Surfaces et vente immobilière

Moussa Thioye

doi:10.3917/dv.075.0063

Notes

[1]
O. Herrnberger, La superficie des immeubles bâtis : un seul mot, dix définitions, LPA, 15 mai 2003, n° 97, p. 15.
[2]
Cette conception extensive, dans laquelle les notions de surface, de superficie, de contenance… ou encore de mesure sont confondues ou assimilées, est très usuelle dans la doctrine immobilière (V. Mémento pratique Fr. Lefebvre, Vente immobilière, 2012-2013, dont l’index alphabétique renvoie d’un terme à l’autre).
[3]
Le droit commercial a aussi vocation, parfois, à s’appliquer à la vente d’immeuble puisque l’article L. 110-1, 6°, du Code de commerce répute actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre [principe issu de la loi n° 97-563 du 13 juillet 1967], à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux [exception issue de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971] ».
[4]
Force est de constater, en effet, que le droit de la consommation a tendance à s’appliquer à des contrats immobiliers : article L. 111-1, I, du Code de la consommation posant une obligation générale d’information ; articles L. 121-21 et suiv. du même Code en cas de démarchage à domicile ; articles L. 121-60 et suiv. du même Code à propos du contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé…
[5]
Cass. 3^ème civ., 30 janvier 2008, n° 06-21145, Bull. civ. III, n° 15 ; JCP, N, 1231, note H. Périnet-Marquet : « attendu que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne mentionnant dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ».
[6]
Cf. l’article 1110-2 de l’avant-projet de réforme du droit des obligations (APRDO) :
« Dans certaines conventions déterminées par la loi, le consentement ne devient définitif et irrévocable qu’à l’expiration d’un délai de réflexion ou de repentir.
Le délai de réflexion est celui jusqu’à l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut consentir efficacement au contrat.
Le délai de repentir est celui jusqu’à l’expiration duquel il est permis au destinataire de l’offre de rétracter discrétionnairement son consentement au contrat ».
[7]
L’article L. 111-1, I, du Code de la consommation vise « tout bien » et, par voie de conséquence, tant les meubles que les immeubles sont visés et cette interprétation est d’autant moins contestable que le II du même article ne concerne, lui, que les « biens meubles ».
[8]
Cass. 1^re civ., 28 mai 2009, n° 08-14421 : Contrats, conc. consom. 2009, comm. 216 : la violation par le vendeur de son obligation d’information peut entraîner la résolution de la vente dans les conditions du droit commun.
[9]
Néanmoins, la violation de l’obligation précontractuelle d’information est parfois analysée comme une faute extracontractuelle donnant lieu à l’application des règles de la responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle (Cass. 1^re civ., 3 juin 2010, n° 09-13591, D. 2010, p. 1484 : le non-respect du devoir d’information du médecin cause à celui auquel l’information était légalement due un préjudice que le juge ne peut, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, laisser sans réparation).
[10]
On analyse uniquement la situation psychologique de la personne qui déclare que son consentement a été vicié, sans s’intéresser à la bonne ou mauvaise foi de l’autre partie.
[11]
Il s’ensuit qu’il n’y a pas d’erreur lorsque celui qui l’invoque avait déclaré connaître parfaitement le bien acheté et conclure la vente à ses risques et périls (Cass. 3^ème civ., 9 juin 2010, n° 08-13969, Contrats, conc., consom. 2010, comm. n° 222, note L. Leveneur).
[12]
L’erreur sur les qualités substantielles n’est, en effet, une cause de nullité du contrat que si elle présente un caractère excusable, c’est-à-dire qu’elle ne révèle pas une négligence de la personne qui l’invoque : la loi ne protège pas les imbéciles (De non vigilantibus non curat praetor).
[13]
Cf. Cass. 1^re civ., 8 déc. 2009, n° 08-16471, Bull. civ. I, n° 240 ; Contrats, conc., consom. 2010, comm. 67.
[14]
Cf. art. 1112 de l’avant projet de réforme du droit des obligations : « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet ou sur la personne du contractant ».
[15]
Cass. civ., 28 janv. 1913, S. 1913. 1. 487 ; Cass. com., 20 oct. 1970, n° 69-12258, JCP 1971, II, 16916, note J. Ghestin ; Cass. 1^ère civ., 1^er mars 1988, n° 86-17492, Bull. civ. I, n° 56. Dans le même sens, cf. art. 1112-1, al. 1^er, de l’ avant projet de réforme du droit des obligations : « L’erreur sur la substance de la chose s’entend de celle qui porte sur les qualités essentielles en considération desquelles les deux parties ont contracté, ou, semblablement, l’une d’elles, à la connaissance de l’autre ».
[16]
Contra : l’appréciation se fait in concreto si la qualité essentielle correspond à une qualité tenue pour telle par tout le monde.
[17]
La sanction de l’erreur spontanée consiste dans la nullité relative du contrat que seule la victime peut demander. En revanche, l’erreur ne peut, par elle-même, ouvrir droit à des dommages-intérêts en plus de la nullité (contra : art. 1115, al. 2, de l’avant-projet de réforme du droit des obligations dit avant-projet Catala : « Indépendamment de l’annulation du contrat, (…) l’erreur qui cause à l’une des parties un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).
[18]
Cass. civ., 23 nov. 1931, Gaz. Pal. 1932, I, p. 96 ; CA Orléans, 18 janv. 1895, DP 1895, II, p. 417, cité in Mémento pratique Fr. Lefebvre Vente immobilière, 2012-2013, n° 49392 : annulation pour erreur sur la substance parce que la surface la surface réellement acquise ne permet pas l’édification projetée.
[19]
On analyse l’attitude de l’autre partie pour savoir si elle a été de bonne ou de mauvaise foi.
[20]
Cass. 3^ème civ., n° 69-12180, 15 janv. 1971, Bull. civ. III, n° 330 : « le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant au contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ».
[21]
La mauvaise foi du débiteur de l’obligation d’information permet traditionnellement de différencier la réticence dolosive (qui suppose l’intention de tromper) du simple manquement à une obligation précontractuelle d’information. Force est de souligner, néanmoins, que la jurisprudence ne formule pas toujours cette exigence, du moins lorsque l’action ne tend pas à l’annulation du contrat mais seulement à l’indemnisation de la victime du dol (cf. Cass. 1^re civ., 28 mai 2008, n° 07-13487, Bull. civ. I, n° 154 ; RTD civ. 2008, p. 476, obs. B. Fages).
[22]
A ce sujet, il arrive qu’une distinction soit faite entre le dol principal sanctionné par la nullité (la tromperie étant telle que, sans elle, l’autre partie n’aurait pas conclu le contrat) et le dol incident sanctionné uniquement par des dommages-intérêts (la tromperie étant telle que, sans elle, la personne aurait quand même conclu le contrat mais à d’autres conditions). Ce distinguo n’est toutefois pas toujours consacré par la jurisprudence comme le révèle un arrêt, remarqué, rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3^ème civ., 22 juin 2005, n° 04-10415, Bull. civ. III, n° 137 ; JCP N 2006, n° 1143, p. 661, note H. Kenfack : la Cour d’appel qui retient souverainement que les éléments dissimulés par le vendeur étaient déterminants pour l’acquéreur, qui aurait à tout le moins acquis à un prix inférieur s’il avait connu la situation exacte, en déduit exactement l’existence d’une réticence dolosive entraînant la nullité de la vente).
[23]
Cf. Cass. 3^ème civ., n° 98-20817, 21 févr. 2001, Bull. civ. III, n° 20 ; D. 2002, somm. 927, obs. C. Caron et O. Tournafond ; dans le même sens, cf. art. 1113-3 de l’avant-projet Catala : « L’erreur provoquée par le dol est toujours excusable ».
[24]
Cf. CA Paris, 14 oct. 1999, Stephan c/Trépin, RDI 2000, p. 62, obs. J.-Cl. Groslière : annulation d’une promesse synallagmatique (compromis) de vente d’un appartement pour dol du vendeur (fausses déclarations) sur la surface (la différence entre la surface indiquée et la surface réelle représentait, en l’espèce, plus de 25 % de la surface totale) ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 3 févr. 1981, Bull. civ. III, n° 22 : annulation pour dol dès lors que, en dépit du certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente, le terrain vendu n’était pas constructible puisqu’il était situé à 84 mètres de la route nationale et n’était pas doté des réseaux de viabilité, notamment d’eau et d’électricité.
[25]
La sanction du dol consiste, en principe, dans la nullité relative du contrat puisqu’il s’agit de sanctionner un vice du consentement. Une « sanction chirurgicale » à laquelle s’ajoute la possibilité d’allouer des dommages-intérêts à la victime, du moins lorsqu’il y a un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation (Cass. com., 12 juill. 2011, n° 10-19297, inédit au Bulletin civil), puisque le cocontractant auteur du dol a commis une faute (Cass. 1^re civ., 25 juin 2008, n° 07-18108, Bull. civ. I, n° 184 ; D. 2008, Panorama, p. 2970, obs. S. Amrani Mekki et B. Fauvarque-Cosson).
[26]
L’abus de faiblesse ou de l’ignorance est une infraction correctionnelle (délit) punie d’un emprisonnement de cinq ans et/ou d’une amende de 9 000 euros par l’article L. 122-8, al. 1^er du Code de la consommation. Notons, en outre, que les articles 223-15-2 et s. du Code pénal punissent « l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de faiblesse » de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende ainsi que de diverses peines complémentaires.
[27]
J. Carbonnier, Droit civil. Tome 4. Les obligations, 22^e éd., 2000, Thémis, PUF, n° 55 et suiv. ; D. Boulanger, L’indétermination de l’objet pécuniaire des contrats engendrant vente de marchandises. Contribution à la notion d’objet dans la théorie générale des obligations, th. Lille II, 1994, p. 11 et 12, n° 13.
[28]
Selon une formule empruntée aux rédacteurs du Code civil (C. civ., art. 1617).
[29]
Le prix de vente immobilière peut aussi être arrêté sous forme de rente viagère.
[30]
Cass. 3^ème civ., 11 mars 2008, n° 07-10348, BPIM 3/08, p. 22, n° 229 : annulation d’une promesse de vente pour indétermination de la chose vendue (immeuble) ; Cass. 3^ème civ., 11 févr. 2009, n° 07-20237, Bull. civ. III, n° 37 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 729 ; BRDA 11/09, n° 13 : ayant constaté que le propriétaire d’un chalet avait consenti une promesse de vente sur l’appartement situé au premier étage, la Cour d’appel, qui relève qu’il n’est fait mention dans la promesse ni de la consistance des parties communes, ni de la quotepart de ces parties communes attachée à la propriété de l’appartement vendu, et qui retient souverainement que la détermination de la quote-part de parties communes constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, peut en déduire qu’en l’absence de détermination suffisante de l’objet de la vente, celle-ci n’est pas parfaite ; Cass. 3^ème civ., 17 nov. 2010, n° 10-11287, Bull. cv. III, n° 205 ; JCP N 2010, 856 ; JCP N 2011, 1194, spéc. p. 20, obs. S. Piedelièvre ; D. 2010, p. 2838, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2011, p. 456, obs. D. Tomasin : l’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors que ceux-ci sont individualisés et qu’il n’en résulte aucune confusion avec les autres lots.
[31]
La détermination de la chose implique son identification précise s’il s’agit d’un corps certain ou son individualisation s’il s’agit d’une chose de genre (bien fongible). Ainsi, lorsque la vente immobilière a pour objet un bien fongible, celui-ci doit être déterminé dans sa nature et sa superficie (Cass. 3^ème civ., 2 juill. 1997, n° 95-18303, Bull. civ. III, n° 162, p. 108 ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 17 juill. 1968, Bull. civ. III, n° 354 ; RTD civ. 1969, p. 137, obs. G. Cornu).
[32]
Cass. 3^ème civ., 20 sept. 2011, n° 10-20350, AJDI 2012, p. 63 : en retenant, d’une part, que les parties s’étaient mises d’accord sur la contenance du terrain vendu, sa localisation et son prix et que, d’autre part, l’absence de délimitation du terrain ne constituait pas une indétermination de l’objet de la vente dès lors que la situation cadastrale du lot principal et la contenance de la parcelle à détacher étaient précisées, la Cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente était parfaite.
[33]
Cass. 3^ème civ., 27 oct. 1975, n° 74-11080, Bull. civ. III, n° 309.
[34]
Mais cette règle ne saurait être un abri pour le vendeur qui l’a méconnue : le contrat préliminaire ne comportant pas la signature du réservant sur l’exemplaire détenu par le réservataire reste valable dès lors que le réservant s’est normalement occupé de la construction (CA Paris, 12 avril 1983, RDI 1983, p. 422).
[35]
Toute clause contraire à ces dispositions est réputée non écrite (CCH, art. L. 261-17).
[36]
Cass. 3^ème civ., 17 avril 1984, n° 83-11615, Bull. civ. III, n° 84 : l’inobservation des dispositions légales relatives au contrat préliminaire étant sanctionnée par la nullité, viole dès lors les textes susvisés par la Cour d’appel qui, pour déclarer valable un contrat préliminaire qui ne comportait ni l’indication de la surface habitable approximative, ni une note technique sommaire en annexe, relève que les acheteurs reconnaissaient dans le corps de l’acte avoir reçu le plan des locaux choisis par eux, le devis descriptif sommaire et partie du plan et retient que ces réservataires disposaient ainsi de tous les renseignements utiles ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 3 oct. 1974, n ° 72-13396, Bull. civ. III, n° 332 ; Cass. 3^ème civ., 8 juin 2005, n° 04-11797, Bull. Civ. III, n° 124 ; Constr.-Urb. 2005, comm. 156, note Ch. Sizaire : « le contrat préliminaire conclu avant la vente d’immeuble à construire peut ne prévoir l’indication que d’une surface habitable approximative de l’immeuble faisant objet de ce contrat », d’où il résulte une tolérance contractuelle qui s’impose au réservataire.
[37]
Le non-respect de l’obligation de mise à disposition de ces documents -qui permettent à l’acquéreur de vérifier la conformité de l’immeuble édifié au regard du contrat- permet à l’acquéreur de solliciter la mise en conformité de la construction ou, à défaut, des dommages-intérêts.
[38]
A la différence du contrat préliminaire qui n’emporte aucune obligation de vente ou d’achat (mais seulement une obligation de réservation contre versement d’un dépôt de garantie), la promesse unilatérale de vente crée un engagement de vendre à la charge du promettant (ou un engagement d’achat à la charge du promettant s’il s’agit d’une promesse unilatérale d’achat). Quant à la promesse synallagmatique de vente, elle vaut vente en principe (C. civ., art. 1589).
[39]
Le texte vise seulement la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique), ce qui exclut, a contrario, les autres types d’avant-contrats, la promesse unilatérale d’achat notamment.
[40]
S’agissant de l’immeuble et des travaux, la promesse doit ainsi comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien incluant, notamment, le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du CCH (dossier annexé à l’avant-contrat). Elle doit aussi mentionner la surface de l’immeuble faisant l’objet du contrat, avec les indications prévues à l’article R. 262-8 (à propos de la consistance des travaux) ainsi que le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S’il s’agit d’une partie d’immeuble, la promesse doit, en outre, préciser la situation de cette partie dans l’immeuble. Doit également être annexée à la promesse une note technique qui est destinée à établir la qualité des travaux (cette note doit indiquer la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement et, si le contrat porte sur une partie d’immeuble, les équipements collectifs présentant une utilité pour la partie d’immeuble vendue).
[41]
A l’appui de cette sanction, des mesures comminatoires sont prévues, notamment l’astreinte.
[42]
V. Cass. com., 3 mai 2011, n° 09-72664, BRDA 4/11, comm. n° 313 : la résolution de le vente n’exclut pas le paiement d’une indemnité d’occupation par l’acheteur.
[43]
Rappelant ce principe, V. Cass. 1^re civ., 28 avril 2011, n° 10-15056 : Contrats, conc., consomm. 2011, comm. n° 154, note L. Leveneur.
[44]
L’action est soumise au droit commun, notamment en ce qui concerne les délais d’action et un pouvoir souverain d’appréciation est laissé aux juges du fond concernant les modalités de la réparation du dommage provenant du défaut de conformité.
[45]
Contra : Cass. 3^ème civ., 29 janv. 2003, n° 01-02759, Bull. civ. III, n° 23, p. 22 ; JCP N 2003, p. 548, n° 93 : « le juge ne peut pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice résultant de l’inexécution partielle par le vendeur de son obligation de délivrance ne peut être réparé que par l’allocation de dommages-intérêts ». Notons, en outre, que la réfaction n’est pas, en règle générale, admise dans les ventes purement civiles.
[46]
Cette obligation s’applique aux ventes forcées comme aux ventes volontaires (cf. la jurisprudence citée in Mémento pratique Fr. Lefebvre Vente immobilière, 2012-2013, n° 49370 : Cass. req., 24 févr. 1863, DP 1864, p. 289 et Cass. req., 2 mars 1868, DP 1868, p. 485).
[47]
Il s’agit, en d’autres termes moins énigmatiques, de la vente d’un immeuble pour un prix calculé par unité de mesure, en fonction de la surface du bien : il en va ainsi, par exemple, lorsqu’un terrain de « x hectares » est vendu à raison de « x euros l’hectare ».
[48]
La réduction du prix résultant d’un déficit de contenance, qui ne vise qu’à rétablir l’équilibre du contrat, n’a pas de caractère indemnitaire de sorte qu’elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel qui a commis une erreur dans le mesurage (cf. Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; RJDA 5/07, n° 470 : viole les articles 1147 et 1619 du Code civil la Cour d’appel qui condamne une société d’architectes à garantir le vendeur de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison d’un déficit de superficie, alors que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 2006, n° 05-17427, Bull. civ. III, n° 205 ; RJDA 3/07, n° 251 : la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ; Cass. 3^ème civ., 17 juin 2009, n° 08-14792, RJDA 12/09, n° 1066 : « la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l’article 1644 du Code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis ».
[49]
Il s’agit de « tous les autres cas, soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité, soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés, soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure » (C. civ., art. 1619).
[50]
Une dernière hypothèse spécifique, tirée du droit de la copropriété des immeubles bâtis, est prévue par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 qui, dans la foulée du formalisme qu’il instaure (V. supra), prévoit les sanctions de l’erreur de contenance en cas de vente portant sur un lot de copropriété :
- « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » ;
- en revanche, « si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (réfaction) » et cette « action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».
[51]
Exemples : « les parties s’interdisent toute action pour erreur dans la désignation ou dans la contenance, quelle que soit la différence en plus ou en moins, quand bien même elle dépasserait un vingtième » ; « Le vendeur est exonéré de la garantie de contenance du terrain, toute différence entre la contenance cadastrale du terrain et celle réelle de celui-ci, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ».
[52]
Cass. 3^ème civ., 12 juill. 1995, n° 92-19749, Bull. civ. III, n° 186, p. 126 ; Cass. 3^ème civ., 11 oct. 2006, n° 04-20107, AJDI 2007, p. 682, obs. Fr. Cohet-Cordey.
[53]
Il s’agit, notamment, des documents suivants : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les plans, devis et marchés établis par le vendeur, notamment les devis descriptifs et la notice descriptive, les documents déposés au rang des minutes du notaire et auxquels l’acte fait référence…
[54]
Cass. 3^ème civ., 4 juin 2009, n° 08-13239, Bull. civ. III, n° 130 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 1611 : « la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d’achèvement est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ».
[55]
Cass. 3^ème civ., 25 avr. 2007, n° 06-11482, Bull. civ. III, n° 64 ; RD imm. 2007, p. 350, obs. O. Tournafond ; Constr.-urb., juin 2007, p. 12, n° 114, note Ch. Sizaire : viole les articles 1604 et 1184 du Code civil la Cour d’appel qui exclut la non-conformité de toitures en ardoises en l’absence de toute démonstration d’un vice, alors qu’elle avait retenu que les ardoises livrées n’étaient pas conformes aux documents contractuels qui prévoyaient la fourniture d’ardoises de premier choix.
[56]
La constatation de l’inexécution substantielle de l’obligation de délivrance conforme est facilitée par le devoir d’information pesant sur le vendeur qui doit signaler à l’acquéreur toutes modifications apportées au bien vendu (Cass. 3^ème civ., 20 déc. 1994, n° 92-19904, Bull. civ. III, n° 224).
[57]
Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; Constr.- urb, janv. 2007, p. 14, n° 3, note M.-L. Pagès de Varenne ; RD imm. 2007, p. 87, obs. O. Tournafond : arrêt rendu sous le visa des articles 1147 et 1619 du Code civil. Cass. 3^ème civ., 20 juin 2006, n° 05-15464, RD imm. 2007, p. 349, obs. O. Tournafond : « le délai préfix d’un an de l’article 1622 du Code civil relatif à l’action en diminution de prix… (est) applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement » ; CA Chambéry, 1^re ch. civ., 16 déc. 2008, SARL Almpay c/ Mme Aymoz, Constr.-Urb., mai 2009, p. 37, comm. 74, note Ch. Sizaire ; Cass. 3^ème civ., 11 janv. 2012, n° 10-22924, JCP N 2012, 188, et 1113, note J.-J. Barbièri ; Contrats, conc., consom. 2012, comm. n° 54, note L. Leveneur ; Constr.-Urb. 2012, comm. n° 54, note Ch. Sizaire ; BPIM 2/2012, comm. n° 126 ; RD imm. 2012, p. 224, note O. Tournafond ; Loyers et copr. 2012, comm. 181, note J.-M. Roux : l’article 1622 du Code civil relatif à l’action en diminution de prix est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et le point de départ du délai préfix d’un an est la date de la livraison du bien.
[58]
Force est de souligner, néanmoins, que la Cour de cassation considère que l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux ventes d’immeubles à construire (Cass. 3^ème civ., 11 janv. 2012, n° 10-22924, préc.).
[59]
En outre, la jurisprudence reconnaît aux acquéreurs de lots déjà constitués en copropriété la possibilité de demander la diminution du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juill. 1965 (CA Pau, 1^re ch., 27 nov. 2006, Marcon c/SARL Noustes, Constr.-urb., avr. 2007, p. 10, n° 66, note Ch. Sizaire).
[60]
V. Ph. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit civil. Les contrats spéciaux, Defrénois, 5^e éd., 2011, n° 709.
[61]
Cass. 1^re civ., 17 janv. 1995, n° 92-21193, Bull. civ. I, n° 29, p. 20 ; RD imm. 1995, p. 347, obs. D. Tomasin : « l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention » ; Cass. 1^re civ., 25 nov. 1997, n° 96-12325, Bull. civ. I, n° 321 : l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie ; Cass. 1^re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18875, Bull. civ. I, n° 272 ; D. 2009, p. 706, note Ch. Jamin ; RTD civ. 2009, p. 134, obs. P.-Y. Gautier ; BRDA 1/09, n° 12 ; Cass. 3^ème civ., 6 mai 2009, n° 07-21242, Bull. civ. III, n° 102 ; JCP N 2009, n° 23, juris., p. 8, n° 424 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 1480.
[62]
Cass. 1^re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18875, préc. ; Cf. toutefois Cass. 1^re civ., 25 juin 2009, n° 08-13761, inédit au Bull. civ. ; Cass. 1^re civ., 30 oct. 2007, n° 05-16789, inédit au Bull. civ. : l’auteur d’un dol (vendeur notamment) ne peut reporter sur le rédacteur de l’acte les conséquences dommageables de son comportement dolosif.
[63]
Cass. 1^re civ., 8 janv. 2009, n° 07-18780, Bull. civ. I, n° 1 ; Cf. toutefois Cass. 1^re civ., 25 mars 2010, n° 09-12294, Bull. civ. III, n° 72 ; AJDI 2010, p. 911, obs. M. Thioye : si le professionnel doit veiller, dans ses activités de conseil et de rédaction d’actes, à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, il n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés.
[64]
CA Bordeaux, 20 nov. 1956, D. 1957, jurisp. p. 89 ; Cass. 1^re civ., 31 mars 1971, n° 69-14295, Bull. civ. I, n° 114 ; D. 1971, somm. p. 209 ; CA Paris, 28 sept. 1984, RD imm. 1985, p. 172, obs. D. Tomasin ; CA Paris, 2^e ch. B, 25 nov. 1994, RD imm. 1995, p. 126, obs. D. Tomasin ; Cass. 1^re civ., 17 janv. 1995, n° 92-21193, préc. ; Cass. 1^re civ., 5 nov. 1997, n° 96-12325, Bull. civ. I, n° 321 ; CA Dijon, 12 févr. 1998, JCP E 1998, p. 1716 ; CA Paris, 25 févr. 2000, D. 2000, inf. rap., 95 ; Cass. 3^ème civ., 29 mars 2000, n° 98-15215, inédit au Bull. civ. ; CA Toulouse, 4 avr. 2005, CJAMP 2005/3, p. 610, obs. Ph. Le Tourneau ; Rappr. Cass. 1^re civ., 19 nov. 2009, n° 08-15937, Bull. civ. I, n° 229.
[65]
CA Paris, 6^e ch., sect. B, 1^er mars 2007, JCP G 2007, IV, 1702.
[66]
Cass. 1^re civ., 9 déc. 2010, n° 09-69490, AJDI 2011, p. 552, obs. M. Thioye ; Cass. 3^ème civ., 7 sept. 2011, n° 10-10596, AJDI 2012, p. 194, obs. M. Thioye.
[67]
Cass. 1^re civ., 16 déc. 1992, n° 90-18151, préc. : responsabilité d’un agent immobilier à l’égard de l’acquéreur-emprunteur suite à l’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de la chose et anéantissement subséquent du prêt pour absence de cause ; Cass. 1^re civ., 26 mars 1996, n° 94-12228, Bull. civ. I, n° 154 : l’agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier, notamment par la consultation du titre de propriété, si l’immeuble que le vendeur l’a chargé de vendre peut être affecté à l’usage auquel l’acheteur le destine, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de celui-ci.
[68]
CA Rouen, 1^re ch., 17 sept. 2003, n° 01/00504, Groscaux c/Lemaître et autre ; Cass. 1^re civ., 28 oct. 2010, n° 09-70109, Bull. civ. I, n° 212. ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 15 nov. 2011, n° 10-18576, AJDI 2012, p. 60 : retenu la responsabilité d’un agent immobilier à l’égard d’un acheteur victime d’un dol du vendeur.
[69]
Cf. Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; RJDA 5/07, n° 470 : viole les articles 1147 et 1619 du Code civil la Cour d’appel qui condamne une société d’architectes à garantir le vendeur de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison d’un déficit de superficie, alors que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 2006, n° 05-17427, Bull. civ. III, n° 205 ; RJDA 3/07, n° 251 : la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ; Cass. 3^ème civ., 17 juin 2009, n° 08-14792, RJDA 12/09, n° 1066 : « la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l’article 1644 du Code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis ».
[70]
Cass. crim., 14 déc. 1992, n° 91-86178, inédit au Bull. civ. ; CA Paris, 29 oct. 1998 Contrats, conc. consom. 1999, p. 26, note G. Raymond ; Cass. crim., 7 mars 2006, n° 05-86096, inédit au Bull. civ. ; Cass. crim., 27 mars 1996, n° 94-86039, Bull. crim., n° 139 ; Cass. crim., 23 févr. 2010, n° 09-81819, Contrats, conc., consom. 2010, comm. 193, note G. Raymond : condamnation d’une agence immobilière pour avoir indiqué une surface habitable substantiellement différente de la surface réelle.
[71]
Cass. crim., 13 janv. 2009, n° 08-84069, Bull. crim. n° 12 ; JCP N 2009, n° 20, 1164, note A. Donnier ; RJDA 8-9/09, n° 787 ; Cf. toutefois Cass. crim., 23 févr. 2010, n° 09-81819, préc..

