, il ne sera peut-être pas possible de créer un nouveau marché. L’assurance des ouvrages et plus globalement toute l’ingénierie financière mise en œuvre pour financer et garantir les travaux pose question notamment du fait du manque total de connaissance de l’état réel de l’immeuble et de son aptitude à supporter la surélévation.

45Des raisons juridiques enfin liées à l’opposition des copropriétaires du dernier étage qui n’auront pas été en mesure de faire jouer leur droit de priorité et qui se verront contraints de supporter une construction au-dessus de leurs lots. Il ne serait pas surprenant de voir naître un contentieux nouveau sur ce sujet avec la mise en avant du non respect de la destination de l’immeuble.

46En ce qui concerne les missions confiées au géomètre expert, la surélévation de l’immeuble ne pose pas de problèmes techniques particuliers, mais l’appréhension du projet de surélévation et l’analyse de ses incidences sur le règlement de copropriété et sur les charges doivent faire l’objet d’un soin tout particulier avec notamment l’étude du fonctionnement futur de l’immeuble, la définition des nouvelles répartitions de charges et la qualification juridique des nouveaux éléments réalisés. Ces modifications sont susceptibles d’impacter profondément le règlement de copropriété et particulièrement si ce dernier comporte des clauses incomplètes, contradictoires ou manifestement inadaptées. La conséquence en étant une difficulté, voire une impossibilité de voter les modifications pourtant rendues nécessaires par le projet.

3 – Les travaux de reconstruction visés à l’article 38 de la loi de 1965

47L’article 38 n’a pas été modifié depuis l’origine de la loi. Preuve que les cas de reconstructions ne doivent pas être nombreux ou du moins qu’ils n’ont pas eu le loisir d’émouvoir le législateur. L’article 38 prévoit, en cas de destruction totale ou partielle de l’immeuble, que « l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée ». Par contre, « dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande ». Cet alinéa interpelle car il prévoit un niveau de majorité spécifique lié au nombre des copropriétaires, indépendamment de leurs voix.

48La difficulté qui pourra être rencontrée en matière de reconstruction ne proviendra pas de la mise en application de ce texte, mais plus certainement des dispositions d’urbanisme qui autorisent la reconstruction à l’identique des seuls immeubles régulièrement édifiés en vertu d’une autorisation d’urbanisme. Ainsi donc, toutes les transformations apportées à l’immeuble qui n’auraient pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, et donc d’une autorisation de l’assemblée générale, ne pourront être reconstruites pénalisant de ce fait les copropriétaires concernés quand bien même ceux-ci ne seraient pas à l’origine des transformations.

4 – Les travaux d’intérêt collectif sur parties privatives visés à l’article 25 f de la loi de 1965

49Pépite de la Loi du 12 juillet 2010, dite Engagement National pour l’Environnement, les travaux d’intérêt collectif permettent à l’assemblée générale de décider, à la majorité de l’article 25 et uniquement dans le cadre de travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, de réaliser des travaux sur les parties privatives aux frais du copropriétaire du lot concerné sauf si ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

50Un décret du 3 décembre 2012 modifiant l’article R. 138-2 du Code de la construction et de l’habitation vient préciser la nature de ces travaux d’intérêt collectif. Il s’agit des travaux portant sur :

• l’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant éventuellement l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
• la pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
• l’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• la mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

51Au-delà de l’aspect pour l’instant très limité de ces travaux d’intérêt collectif, ce sont plutôt les conditions dans lesquelles ils sont décidés, financés, contrôlés et réceptionnés qui interpellent. Les travaux sont décidés à la majorité des copropriétaires, mais ils sont financés individuellement par chaque copropriétaire qui, s’il veut s’y soustraire, devra prouver qu’il a entrepris des travaux similaires dans les dix dernières années.

52Comment prouver l’effectivité des travaux ? En produisant des factures, mais comment prouver qu’ils sont équivalents ? Comment faire si les performances des éléments installés par le propriétaire sont en retrait par rapport à ce qui est demandé ? Qui fixera le seuil ? Comment réagira un copropriétaire vertueux qui aura financé ses propres travaux seul sans attendre la collectivité des copropriétaires qui se verra obliger de financer à nouveaux les mêmes travaux au motif que son matériel sera jugé (mais par qui) moins performant ?

53Pour la réalisation des travaux, c’est le syndicat qui exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. Il est intéressant de noter que le syndicat, qui n’est pas propriétaire, se substitue purement et simplement au vrai propriétaire lequel se trouve de facto dépossédé de ses prérogatives sur son bien. Puis, une fois réalisés, c’est encore le syndicat des copropriétaires qui procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.

54Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l’entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l’entreprise. Le terme « le cas échéant » signifiant, dans son acceptation la plus courante « à l’occasion », si l’occasion de présente ou encore éventuellement, devons nous comprendre qu’il ne s’agit pour le syndic que d’une faculté ?

55En résumé, la lutte contre le réchauffement climatique est un motif suffisant pour priver le copropriétaire de ses prérogatives sur ses parties privatives, pour lui imposer des travaux qu’il a peut-être déjà effectué ou qu’il n’a pas envie d’effectuer ou encore qu’il n’est pas en mesure de financer, qui ne se verra pas reconnu le statut de maître d’ouvrage, que l’on réceptionnera à sa place, mais qui devra lui même se retourner contre l’entreprise pour la mise en œuvre éventuelle des garanties si le syndic a bien voulu lui communiquer les attestations d’assurances. Le mieux à l’avenir ne serait-il pas d’inciter les rédacteurs de règlements de copropriété à identifier les fenêtres extérieures et les éléments visés à l’article R. 138-2 du CCH comme étant des parties communes de l’immeuble et ce afin de ne pas voir imposer aux copropriétaires ces travaux d’intérêt collectif et ce statut hybride de payeur passif. De cette manière, le syndicat des copropriétaires, et lui seul, assumera les travaux dans un cadre connu.

5 – Les travaux individuels