1 – La loi ne s’applique pas au congé… préalable à la vente

7Cette question a été réglée par un texte de loi, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié et qui est ainsi rédigé : « les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement ».

8Si la même dispense doit s’appliquer à la vente en bloc (il n’y a pas encore de copropriété), par contre elle ne doit pas bénéficier à l’offre de vente au locataire en cas de première vente après division ou subdivision de l’immeuble, prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, alors même que la vente sera parfaite du seul fait de l’acceptation du locataire.

2 – La loi ne s’applique pas aux ventes sur adjudication forcée

9La Cour de cassation considère en effet que le jugement d’adjudication ne « constitue pas un contrat constatant une vente » [2].

10Par contre, la doctrine considère de façon unanime que les dispositions de la loi Carrez s’appliquent à une adjudication volontaire ou à une licitation.

1 – La vente en VEFA

11La doctrine et la jurisprudence se sont partagées sur ce sujet.

12C’est ainsi par exemple que la Cour d’appel de Pau par un arrêt du 27 novembre 2006 [3] et la Cour d’appel de Caen par un arrêt du 5 janvier 2010 [4], s’étaient prononcées pour l’application de la loi Carrez à la vente en l’état futur d’achèvement, tandis que la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 24 novembre 2006 [5] et la Cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 16 décembre 2008 [6] s’étaient prononcées en sens contraire.

13S’agissant de la doctrine, la plupart des auteurs étaient hostiles à l’application de la loi Carrez aux ventes en état futur d’achèvement, mais on retiendra par exemple que Daniel Sizaire proposait -autant par prudence que par souci de transparence- que la superficie loi Carrez soit mentionnée dans les actes de vente en l’état futur d’achèvement, créant de la sorte une obligation contractuelle au profit de l’acquéreur [7].

14Le raisonnement est au demeurant très simple : l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne peut s’appliquer que si la loi sur la copropriété s’applique. Or, en application de l’article 1^er de la loi, celle-ci ne peut s’appliquer qu’aux immeubles bâtis.

15La question a été finalement tranchée par la Cour de cassation [8], l’acquéreur demandait restitution du prix en invoquant à la fois les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le bénéfice de l’article 1622 du Code civil sur le défaut de contenance. La Cour de cassation écarte la référence à l’article 46 mais reconnaît valable la demande sur la base de l’article 1622 du Code civil. Il est vrai que les promoteurs écartant la loi Carrez ne pensent pas à insérer la clause dérogatoire aux dispositions de l’article 1622 du Code civil !

16Compte tenu de cette position de la Cour de cassation relatée, il semble préférable désormais d’éviter tout mesurage dans le cadre de la VEFA.

17Par contre, et bien évidemment, il n’y a pas de discussion lorsqu’il s’agit de la vente d’un volume qui par définition n’est pas soumis au statut de la copropriété !

2 – La loi Carrez ne s’applique pas en cas de réunion de tous les lots entre les mains d’un seul propriétaire

18La loi du 10 juillet 1965, et en conséquence son article 46, ne peuvent recevoir d’application que si l’immeuble entre dans le champ de son article 1^er, c’est-à-dire si la propriété de l’immeuble est divisée entre plusieurs personnes.

19Nous savons que la copropriété disparaît de plein droit dès lors que tous les lots deviennent la propriété d’une seule et même personne [9].

20La Cour de cassation en tire la conséquence que la loi Carrez ne s’applique plus dans cette hypothèse [10].

1 – Création d’une mezzanine à l’intérieur du lot

31Bien évidemment si le copropriétaire s’est contenté de poser une structure en bois sur le plancher d’origine, il n’y a pas de véritable création de plancher et en ce cas le mesureur ne tiendra pas compte de la superficie de cette mezzanine.

32Par contre, si le copropriétaire a créé un véritable plancher supplémentaire, dégageant un niveau d’une hauteur supérieure à 1,80 m, par ancrage d’une structure dans les murs porteurs, il conviendra de tenir compte des mètres carrés supplémentaires réalisés et ceci quand bien même les travaux ont été effectués sans autorisation d’assemblée générale ou quand bien même ne figurait dans la désignation du lot qu’une petite mezzanine agrandie par le copropriétaire [12].

2 – Transformation d’un abri non clos en un local clos et couvert

33Lors de la vente le notaire avait repris la description du lot à savoir « un bâtiment non clos ». Mais antérieurement à la vente -et sans aucune autorisation administrative préalable- le propriétaire avait transformé son lot en local à usage d’habitation clos et couvert.

34L’auteur du mesurage avait retenu la superficie ainsi clôturée et couverte après travaux.

35Les acquéreurs ont engagé une action en réduction de prix dont la Cour d’appel les déboute : « Selon l’article 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, la superficie privative d’un lot ou d’une partie de lot mentionnée à l’article 46 de la loi est la superficie des planchers des locaux clos et couverts ; pour l’application de ce texte il y a lieu de prendre en compte le bien de tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente ».