1S’il est vrai que « le secret d’ennuyer est celui de tout dire », je ne craignais pas, a priori, de vous ennuyer étant donné, me semblait-il, qu’il y avait très peu de choses à y dire sur le sujet à traiter tant me paraissaient rares les dispositions macrojuridiques en la matière. Et ce, d’autant plus que le professeur Daniel Tomasin et Maître Patrice Lebatteux allaient nous parler, en exclusivité, de l’application de la loi Carrez en cas de vente d’un lot de copropriété. Je redoutais ainsi de devoir, avec Maître Lelievre, tenter une opération périlleuse de fouilles juridiques, c’est-à-dire de recherche et de mise en évidence de normes disséminées ici ou là et qui, en l’occurrence, seraient seulement de nature ou de portée microjuridique. Pourtant, après réflexion et ébauche de l’étude, je me suis rendu compte que le thème, abordé sous l’angle du droit commun et de certains textes spéciaux, était immense, voire inépuisable…

2« Surfaces et vente de l’immeuble (immeuble bâti hors lot de copropriété »), tel est donc le sujet qu’il convient d’analyser en entendant largement, voire extensivement, la notion de surface qui, indépendamment de la diversité des définitions juridiques retenues en droit positif [1], est peu usitée en droit commun et, pour preuve de cela, il est purement et simplement absent du plus célèbre des dictionnaires de droit, à savoir le Vocabulaire juridique de l’Association Henri Capitant. Il s’ensuit, nous semble-t-il, que le concept et la notion de surface (au singulier) doivent être entendus comme synonymes ou, du moins, assimilables à d’autres idées ou mots dont la place dans la terminologie juridique reste également à conquérir ou à dessiner : superficie, contenance, aire, mesure, étendue… [2]

3Partant de ce constat qui a toutes les allures d’un postulat, un regard civiliste et contractualiste permet de saisir la question sous l’angle, d’une part, de la théorie des vices du consentement (I) et, d’autre part et surtout, de la théorie de l’objet (II). Des aspects de droit commun auxquels il conviendra sans doute d’ajouter, en appendice, un rappel des règles de responsabilité civile et/ou pénale éventuellement applicables aux intermédiaires immobiliers et aux notaires.

I – Surface et théorie (civiliste) des vices du consentement à la vente

4Surface et vices du consentement : erreur spontanée ou provoquée sur la surface. - La vente d’un immeuble bâti étant, comme tout contrat, soumise au droit commun des contrats et, notamment, aux dispositions de l’article 1108 du Code civil, sa validité suppose, entre autres « conditions essentielles », le consentement réel, sincère, libre et éclairé des parties contractantes [3]. Il s’ensuit alors, en particulier, que la nullité du contrat pourrait être soulevée par l’acheteur se plaignant, à tort ou à raison, d’un vice du consentement sur la surface du bien acheté et, précisément, d’une erreur spontanée sur ladite surface ou d’une erreur provoquée (dol) par le vendeur ou son représentant sur ladite surface (B). Mais, outre la théorie des vices du consentement qui constitue, en quelque sorte, des remèdes ou moyens curatifs ou thérapeutiques à un consentement qui n’a pas été libre ou éclairé, il y a, pour ainsi dire, des moyens préventifs dont l’obligation d’information est sans doute la figure emblématique (A).

A – Surface et prévention des vices du consentement

5Plutôt que de sanctionner, a posteriori, des vices du consentement, l’objectif, ici, est de garantir a priori l’intégrité du consentement en faisant que le consentement soit donné librement et en connaissance de cause.

1 – Œuvre législative de prévention

6Obligation d’information, délais de réflexion, facultés de rétractation. - La démarche préventive a été suivie par le législateur dans divers textes comme, par exemple, lorsqu’il élève l’abus de l’état de faiblesse ou d’ignorance au rang de délit dans le Code pénal (art. 223-15-2 et suiv.) et dans le Code de la consommation (art. L. 122-8 et suiv.). Toujours en droit de la consommation, dont le domaine s’étend aux immeubles quoique le contraire soit défendu par une certaine doctrine [4], on peut prendre comme autres exemples l’instauration de délais de réflexion ou les facultés légales de rétractation dont jouit le consommateur dans le cas des ventes contractées suite à un démarchage à domicile : le consommateur dispose d’un délai de sept jours pour revenir sur le contrat, délai qu’il pourra mettre à profit si son consentement n’était pas libre ou éclairé ou tout simplement s’il a changé d’avis (C. consom., art. L. 121-25). À cela s’ajoutent, entre autres, les dispositions plutôt consuméristes de l’article L. 271-1, al. 1^er, du Code de la construction et de l’habitation reconnaissant un « droit de repentir » à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation : « pour tout acte ayant pour objet (…) l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation [5] (…) ou la vente d’immeuble à construire (…), l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » [6]. Mais c’est surtout l’information précontractuelle qui va être développée, par divers textes, au moyen de l’obligation d’information. Il en va ainsi dans l’article 111-1, I, du Code de la consommation aux termes duquel « tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien » parmi lesquelles il y a, par exemple, les caractéristiques juridiques ou techniques dont relève sans doute la surface d’un immeuble [7].

7Il y a ainsi, en définitive, un très grand nombre d’outils textuels dont l’utilisation efficace devrait pouvoir permettre à l’acheteur immobilier de se prémunir ou, pour ainsi dire, de se « vacciner » contre d’éventuelles erreurs pouvant porter, en particulier, sur la surface du bien.

2 – Œuvre jurisprudentielle de prévention

8Obligation d’information, voire de conseil ou de mise en garde. - L’obligation d’information présente la caractéristique particulière d’être une obligation très rarement stipulée de manière ouverte par les parties. En effet, elle se présente davantage comme une obligation objectivée naissant de la volonté du législateur ou du juge. Il existe, en effet, un certain nombre de textes qui ont directement ou indirectement posé une obligation d’information entre partenaires contractuels (V. supra). Mais c’est surtout la jurisprudence qui, de la même manière qu’elle a découvert, dans certains contrats, une obligation accessoire de sécurité analysée comme une des « suites » du contrat (C. civ., art. 1135), a dégagé et élaboré une obligation générale d’information à la charge des parties, notamment professionnelles. Le domaine de cette obligation jurisprudentielle d’information est très étendu. Même si aucune décision n’en aurait jamais posé la règle en termes absolus, la jurisprudence tend, dans l’ensemble, à considérer cette obligation comme un principe général et autonome applicable dans la plupart des contrats. En effet, malgré l’existence de certaines dispositions législatives ou réglementaires spéciales, les articles 1134 et, surtout, 1135 du Code civil (contenus dans le Titre III du Code civil intitulé « Des contrats et des obligations conventionnelles en général ») sont analysés comme la base et la source générales de toute obligation d’information. Celle-ci constitue, quelle qu’elle soit, un effet accessoire du contrat fondé le plus souvent sur l’exigence de bonne foi, voire sur l’équité : il s’ensuit que le vendeur immobilier est tenu, s’il y a lieu, d’informer l’acheteur sur la surface du bien et même, quelquefois, de le conseiller ou de le mettre en garde.

9Sinon, l’acheteur créancier de l’obligation d’information (voire du conseil et de la mise en garde) peut, à son choix et suivant la gravité du manquement, exercer diverses voies de droit. Il peut ainsi poursuivre la résolution du contrat qui n’apporte pas la satisfaction escomptée, c’est-à-dire son anéantissement rétroactif [8]. Il peut aussi choisir de mettre en jeu la responsabilité contractuelle du vendeur indélicat [9]. Si l’obligation d’information a eu une incidence sur le consentement, le contrat pourrait faire l’objet d’une annulation, notamment par application de la théorie générale des vices du consentement (V. infra).

B – Surface et sanction des vices du consentement

10Le « contentieux de la surface » de l’immeuble vendu peut porter, éventuellement, sur d’éventuels vices du consentement de l’acheteur et, en particulier, sur l’erreur spontanée de celui-ci (1) ou le dol commis par le vendeur (2), la violence étant, elle, difficilement concevable en la matière.

1 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur spontanée sur la surface

11Présentation. - Ayant un fondement psychologique [10] et usuellement définie comme une représentation inexacte de la réalité, l’erreur spontanée consiste à prendre pour vrai ce qui est faux ou, à l’inverse, à prendre pour faux ce qui est vrai. On suppose ainsi que les parties se sont bien mises d’accord même si le consentement de l’une d’elles n’a été déterminé que par une idée fausse [11]. L’erreur compte ainsi parmi les vices du consentement auxquels le droit des obligations apporte un remède même si, afin de préserver la stabilité des conventions, l’erreur n’est constitutive d’un vice du consentement qu’à deux conditions tenant respectivement à son objet et à son caractère excusable [12].

12S’agissant de son objet, l’erreur n’est retenue, selon l’article 1110 du Code civil, que si, par exemple, elle porte sur la substance de la chose ou, en d’autres termes, sur une qualité de la chose tenue pour substantielle ou essentielle par l’une des parties (même professionnelle [13]) et préalablement portée, comme telle, à la connaissance de l’autre (on parle alors d’erreur sur la substance) [14]. Et, dans une conception subjective de la substance, retenue par la jurisprudence depuis le début du 20^e siècle [15], celle-ci désignerait toute qualité déterminante du consentement, toute qualité sans laquelle le contrat n’aurait pas été conclu ou l’aurait été dans d’autres conditions. Ainsi appréciée in concreto [16], la qualité substantielle objet de l’erreur de l’acheteur peut être, de toute évidence, la surface de l’immeuble acheté. Il appert, en effet, que l’erreur spontanée de l’acquéreur sur la surface de l’immeuble acheté peut et doit entraîner l’annulation de la vente dès lors que cet acheteur, titulaire de l’action en nullité (relative) [17], a prouvé, d’une part, que ladite surface a été déterminante de son consentement (parce que, par exemple, la différence de contenance empêche l’usage envisagé) et que, d’autre part, ce caractère déterminant a été porté à la connaissance du vendeur (sachant que la preuve peut être rapportée par tous moyens et que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation) [18].

2 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur provoquée ou dol sur la surface

13Exposé. - Ayant un fondement essentiellement moral [19], le dol peut se définir comme le fait pour une partie de tromper l’autre, de l’induire en erreur, afin de l’amener à conclure le contrat (c’est la raison pour laquelle on parle d’erreur provoquée). Et, selon l’article 1116 du Code civil, « le dol est une cause de nullité de la convention lorsqu’il est évident que les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ». Le dol comprend ainsi trois éléments. Primo, il faut un élément matériel, à savoir des manœuvres pratiquées par une partie (ou son représentant, voire un tiers sous l’instigation ou avec la complicité du cocontractant) à l’égard de l’autre (mise en scène), manœuvres auxquelles l’on assimile aujourd’hui le simple mensonge (assertion fausse sans manœuvres destinées à en accréditer la vérité : dolus malus, voire dolus bonus) et la réticence dolosive (silence déloyal et coupable d’une partie sur un élément important et décisif du contrat) [20] ; secundo, il faut un élément psychologique, en l’occurrence une intention de tromper son interlocuteur pour l’amener à conclure le contrat [21] ; tertio, il faut que le dol ait été déterminant du consentement (le dol de l’auteur devant avoir induit en erreur la victime) [22]. En revanche, l’objet du dol importe peu et celui-ci rend toujours excusable l’erreur subséquente [23].

14Mais toujours est-il que le dol subi par l’acheteur -qui peut éventuellement porter sur la surface de l’immeuble acheté- expose le contrat à une action en nullité (relative) [24] et/ou le vendeur à une condamnation délictuelle à des dommages-intérêts [25] si les éléments caractéristiques de « l’infraction » sont prouvés (l’élément intentionnel étant, en présence de vendeurs professionnels, souvent présumé malgré la présomption de bonne foi de l’article 2274 du Code civil). Cela sans préjudice des sanctions pénales encourues dans certains cas (escroquerie, pratiques commerciales trompeuses et, notamment, publicité de nature à induire en erreur, abus des faiblesses [26]…).

15En définitive, la surface de l’immeuble (bâti) peut constituer et constitue souvent un élément déterminant du consentement et, ainsi, une source fertile de contentieux quant à la validité de la vente.

II – Surface et théorie (civiliste) de l’objet dans la vente

16Sachant que la théorie de l’objet contractuel se rapporte, d’une part, à l’objet pécuniaire ou monétaire et, d’autre part, à l’objet matériel, la surface de l’immeuble vendu peut jouer un rôle dans la détermination du prix (A) et/ou dans la désignation et la conformité du bien (B).

A – Surface et « objet pécuniaire » ou « objet monétaire » : possibilité de détermination du prix de vente « à raison de tant la mesure » (c. civ., art. 1617)

17Prix déterminé ou déterminable « à raison de tant la mesure ». - Sachant que le prix -qualifiable d’objet pécuniaire ou monétaire [27]- est dit déterminé si son chiffrage est immédiat au jour de la vente, il y a, parmi les techniques admises de détermination du prix de vente immobilière, la détermination dudit prix « à raison de tant la mesure » dès lors que la vente est faite « avec indication de la contenance » [28] : le prix est ainsi fixé en fonction de la surface de l’immeuble (par exemple tant d’euros au mètre carré). Cette modalité, qui est une variété de fixation du prix en capital [29], constitue une alternative à la modalité du forfait où le prix global est fixé indépendamment de la surface ou contenance de l’immeuble. Toujours est-il que la question de l’indétermination du prix se pose rarement en matière de vente immobilière dans la mesure où l’immeuble est vendu soit pour un prix global, ce qui est souvent le cas pour les immeubles bâtis, soit pour un prix au mètre carré, hypothèse sans doute plus fréquente en présence d’immeubles non bâtis.

B – Surface et « objet matériel » : sanctions de l’indétermination (ou de l’indéterminabilité) de l’immeuble et du défaut de conformité (C. civ., art. 1616 et s.)

18Alors que la question de l’indétermination de la surface de l’immeuble touche à la validité même de la vente (1°), celle de la non-conformité de la surface délivrée à la surface convenue porte, elle, sur l’inexécution du contrat (2).

1 – Nullité de la vente pour indétermination ou indéterminabilité de la surface de l’immeuble

a – Dans les ventes d’immeubles existants ou présents

19Identification ou individualisation. - Sous peine de nullité absolue, l’article 1108 du Code civil exige un « objet certain » [30] ou, en des termes moins sibyllins, une chose déterminée [31]. L’article 1129 du même code réitère l’exigence mais admet, outre la détermination stricto sensu qui suppose une immédiateté, la simple déterminabilité (détermination future selon des critères objectifs d’ores et déjà fixés dans le contrat et qui doivent jouer sans nouvel accord des parties) de la chose [32]. Et il convient, en matière immobilière, d’ajouter à ces règles de droit commun les dispositions de l’article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Ainsi, par exemple, l’alinéa 1^er de ce texte prévoit que « tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un bureau des hypothèques doit indiquer, pour chacun des immeubles qu’il concerne (…) la contenance… ».

b – Dans les ventes d’immeubles à construire du « secteur protégé »

20Formalisme spécial du contrat préliminaire de réservation : la « surface habitable approximative de l’immeuble » parmi les mentions obligatoires de l’acte. - Avant-contrat de préférence usuel, facultatif, exclusif, sui generis (CCH, art. L. 261-15) et « essentiellement synallagmatique » [33], le contrat préliminaire doit, le cas échéant, être impérativement établi par écrit (CCH, art. R. 261-27) [34] et comporter un certain nombre de mentions obligatoires parmi lesquelles il y a les indications relatives à la construction à venir et, notamment, « la surface habitable approximative de l’immeuble faisant l’objet de ce contrat » (CCH, art. R. 261-25) [35]. Sachant que l’inobservation du formalisme ainsi posé est sanctionnée par la nullité du contrat [36] même si une telle sanction n’est pas expressément prévue par les textes, comme l’a fait l’article L. 261-11 pour le contrat définitif.

21Formalisme ad validitatem du contrat définitif : la « contenance » parmi les mentions obligatoires de l’acte authentique. - Ne pouvant prendre, dans le secteur protégé, que la forme de la VEFA ou celle de la vente à terme, la vente d’immeubles à construire doit, à peine de nullité relative qui ne pourra être soulevée que par l’acquéreur avant l’achèvement des travaux, être passée par acte notarié comportant, notamment, la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications relatives, entre autres, à la consistance de l’immeuble (CCH, art. L. 261-11) [37]. Sachant, selon l’article R. 261-13 du CCH, que « la consistance de l’immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ».

c – Dans les ventes d’immeubles à rénover

22Formalisme spécial de la promesse de vente d’immeubles à rénover : « la surface de l’immeuble » parmi les mentions obligatoires de l’acte. - Même si la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) n’a pas repris le système du contrat préliminaire applicable à la vente d’immeubles à construire, elle permet aux parties qui le souhaitent (caractère facultatif) de conclure un avant-contrat soumis aux règles de droit commun de la vente d’immeubles existants (CCH, art. R. 262-15, al. 2). Cela dit, la nature et la forme de cet avant-contrat sont strictement réglementées puisqu’il ne peut s’agir que d’une promesse [38] unilatérale ou synallagmatique de vente [39] qui doit comporter, à peine de nullité, les indications essentielles relatives aux caractéristiques et, en particulier, à « la surface de l’immeuble » (CCH, art. L. 262-9 et R. 262-14) [40].

23Formalisme ad validitatem du contrat définitif : l’indication de la « surface » ou de la « consistance » élevée au rang de solennité. - Selon l’article L. 262-4 complété par les articles R. 262-8 et suiv. du CCH, la vente d’immeubles à rénover doit, à peine de nullité (qui ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant la livraison), être conclue par acte authentique et comporter certaines mentions obligatoires parmi lesquelles il y a : les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; et, au-delà de ces mentions intrinsèques, le contrat doit comporter, en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux sachant que « la consistance des travaux résulte du devis descriptif, des plans, avec les cotes utiles et l’indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements » (CCH, art. R. 262-8).

2 – Sanctions de l’obligation de délivrance conforme de la surface convenue

24Le vendeur doit délivrer à l’acheteur l’immeuble convenu et cette délivrance conforme doit porter, notamment, sur la surface ou contenance telle qu’elle a été déterminée dans la convention, qu’il s’agisse d’une vente d’immeubles présents ou d’une vente d’immeubles à construire ou à rénover.

a – À propos des ventes d’immeubles existants ou présents

25Sanctions générales de la non conformité de l’immeuble vendu. - À supposer le défaut de délivrance conforme établi, le créancier se voit reconnaître diverses voies de droit contre le vendeur défaillant.

26L’acheteur qui n’a pas encore payé l’intégralité du prix peut ainsi, au regard du caractère synallagmatique du contrat de vente, opposer l’exception d’inexécution au débiteur ayant failli à son obligation exigible de délivrer une chose conforme.

27Plus radicalement, le débiteur peut poursuivre, si c’est possible, l’exécution forcée du contrat, c’est-à-dire la délivrance d’une chose conforme aux stipulations du contrat [41].

28L’acheteur peut aussi demander la résolution du contrat pour inexécution, c’est-à-dire son anéantissement rétroactif qui entraîne des restitutions réciproques : le vendeur ayant livré une chose non conforme devra la reprendre et rembourser à l’acquéreur le prix perçu [42].

29Par ailleurs, il peut exercer une action en responsabilité contractuelle ou en réparation en prouvant que la défaillance du vendeur (non-conformité de la chose) lui a causé un préjudice prévisible [43] (perte subie, manque à gagner…) [44].

30Enfin, dans les ventes commerciales, lorsque la délivrance est seulement défectueuse (en quantité ou en qualité), la jurisprudence permet à l’acheteur de demander une réduction du prix parfois appelée une réfaction du contrat [45]. Cette modalité est d’ailleurs prévue par la loi dans le cas particulier de la délivrance d’un immeuble ou d’un lot de copropriété à contenance minorée (C. civ., art. 1616 et s. – L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 46. – V. infra).

31Sanctions particulières de « l’erreur de contenance ». - Si « le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat » (C. civ., art. 1616) [46], les sanctions de l’erreur de contenance ne sont pas homogènes puisqu’elles sont d’une nature variable en fonction des modalités de la vente.

32La première hypothèse est celle, visée à l’article 1617 du Code civil, dans laquelle « la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure » [47] :

s’il s’avère une contenance plus petite, quelle que soit son ampleur, « le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat (exécution forcée) ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix (réfaction) » (C. civ., art. 1617) [48] ;
mais « si, au contraire, (…) il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l’acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix (réfaction), ou de se désister du contrat (résolution), si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée » (C. civ., art. 1618) : autrement dit, une différence de moins de 5 % entre la surface convenue et la surface réelle est tolérée et ne permet aucune sanction.

33La deuxième hypothèse ou série d’hypothèses est celle, visée à l’article 1618 du Code civil, dans laquelle la vente a été consentie pour un prix global indépendamment de la contenance de l’immeuble (prix forfaitaire) [49] :

en principe, « l’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est (au maximum) d’un vingtième (5 %) en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire » (C. civ., art. 1619) : autrement dit, seule une différence de plus d’un vingtième (5 %) entre la surface convenue et la surface réelle justifie une augmentation (pour excédent de mesure) ou une réduction de prix (pour moindre mesure) ;
néanmoins, « dans le cas où (…) il y a lieu à augmentation de prix pour excédent de mesure (soit parce que la différence entre la contenance réelle et celle exprimée au contrat est de plus d’un vingtième en excédent, soit parce qu’il y a stipulation contraire au principe précité), l’acquéreur a le choix ou de se désister du contrat (résolution) ou de fournir le supplément du prix (réfaction), et ce, avec les intérêts s’il a gardé l’immeuble » (C. civ., art. 1620).

34Une troisième hypothèse, plutôt mixte, est prévue par l’article 1623 du Code civil aux termes duquel « s’il a été vendu deux fonds par le même contrat, et pour un seul et même prix, avec désignation de la mesure de chacun, et qu’il se trouve moins de contenance en l’un et plus en l’autre, on fait compensation jusqu’à due concurrence ; et l’action, soit en supplément, soit en diminution du prix, n’a lieu que suivant les règles ci-dessus établies » [50].

35Il convient d’ajouter à ces hypothèses celle dans laquelle les parties ont stipulé une clause de non-garantie relative à la contenance [51], une telle clause étant, a priori, valable si le vendeur est de bonne foi puisque les dispositions des articles 1616 et suiv. du Code civil ne sont pas impératives. Cela dit, une telle clause ne pourrait pas faire obstacle à une action en nullité pour erreur ou pour dol dès lors que la surface est, de jurisprudence constante, souvent considérée comme un élément déterminant pour l’acheteur (V. supra).

36Il appert ainsi que l’interprète, qu’il soit théoricien ou praticien, doit toujours affronter la diversité et la complexité du régime de « l’erreur de contenance ». Cela dit, il y a quelques règles communes à toutes les hypothèses : en premier lieu, l’article 1621 dispose ainsi que « dans tous les cas où l’acquéreur a le droit de se désister du contrat, le vendeur est tenu de lui restituer, outre le prix, s’il l’a reçu, les frais de ce contrat » ; en second lieu, l’article 1622 prévoit, lui, que « l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance » ; il a été jugé, néanmoins, que ce délai spécial de prescription ne s’applique pas lorsque l’action -qui ne porte pas sur l’obligation légale de délivrance incombant au vendeur- est exclusivement relative à l’exécution d’une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu et la détermination du prix [52].

b – À propos des ventes d’immeubles à construire

37Non conformité de l’immeuble construit aux prévisions du contrat préliminaire de réservation : remboursabilité du dépôt de garantie en cas de renonciation du réservataire à son droit de préférence. - Si le contrat définitif n’est pas passé, le dépôt de garantie versé dans le cadre d’un contrat préliminaire de réservation doit être intégralement remboursé dans certains cas et, notamment, « si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance (…) une réduction de valeur supérieure à 10 pour 100 » (CCH, art. L. 261-15 et R. 261-31).

38Garantie de conformité dans le contrat définitif de vente d’immeubles à construire. - L’immeuble que le vendeur s’oblige à édifier doit être conforme aux stipulations contenues dans tous les documents contractuels, qu’il s’agisse du contrat lui-même ou de ses annexes [53]. Et cette conformité s’apprécie par rapport à la description contractuelle de l’immeuble vendu dans tous ses éléments parmi lesquels, il y a, par exemple, la consistance, la superficie. Ainsi, lorsque le vendeur ne respecte pas les prévisions ou plans contractuels convenus dans leur intégralité, il y a défaut de conformité [54] ou non-conformité (discordance ou dissemblance entre l’immeuble réellement édifié et celui qui a été déterminé et décrit dans le contrat, sans qu’il y ait nécessairement des vices de construction [55]).

39Sanctions du défaut de conformité dans la vente d’immeubles à construire. - L’inexécution substantielle de l’obligation de délivrance conforme [56] permet à l’acquéreur de refuser de constater l’achèvement (CCH, art. R. 261-1, a contrario), d’agir en responsabilité contractuelle pendant dix ans ou encore de demander la résolution du contrat. Par ailleurs, en cas de défaut de contenance de l’immeuble vendu sur plans, l’acquéreur peut agir en réduction du prix sachant que, selon la 3^e chambre civile de la Cour de cassation, cette action est soumise, non au droit commun de la responsabilité contractuelle pour défaut de conformité, mais au régime spécial des articles 1616 et s. du Code civil [57] (V. supra). Cette solution est critiquable et critiquée, surtout lorsque le secteur protégé est en cause (règles impératives dérogeant aux règles du Code civil de 1804 conçues pour les ventes d’immeubles existants), en ce sens qu’elle aboutit à réduire la protection de l’acquéreur de deux manières : en premier lieu, le vendeur bénéficie d’une marge de tolérance d’un vingtième (5 %) entre la surface promise au contrat et la surface livrée (règle comparable à celle prévue par la loi Carrez [58]) ; en second lieu, l’action de l’acquéreur est enfermée dans le bref délai (d’un an à compter de la vente) de l’article 1622 du Code civil [59].

c – A propos des ventes d’immeubles à rénover

40Garantie des défauts de conformité apparents. - Le vendeur rénovateur est tenu, notamment, de garantir l’acquéreur des défauts de conformité apparents dénoncés lors de la livraison ou dans le mois de celle-ci. L’action « en réparation » doit alors être exercée dans l’année de la livraison (CCH, art. L. 262-3, al. 2).

Appendice

Surface et responsabilités civile et pénale des intermédiaires immobiliers et des notaires

41Surface et responsabilité civile des rédacteurs d’acte. - Lorsque des intermédiaires immobiliers sont amenés à donner des consultations juridiques ou à rédiger des actes juridiques liés à leur activité (avant-contrats ou contrats définitifs), ils interviennent en qualité de locateurs d’ouvrage ou entrepreneurs [60] qui doivent, sous peine d’engager leur responsabilité civile ou d’être privés d’honoraires, veiller scrupuleusement à la pertinence de leur avis ainsi qu’à la validité, voire à l’efficacité, des actes rédigés par leurs soins [61]. À ce titre, ils sont tenus, notamment, d’informer ou de conseiller toutes les parties [62], de procéder à diverses investigations [63], d’intégrer, de joindre ou d’annexer dans les actes considérés toutes les clauses (exemple : indication de la superficie du bien) et/ou documents (exemple : dossier de mesurage) éventuellement nécessaires ou opportuns au regard des textes ou de la volonté des personnes intéressées [64]. Tel est le cas, notamment, lorsque l’acte en question est un contrat de vente puisque la garantie d’efficacité de celui-ci passe par des vérifications devant porter, entre autres, sur la superficie ou contenance du bien pour, notamment, satisfaire aux exigences de délivrance conforme qui sont posées, à cet égard, tant par le droit commun que par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

42Surface et responsabilité délictuelle du mandataire à l’égard des tiers. - À l’égard des tiers, le mandataire qui a agi ès qualités n’est, en vertu du principe de l’effet relatif des conventions, guère tenu personnellement du contrat qu’il a conclu et ne répond pas envers le tiers-contractant de sa bonne ou mauvaise exécution (C. civ., art. 1997). Il pourrait néanmoins, s’il s’est rendu coupable d’agissements fautifs envers les tiers, engager sa responsabilité délictuelle (laquelle est souvent recherchée, assurance professionnelle aidant). En effet, en cas d’actes préjudiciables envers les tiers (actes irréguliers, faux renseignements, etc.), qu’il s’agisse d’ailleurs de tiers absolus ou de tiers ayant contracté avec le mandant, le mandataire engage sa responsabilité envers eux, quand bien même il aurait exécuté sa mission à titre gratuit [65]. Il peut en être ainsi, notamment, pour un simple défaut de renseignement ou de conseil [66], la simple négligence [67], la diffusion de renseignements erronés dans ses annonces [68], etc.

43Surface et responsabilité civile des professionnels de la construction ou du mesurage. - On peut aussi imaginer une éventuelle responsabilité des professionnels de la construction ou du mesurage ayant, volontairement ou involontairement, induit en erreur les parties à la vente ou d’autres intervenants professionnels. Cette voie ne doit pas être prise pour une panacée puisque, selon la Cour de cassation, la réduction du prix résultant d’un déficit de contenance, qui ne vise qu’à rétablir l’équilibre du contrat, n’a pas de caractère indemnitaire de sorte qu’elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel qui a commis une erreur dans le mesurage [69].

44Surface et responsabilité pénale des intermédiaires immobiliers. - La responsabilité pénale des intermédiaires immobiliers peut être engagée, le cas échéant, sur le fondement d’incriminations relevant du droit commun telles que, par exemple, l’interdiction des pratiques commerciales trompeuses (C. consom., art. L. 121-1 et s. et L. 122-11 et s.) et, notamment, de la publicité de nature à induire en erreur usuellement appelée « publicité trompeuse » (C. consom., art. L. 121-1) [70].

45S’agissant, en revanche, du délit de tromperie régi par les articles L. 213-1 et L. 216-1 du Code de la consommation, il est régulièrement jugé par la Cour de cassation (allant au rebours d’une abondante jurisprudence du fond) que « la location d’un immeuble, fût-il meublé, n’entre pas, en tant que telle, dans le champ d’application de ces textes » : il s’ensuit que le fait pour un agent immobilier de mentionner, dans un document de présentation d’un bien offert à la location, une surface approximative supérieure à la surface réelle ne peut « constituer une tromperie ni sur les qualités substantielles d’une marchandise ni sur celles d’une prestation de services » [71]. Autrement dit, l’immeuble ne peut pas être qualifié de « marchandise », ce qui correspond à une vision classique même si, depuis 1967, l’achat d’un bien immeuble pour le revendre est, sauf exception, devenu un acte de commerce par nature.

46En commençant mon intervention, je disais qu’il y avait, a priori, peu de choses significatives à dire sur le sujet. Mais je suis contraint, pour la conclure, d’avouer ou de confirmer qu’il y a, en y regardant de près, beaucoup de choses à dire sur la surface de l’immeuble bâti en droit de la vente. Preuve, si besoin en est, que l’on ne se méfie jamais assez des mots en droit puisque leur « surface apparente » est rarement en synchronie avec leur « surface réelle ».

Notes

[1]
O. Herrnberger, La superficie des immeubles bâtis : un seul mot, dix définitions, LPA, 15 mai 2003, n° 97, p. 15.
[2]
Cette conception extensive, dans laquelle les notions de surface, de superficie, de contenance… ou encore de mesure sont confondues ou assimilées, est très usuelle dans la doctrine immobilière (V. Mémento pratique Fr. Lefebvre, Vente immobilière, 2012-2013, dont l’index alphabétique renvoie d’un terme à l’autre).
[3]
Le droit commercial a aussi vocation, parfois, à s’appliquer à la vente d’immeuble puisque l’article L. 110-1, 6°, du Code de commerce répute actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre [principe issu de la loi n° 97-563 du 13 juillet 1967], à moins que l’acquéreur n’ait agi en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux [exception issue de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971] ».
[4]
Force est de constater, en effet, que le droit de la consommation a tendance à s’appliquer à des contrats immobiliers : article L. 111-1, I, du Code de la consommation posant une obligation générale d’information ; articles L. 121-21 et suiv. du même Code en cas de démarchage à domicile ; articles L. 121-60 et suiv. du même Code à propos du contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé…
[5]
Cass. 3^ème civ., 30 janvier 2008, n° 06-21145, Bull. civ. III, n° 15 ; JCP, N, 1231, note H. Périnet-Marquet : « attendu que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne mentionnant dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ».
[6]
Cf. l’article 1110-2 de l’avant-projet de réforme du droit des obligations (APRDO) :
« Dans certaines conventions déterminées par la loi, le consentement ne devient définitif et irrévocable qu’à l’expiration d’un délai de réflexion ou de repentir.
Le délai de réflexion est celui jusqu’à l’expiration duquel le destinataire de l’offre ne peut consentir efficacement au contrat.
Le délai de repentir est celui jusqu’à l’expiration duquel il est permis au destinataire de l’offre de rétracter discrétionnairement son consentement au contrat ».
[7]
L’article L. 111-1, I, du Code de la consommation vise « tout bien » et, par voie de conséquence, tant les meubles que les immeubles sont visés et cette interprétation est d’autant moins contestable que le II du même article ne concerne, lui, que les « biens meubles ».
[8]
Cass. 1^re civ., 28 mai 2009, n° 08-14421 : Contrats, conc. consom. 2009, comm. 216 : la violation par le vendeur de son obligation d’information peut entraîner la résolution de la vente dans les conditions du droit commun.
[9]
Néanmoins, la violation de l’obligation précontractuelle d’information est parfois analysée comme une faute extracontractuelle donnant lieu à l’application des règles de la responsabilité civile délictuelle ou quasi délictuelle (Cass. 1^re civ., 3 juin 2010, n° 09-13591, D. 2010, p. 1484 : le non-respect du devoir d’information du médecin cause à celui auquel l’information était légalement due un préjudice que le juge ne peut, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, laisser sans réparation).
[10]
On analyse uniquement la situation psychologique de la personne qui déclare que son consentement a été vicié, sans s’intéresser à la bonne ou mauvaise foi de l’autre partie.
[11]
Il s’ensuit qu’il n’y a pas d’erreur lorsque celui qui l’invoque avait déclaré connaître parfaitement le bien acheté et conclure la vente à ses risques et périls (Cass. 3^ème civ., 9 juin 2010, n° 08-13969, Contrats, conc., consom. 2010, comm. n° 222, note L. Leveneur).
[12]
L’erreur sur les qualités substantielles n’est, en effet, une cause de nullité du contrat que si elle présente un caractère excusable, c’est-à-dire qu’elle ne révèle pas une négligence de la personne qui l’invoque : la loi ne protège pas les imbéciles (De non vigilantibus non curat praetor).
[13]
Cf. Cass. 1^re civ., 8 déc. 2009, n° 08-16471, Bull. civ. I, n° 240 ; Contrats, conc., consom. 2010, comm. 67.
[14]
Cf. art. 1112 de l’avant projet de réforme du droit des obligations : « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet ou sur la personne du contractant ».
[15]
Cass. civ., 28 janv. 1913, S. 1913. 1. 487 ; Cass. com., 20 oct. 1970, n° 69-12258, JCP 1971, II, 16916, note J. Ghestin ; Cass. 1^ère civ., 1^er mars 1988, n° 86-17492, Bull. civ. I, n° 56. Dans le même sens, cf. art. 1112-1, al. 1^er, de l’ avant projet de réforme du droit des obligations : « L’erreur sur la substance de la chose s’entend de celle qui porte sur les qualités essentielles en considération desquelles les deux parties ont contracté, ou, semblablement, l’une d’elles, à la connaissance de l’autre ».
[16]
Contra : l’appréciation se fait in concreto si la qualité essentielle correspond à une qualité tenue pour telle par tout le monde.
[17]
La sanction de l’erreur spontanée consiste dans la nullité relative du contrat que seule la victime peut demander. En revanche, l’erreur ne peut, par elle-même, ouvrir droit à des dommages-intérêts en plus de la nullité (contra : art. 1115, al. 2, de l’avant-projet de réforme du droit des obligations dit avant-projet Catala : « Indépendamment de l’annulation du contrat, (…) l’erreur qui cause à l’une des parties un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).
[18]
Cass. civ., 23 nov. 1931, Gaz. Pal. 1932, I, p. 96 ; CA Orléans, 18 janv. 1895, DP 1895, II, p. 417, cité in Mémento pratique Fr. Lefebvre Vente immobilière, 2012-2013, n° 49392 : annulation pour erreur sur la substance parce que la surface la surface réellement acquise ne permet pas l’édification projetée.
[19]
On analyse l’attitude de l’autre partie pour savoir si elle a été de bonne ou de mauvaise foi.
[20]
Cass. 3^ème civ., n° 69-12180, 15 janv. 1971, Bull. civ. III, n° 330 : « le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant au contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ».
[21]
La mauvaise foi du débiteur de l’obligation d’information permet traditionnellement de différencier la réticence dolosive (qui suppose l’intention de tromper) du simple manquement à une obligation précontractuelle d’information. Force est de souligner, néanmoins, que la jurisprudence ne formule pas toujours cette exigence, du moins lorsque l’action ne tend pas à l’annulation du contrat mais seulement à l’indemnisation de la victime du dol (cf. Cass. 1^re civ., 28 mai 2008, n° 07-13487, Bull. civ. I, n° 154 ; RTD civ. 2008, p. 476, obs. B. Fages).
[22]
A ce sujet, il arrive qu’une distinction soit faite entre le dol principal sanctionné par la nullité (la tromperie étant telle que, sans elle, l’autre partie n’aurait pas conclu le contrat) et le dol incident sanctionné uniquement par des dommages-intérêts (la tromperie étant telle que, sans elle, la personne aurait quand même conclu le contrat mais à d’autres conditions). Ce distinguo n’est toutefois pas toujours consacré par la jurisprudence comme le révèle un arrêt, remarqué, rendu par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3^ème civ., 22 juin 2005, n° 04-10415, Bull. civ. III, n° 137 ; JCP N 2006, n° 1143, p. 661, note H. Kenfack : la Cour d’appel qui retient souverainement que les éléments dissimulés par le vendeur étaient déterminants pour l’acquéreur, qui aurait à tout le moins acquis à un prix inférieur s’il avait connu la situation exacte, en déduit exactement l’existence d’une réticence dolosive entraînant la nullité de la vente).
[23]
Cf. Cass. 3^ème civ., n° 98-20817, 21 févr. 2001, Bull. civ. III, n° 20 ; D. 2002, somm. 927, obs. C. Caron et O. Tournafond ; dans le même sens, cf. art. 1113-3 de l’avant-projet Catala : « L’erreur provoquée par le dol est toujours excusable ».
[24]
Cf. CA Paris, 14 oct. 1999, Stephan c/Trépin, RDI 2000, p. 62, obs. J.-Cl. Groslière : annulation d’une promesse synallagmatique (compromis) de vente d’un appartement pour dol du vendeur (fausses déclarations) sur la surface (la différence entre la surface indiquée et la surface réelle représentait, en l’espèce, plus de 25 % de la surface totale) ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 3 févr. 1981, Bull. civ. III, n° 22 : annulation pour dol dès lors que, en dépit du certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente, le terrain vendu n’était pas constructible puisqu’il était situé à 84 mètres de la route nationale et n’était pas doté des réseaux de viabilité, notamment d’eau et d’électricité.
[25]
La sanction du dol consiste, en principe, dans la nullité relative du contrat puisqu’il s’agit de sanctionner un vice du consentement. Une « sanction chirurgicale » à laquelle s’ajoute la possibilité d’allouer des dommages-intérêts à la victime, du moins lorsqu’il y a un préjudice distinct de celui réparé par l’annulation (Cass. com., 12 juill. 2011, n° 10-19297, inédit au Bulletin civil), puisque le cocontractant auteur du dol a commis une faute (Cass. 1^re civ., 25 juin 2008, n° 07-18108, Bull. civ. I, n° 184 ; D. 2008, Panorama, p. 2970, obs. S. Amrani Mekki et B. Fauvarque-Cosson).
[26]
L’abus de faiblesse ou de l’ignorance est une infraction correctionnelle (délit) punie d’un emprisonnement de cinq ans et/ou d’une amende de 9 000 euros par l’article L. 122-8, al. 1^er du Code de la consommation. Notons, en outre, que les articles 223-15-2 et s. du Code pénal punissent « l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de faiblesse » de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende ainsi que de diverses peines complémentaires.
[27]
J. Carbonnier, Droit civil. Tome 4. Les obligations, 22^e éd., 2000, Thémis, PUF, n° 55 et suiv. ; D. Boulanger, L’indétermination de l’objet pécuniaire des contrats engendrant vente de marchandises. Contribution à la notion d’objet dans la théorie générale des obligations, th. Lille II, 1994, p. 11 et 12, n° 13.
[28]
Selon une formule empruntée aux rédacteurs du Code civil (C. civ., art. 1617).
[29]
Le prix de vente immobilière peut aussi être arrêté sous forme de rente viagère.
[30]
Cass. 3^ème civ., 11 mars 2008, n° 07-10348, BPIM 3/08, p. 22, n° 229 : annulation d’une promesse de vente pour indétermination de la chose vendue (immeuble) ; Cass. 3^ème civ., 11 févr. 2009, n° 07-20237, Bull. civ. III, n° 37 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 729 ; BRDA 11/09, n° 13 : ayant constaté que le propriétaire d’un chalet avait consenti une promesse de vente sur l’appartement situé au premier étage, la Cour d’appel, qui relève qu’il n’est fait mention dans la promesse ni de la consistance des parties communes, ni de la quotepart de ces parties communes attachée à la propriété de l’appartement vendu, et qui retient souverainement que la détermination de la quote-part de parties communes constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, peut en déduire qu’en l’absence de détermination suffisante de l’objet de la vente, celle-ci n’est pas parfaite ; Cass. 3^ème civ., 17 nov. 2010, n° 10-11287, Bull. cv. III, n° 205 ; JCP N 2010, 856 ; JCP N 2011, 1194, spéc. p. 20, obs. S. Piedelièvre ; D. 2010, p. 2838, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2011, p. 456, obs. D. Tomasin : l’absence de rédaction et de publication d’un règlement de copropriété ne fait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors que ceux-ci sont individualisés et qu’il n’en résulte aucune confusion avec les autres lots.
[31]
La détermination de la chose implique son identification précise s’il s’agit d’un corps certain ou son individualisation s’il s’agit d’une chose de genre (bien fongible). Ainsi, lorsque la vente immobilière a pour objet un bien fongible, celui-ci doit être déterminé dans sa nature et sa superficie (Cass. 3^ème civ., 2 juill. 1997, n° 95-18303, Bull. civ. III, n° 162, p. 108 ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 17 juill. 1968, Bull. civ. III, n° 354 ; RTD civ. 1969, p. 137, obs. G. Cornu).
[32]
Cass. 3^ème civ., 20 sept. 2011, n° 10-20350, AJDI 2012, p. 63 : en retenant, d’une part, que les parties s’étaient mises d’accord sur la contenance du terrain vendu, sa localisation et son prix et que, d’autre part, l’absence de délimitation du terrain ne constituait pas une indétermination de l’objet de la vente dès lors que la situation cadastrale du lot principal et la contenance de la parcelle à détacher étaient précisées, la Cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente était parfaite.
[33]
Cass. 3^ème civ., 27 oct. 1975, n° 74-11080, Bull. civ. III, n° 309.
[34]
Mais cette règle ne saurait être un abri pour le vendeur qui l’a méconnue : le contrat préliminaire ne comportant pas la signature du réservant sur l’exemplaire détenu par le réservataire reste valable dès lors que le réservant s’est normalement occupé de la construction (CA Paris, 12 avril 1983, RDI 1983, p. 422).
[35]
Toute clause contraire à ces dispositions est réputée non écrite (CCH, art. L. 261-17).
[36]
Cass. 3^ème civ., 17 avril 1984, n° 83-11615, Bull. civ. III, n° 84 : l’inobservation des dispositions légales relatives au contrat préliminaire étant sanctionnée par la nullité, viole dès lors les textes susvisés par la Cour d’appel qui, pour déclarer valable un contrat préliminaire qui ne comportait ni l’indication de la surface habitable approximative, ni une note technique sommaire en annexe, relève que les acheteurs reconnaissaient dans le corps de l’acte avoir reçu le plan des locaux choisis par eux, le devis descriptif sommaire et partie du plan et retient que ces réservataires disposaient ainsi de tous les renseignements utiles ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 3 oct. 1974, n ° 72-13396, Bull. civ. III, n° 332 ; Cass. 3^ème civ., 8 juin 2005, n° 04-11797, Bull. Civ. III, n° 124 ; Constr.-Urb. 2005, comm. 156, note Ch. Sizaire : « le contrat préliminaire conclu avant la vente d’immeuble à construire peut ne prévoir l’indication que d’une surface habitable approximative de l’immeuble faisant objet de ce contrat », d’où il résulte une tolérance contractuelle qui s’impose au réservataire.
[37]
Le non-respect de l’obligation de mise à disposition de ces documents -qui permettent à l’acquéreur de vérifier la conformité de l’immeuble édifié au regard du contrat- permet à l’acquéreur de solliciter la mise en conformité de la construction ou, à défaut, des dommages-intérêts.
[38]
A la différence du contrat préliminaire qui n’emporte aucune obligation de vente ou d’achat (mais seulement une obligation de réservation contre versement d’un dépôt de garantie), la promesse unilatérale de vente crée un engagement de vendre à la charge du promettant (ou un engagement d’achat à la charge du promettant s’il s’agit d’une promesse unilatérale d’achat). Quant à la promesse synallagmatique de vente, elle vaut vente en principe (C. civ., art. 1589).
[39]
Le texte vise seulement la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique), ce qui exclut, a contrario, les autres types d’avant-contrats, la promesse unilatérale d’achat notamment.
[40]
S’agissant de l’immeuble et des travaux, la promesse doit ainsi comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien incluant, notamment, le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du CCH (dossier annexé à l’avant-contrat). Elle doit aussi mentionner la surface de l’immeuble faisant l’objet du contrat, avec les indications prévues à l’article R. 262-8 (à propos de la consistance des travaux) ainsi que le nombre de pièces principales et l’énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S’il s’agit d’une partie d’immeuble, la promesse doit, en outre, préciser la situation de cette partie dans l’immeuble. Doit également être annexée à la promesse une note technique qui est destinée à établir la qualité des travaux (cette note doit indiquer la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement et, si le contrat porte sur une partie d’immeuble, les équipements collectifs présentant une utilité pour la partie d’immeuble vendue).
[41]
A l’appui de cette sanction, des mesures comminatoires sont prévues, notamment l’astreinte.
[42]
V. Cass. com., 3 mai 2011, n° 09-72664, BRDA 4/11, comm. n° 313 : la résolution de le vente n’exclut pas le paiement d’une indemnité d’occupation par l’acheteur.
[43]
Rappelant ce principe, V. Cass. 1^re civ., 28 avril 2011, n° 10-15056 : Contrats, conc., consomm. 2011, comm. n° 154, note L. Leveneur.
[44]
L’action est soumise au droit commun, notamment en ce qui concerne les délais d’action et un pouvoir souverain d’appréciation est laissé aux juges du fond concernant les modalités de la réparation du dommage provenant du défaut de conformité.
[45]
Contra : Cass. 3^ème civ., 29 janv. 2003, n° 01-02759, Bull. civ. III, n° 23, p. 22 ; JCP N 2003, p. 548, n° 93 : « le juge ne peut pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice résultant de l’inexécution partielle par le vendeur de son obligation de délivrance ne peut être réparé que par l’allocation de dommages-intérêts ». Notons, en outre, que la réfaction n’est pas, en règle générale, admise dans les ventes purement civiles.
[46]
Cette obligation s’applique aux ventes forcées comme aux ventes volontaires (cf. la jurisprudence citée in Mémento pratique Fr. Lefebvre Vente immobilière, 2012-2013, n° 49370 : Cass. req., 24 févr. 1863, DP 1864, p. 289 et Cass. req., 2 mars 1868, DP 1868, p. 485).
[47]
Il s’agit, en d’autres termes moins énigmatiques, de la vente d’un immeuble pour un prix calculé par unité de mesure, en fonction de la surface du bien : il en va ainsi, par exemple, lorsqu’un terrain de « x hectares » est vendu à raison de « x euros l’hectare ».
[48]
La réduction du prix résultant d’un déficit de contenance, qui ne vise qu’à rétablir l’équilibre du contrat, n’a pas de caractère indemnitaire de sorte qu’elle ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel qui a commis une erreur dans le mesurage (cf. Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; RJDA 5/07, n° 470 : viole les articles 1147 et 1619 du Code civil la Cour d’appel qui condamne une société d’architectes à garantir le vendeur de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison d’un déficit de superficie, alors que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 2006, n° 05-17427, Bull. civ. III, n° 205 ; RJDA 3/07, n° 251 : la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ; Cass. 3^ème civ., 17 juin 2009, n° 08-14792, RJDA 12/09, n° 1066 : « la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l’article 1644 du Code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis ».
[49]
Il s’agit de « tous les autres cas, soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité, soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés, soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure » (C. civ., art. 1619).
[50]
Une dernière hypothèse spécifique, tirée du droit de la copropriété des immeubles bâtis, est prévue par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 qui, dans la foulée du formalisme qu’il instaure (V. supra), prévoit les sanctions de l’erreur de contenance en cas de vente portant sur un lot de copropriété :
- « si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix » ;
- en revanche, « si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (réfaction) » et cette « action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».
[51]
Exemples : « les parties s’interdisent toute action pour erreur dans la désignation ou dans la contenance, quelle que soit la différence en plus ou en moins, quand bien même elle dépasserait un vingtième » ; « Le vendeur est exonéré de la garantie de contenance du terrain, toute différence entre la contenance cadastrale du terrain et celle réelle de celui-ci, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur ».
[52]
Cass. 3^ème civ., 12 juill. 1995, n° 92-19749, Bull. civ. III, n° 186, p. 126 ; Cass. 3^ème civ., 11 oct. 2006, n° 04-20107, AJDI 2007, p. 682, obs. Fr. Cohet-Cordey.
[53]
Il s’agit, notamment, des documents suivants : le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les plans, devis et marchés établis par le vendeur, notamment les devis descriptifs et la notice descriptive, les documents déposés au rang des minutes du notaire et auxquels l’acte fait référence…
[54]
Cass. 3^ème civ., 4 juin 2009, n° 08-13239, Bull. civ. III, n° 130 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 1611 : « la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d’achèvement est sans effet sur l’obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ».
[55]
Cass. 3^ème civ., 25 avr. 2007, n° 06-11482, Bull. civ. III, n° 64 ; RD imm. 2007, p. 350, obs. O. Tournafond ; Constr.-urb., juin 2007, p. 12, n° 114, note Ch. Sizaire : viole les articles 1604 et 1184 du Code civil la Cour d’appel qui exclut la non-conformité de toitures en ardoises en l’absence de toute démonstration d’un vice, alors qu’elle avait retenu que les ardoises livrées n’étaient pas conformes aux documents contractuels qui prévoyaient la fourniture d’ardoises de premier choix.
[56]
La constatation de l’inexécution substantielle de l’obligation de délivrance conforme est facilitée par le devoir d’information pesant sur le vendeur qui doit signaler à l’acquéreur toutes modifications apportées au bien vendu (Cass. 3^ème civ., 20 déc. 1994, n° 92-19904, Bull. civ. III, n° 224).
[57]
Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; Constr.- urb, janv. 2007, p. 14, n° 3, note M.-L. Pagès de Varenne ; RD imm. 2007, p. 87, obs. O. Tournafond : arrêt rendu sous le visa des articles 1147 et 1619 du Code civil. Cass. 3^ème civ., 20 juin 2006, n° 05-15464, RD imm. 2007, p. 349, obs. O. Tournafond : « le délai préfix d’un an de l’article 1622 du Code civil relatif à l’action en diminution de prix… (est) applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement » ; CA Chambéry, 1^re ch. civ., 16 déc. 2008, SARL Almpay c/ Mme Aymoz, Constr.-Urb., mai 2009, p. 37, comm. 74, note Ch. Sizaire ; Cass. 3^ème civ., 11 janv. 2012, n° 10-22924, JCP N 2012, 188, et 1113, note J.-J. Barbièri ; Contrats, conc., consom. 2012, comm. n° 54, note L. Leveneur ; Constr.-Urb. 2012, comm. n° 54, note Ch. Sizaire ; BPIM 2/2012, comm. n° 126 ; RD imm. 2012, p. 224, note O. Tournafond ; Loyers et copr. 2012, comm. 181, note J.-M. Roux : l’article 1622 du Code civil relatif à l’action en diminution de prix est applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et le point de départ du délai préfix d’un an est la date de la livraison du bien.
[58]
Force est de souligner, néanmoins, que la Cour de cassation considère que l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux ventes d’immeubles à construire (Cass. 3^ème civ., 11 janv. 2012, n° 10-22924, préc.).
[59]
En outre, la jurisprudence reconnaît aux acquéreurs de lots déjà constitués en copropriété la possibilité de demander la diminution du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juill. 1965 (CA Pau, 1^re ch., 27 nov. 2006, Marcon c/SARL Noustes, Constr.-urb., avr. 2007, p. 10, n° 66, note Ch. Sizaire).
[60]
V. Ph. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, Droit civil. Les contrats spéciaux, Defrénois, 5^e éd., 2011, n° 709.
[61]
Cass. 1^re civ., 17 janv. 1995, n° 92-21193, Bull. civ. I, n° 29, p. 20 ; RD imm. 1995, p. 347, obs. D. Tomasin : « l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention » ; Cass. 1^re civ., 25 nov. 1997, n° 96-12325, Bull. civ. I, n° 321 : l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie ; Cass. 1^re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18875, Bull. civ. I, n° 272 ; D. 2009, p. 706, note Ch. Jamin ; RTD civ. 2009, p. 134, obs. P.-Y. Gautier ; BRDA 1/09, n° 12 ; Cass. 3^ème civ., 6 mai 2009, n° 07-21242, Bull. civ. III, n° 102 ; JCP N 2009, n° 23, juris., p. 8, n° 424 ; D. 2009, Act. jurisp., p. 1480.
[62]
Cass. 1^re civ., 27 nov. 2008, n° 07-18875, préc. ; Cf. toutefois Cass. 1^re civ., 25 juin 2009, n° 08-13761, inédit au Bull. civ. ; Cass. 1^re civ., 30 oct. 2007, n° 05-16789, inédit au Bull. civ. : l’auteur d’un dol (vendeur notamment) ne peut reporter sur le rédacteur de l’acte les conséquences dommageables de son comportement dolosif.
[63]
Cass. 1^re civ., 8 janv. 2009, n° 07-18780, Bull. civ. I, n° 1 ; Cf. toutefois Cass. 1^re civ., 25 mars 2010, n° 09-12294, Bull. civ. III, n° 72 ; AJDI 2010, p. 911, obs. M. Thioye : si le professionnel doit veiller, dans ses activités de conseil et de rédaction d’actes, à réunir les justificatifs nécessaires à son intervention, il n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés.
[64]
CA Bordeaux, 20 nov. 1956, D. 1957, jurisp. p. 89 ; Cass. 1^re civ., 31 mars 1971, n° 69-14295, Bull. civ. I, n° 114 ; D. 1971, somm. p. 209 ; CA Paris, 28 sept. 1984, RD imm. 1985, p. 172, obs. D. Tomasin ; CA Paris, 2^e ch. B, 25 nov. 1994, RD imm. 1995, p. 126, obs. D. Tomasin ; Cass. 1^re civ., 17 janv. 1995, n° 92-21193, préc. ; Cass. 1^re civ., 5 nov. 1997, n° 96-12325, Bull. civ. I, n° 321 ; CA Dijon, 12 févr. 1998, JCP E 1998, p. 1716 ; CA Paris, 25 févr. 2000, D. 2000, inf. rap., 95 ; Cass. 3^ème civ., 29 mars 2000, n° 98-15215, inédit au Bull. civ. ; CA Toulouse, 4 avr. 2005, CJAMP 2005/3, p. 610, obs. Ph. Le Tourneau ; Rappr. Cass. 1^re civ., 19 nov. 2009, n° 08-15937, Bull. civ. I, n° 229.
[65]
CA Paris, 6^e ch., sect. B, 1^er mars 2007, JCP G 2007, IV, 1702.
[66]
Cass. 1^re civ., 9 déc. 2010, n° 09-69490, AJDI 2011, p. 552, obs. M. Thioye ; Cass. 3^ème civ., 7 sept. 2011, n° 10-10596, AJDI 2012, p. 194, obs. M. Thioye.
[67]
Cass. 1^re civ., 16 déc. 1992, n° 90-18151, préc. : responsabilité d’un agent immobilier à l’égard de l’acquéreur-emprunteur suite à l’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle de la chose et anéantissement subséquent du prêt pour absence de cause ; Cass. 1^re civ., 26 mars 1996, n° 94-12228, Bull. civ. I, n° 154 : l’agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier, notamment par la consultation du titre de propriété, si l’immeuble que le vendeur l’a chargé de vendre peut être affecté à l’usage auquel l’acheteur le destine, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de celui-ci.
[68]
CA Rouen, 1^re ch., 17 sept. 2003, n° 01/00504, Groscaux c/Lemaître et autre ; Cass. 1^re civ., 28 oct. 2010, n° 09-70109, Bull. civ. I, n° 212. ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 15 nov. 2011, n° 10-18576, AJDI 2012, p. 60 : retenu la responsabilité d’un agent immobilier à l’égard d’un acheteur victime d’un dol du vendeur.
[69]
Cf. Cass. 3^ème civ., 8 nov. 2006, n° 05-16948, Bull. civ. III, n° 222 ; RJDA 5/07, n° 470 : viole les articles 1147 et 1619 du Code civil la Cour d’appel qui condamne une société d’architectes à garantir le vendeur de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison d’un déficit de superficie, alors que la restitution du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable ; Rappr. Cass. 3^ème civ., 25 oct. 2006, n° 05-17427, Bull. civ. III, n° 205 ; RJDA 3/07, n° 251 : la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et elle ne peut, dès lors, donner lieu à garantie de la part du professionnel de mesurage ; Cass. 3^ème civ., 17 juin 2009, n° 08-14792, RJDA 12/09, n° 1066 : « la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l’article 1644 du Code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis ».
[70]
Cass. crim., 14 déc. 1992, n° 91-86178, inédit au Bull. civ. ; CA Paris, 29 oct. 1998 Contrats, conc. consom. 1999, p. 26, note G. Raymond ; Cass. crim., 7 mars 2006, n° 05-86096, inédit au Bull. civ. ; Cass. crim., 27 mars 1996, n° 94-86039, Bull. crim., n° 139 ; Cass. crim., 23 févr. 2010, n° 09-81819, Contrats, conc., consom. 2010, comm. 193, note G. Raymond : condamnation d’une agence immobilière pour avoir indiqué une surface habitable substantiellement différente de la surface réelle.
[71]
Cass. crim., 13 janv. 2009, n° 08-84069, Bull. crim. n° 12 ; JCP N 2009, n° 20, 1164, note A. Donnier ; RJDA 8-9/09, n° 787 ; Cf. toutefois Cass. crim., 23 févr. 2010, n° 09-81819, préc..

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Article de revue

Surfaces et vente immobilière

Notes

I – Surface et théorie (civiliste) des vices du consentement à la vente

A – Surface et prévention des vices du consentement

1 – Œuvre législative de prévention

2 – Œuvre jurisprudentielle de prévention

B – Surface et sanction des vices du consentement

1 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur spontanée sur la surface

2 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur provoquée ou dol sur la surface

II – Surface et théorie (civiliste) de l’objet dans la vente

A – Surface et « objet pécuniaire » ou « objet monétaire » : possibilité de détermination du prix de vente « à raison de tant la mesure » (c. civ., art. 1617)

B – Surface et « objet matériel » : sanctions de l’indétermination (ou de l’indéterminabilité) de l’immeuble et du défaut de conformité (C. civ., art. 1616 et s.)

1 – Nullité de la vente pour indétermination ou indéterminabilité de la surface de l’immeuble

a – Dans les ventes d’immeubles existants ou présents

b – Dans les ventes d’immeubles à construire du « secteur protégé »

c – Dans les ventes d’immeubles à rénover

2 – Sanctions de l’obligation de délivrance conforme de la surface convenue

a – À propos des ventes d’immeubles existants ou présents

b – À propos des ventes d’immeubles à construire

c – A propos des ventes d’immeubles à rénover

Surface et responsabilités civile et pénale des intermédiaires immobiliers et des notaires

Notes

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I – Surface et théorie (civiliste) des vices du consentement à la vente

A – Surface et prévention des vices du consentement

1 – Œuvre législative de prévention

2 – Œuvre jurisprudentielle de prévention

B – Surface et sanction des vices du consentement

1 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur spontanée sur la surface

2 – Nullité (et annulabilité) de la vente pour erreur provoquée ou dol sur la surface

II – Surface et théorie (civiliste) de l’objet dans la vente

A – Surface et « objet pécuniaire » ou « objet monétaire » : possibilité de détermination du prix de vente « à raison de tant la mesure » (c. civ., art. 1617)

B – Surface et « objet matériel » : sanctions de l’indétermination (ou de l’indéterminabilité) de l’immeuble et du défaut de conformité (C. civ., art. 1616 et s.)

1 – Nullité de la vente pour indétermination ou indéterminabilité de la surface de l’immeuble

a – Dans les ventes d’immeubles existants ou présents

b – Dans les ventes d’immeubles à construire du « secteur protégé »

c – Dans les ventes d’immeubles à rénover

2 – Sanctions de l’obligation de délivrance conforme de la surface convenue

a – À propos des ventes d’immeubles existants ou présents

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