36La Cour de cassation [13] rejette le pourvoi en affirmant que la Cour d’appel a « exactement (souligné par nos soins) retenu pour l’application de ce texte il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

37Ajoutons que l’acquéreur de plus n’est pas à l’abri d’un recours éventuel du syndicat des copropriétaires puisque la transformation réalisée a une incidence sur la SHAB, laquelle constitue un droit accessoire aux parties communes même si elle ne figure pas dans l’énumération de l’alinéa trois de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, cette énumération n’étant pas limitative [14].

3 – Balcons transformés en loggias

38Il s’agit ici d’une histoire corse : l’acte de vente porte sur un appartement avec un balcon et deux loggias, étant précisé qu’à l’origine il existait seulement trois balcons et que deux de ces balcons ont été transformés en loggias fermées par des baies vitrées. Fallait-il incorporer ces deux loggias dans le décompte de la superficie Carrez ?

39Précisons pour la petite histoire que dans cette affaire il y a eu trois mesurages successifs… dont celui d’un expert judiciaire et… trois calculs de superficies différents, justement du fait de la divergence entre les techniciens quant au sort à réserver aux loggias.

40La Cour d’appel [15] analyse le règlement de copropriété et constate que celui-ci ne prévoit pas de parties communes à jouissance privative ; elle relève ensuite que ces loggias ne sont accessibles que par l’appartement du propriétaire vendeur ; elle relève enfin que la fermeture des loggias par des baies vitrées avait constitué la surface habitable au sens de la loi Carrez.

41En définitive, la Cour de Bastia conclut en des termes un peu surprenants : « (la superficie des loggias) méritait (souligné par nos soins) d’être prise en compte dans le calcul de la surface loi Carrez ».

42Même si la justice ne se rend pas au mérite, il convient de constater qu’ici encore c’est la situation de fait qui est prise en compte par les magistrats.

1 – Cave transformée en bureaux

53Voici un bien situé en rez-de-chaussée et en sous-sol (éclairé) de l’immeuble. L’état descriptif de division définissait le bien à l’origine comme comportant une cave surélevée d’un rez-de-chaussée et un premier étage. Il avait été ensuite modifié en sorte que le lot était désormais décrit de la façon suivante : « a) au sous-sol trois pièces et escalier donnant accès au rez-de-chaussée, b) au rez-de-chaussée : un magasin ».

54En fait, le propriétaire affectait son lot à usage de bureaux… sans avoir sollicité aucune autorisation administrative préalable.

55Il vend son lot avec une loi Carrez incorporant le sous-sol. L’acquéreur assigne en réduction de prix de vente en demandant au juge d’exclure bien évidemment les superficies du sous-sol.

56La Cour d’appel constate la modification apportée à l’état descriptif d’origine : il ne s’agit plus d’une cave de trois pièces en sous-sol, avec lumière et aération et une hauteur supérieure à 1,80 m, mais bien d’un local à usage de bureaux. La Cour d’appel constate qu’aucune disposition légale n’écarte l’application des dispositions de la loi Carrez aux locaux situés en sous-sol, sans constituer des caves et rejette en conséquence la demande de l’acquéreur.

57L’acquéreur régularise un pourvoi, en affirmant qu’en se fondant sur l’état descriptif de division modifié pour en déduire que le sous-sol ne constitue plus une cave, la Cour d’appel a violé la loi Carrez.

58La Cour de cassation [19] rejette le pourvoi.

59C’est donc l’affectation effective du lot au moment de la vente qui détermine si celui-ci doit être ou non exclu, totalement ou partiellement, du mesurage de la loi Carrez.

2 – Local d’habitation transformé en garage pour voitures de collection [20]

60La Cour de cassation retient, nonobstant cette transformation, que la surface du lot doit être incluse dans la superficie de la loi Carrez [21] au double motif : de première part que le lot est toujours défini comme un local d’habitation dans le règlement de copropriété, de seconde part que l’acquéreur peut toujours et à tout moment réaffecter ce lot à usage d’habitation.

61Le rapprochement de ces deux décisions nous permet de constater que, sous réserve de la configuration physique du lot, c’est essentiellement sa qualification aux termes de l’état descriptif de division ou du règlement de copropriété, plutôt que son usage effectif au moment de la vente qui va permettre de dire s’il convient ou non de faire application de la loi Carrez.

1 – Les paliers parties communes « privatisés » par suite de la réunion des lots

65En l’espèce le vendeur avait réuni plusieurs niveaux desservis par un escalier et des paliers parties communes spéciales à ses lots.

66Mais aucune modification du règlement de copropriété (et de l’état descriptif de division) n’était intervenue.

67Le vendeur, considérant qu’il y avait lieu de mesurer une « unité d’habitation », avait donc inclus ces paliers dans la surface loi Carrez. Il avait de plus inclus la surface de la piscine et du jardin privatif !

68La Cour d’appel a considéré que devaient être retirés du mesurage Carrez non seulement la piscine et le jardin (non clos ni couverts) mais également ces paliers qui ne sont qu’à jouissance privative.

69La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ces deux questions [22] en relevant que la Cour d’appel a « exactement retenu que si la totalité des lots litigieux avait été réunie et formait un immeuble à usage d’habitation, cette situation factuelle créant une unité d’habitation ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété [23] ».

2 – Constructions sur terrasse à jouissance privative

70Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2008 [24], la partie commune considérée était une terrasse sur jardin à jouissance privative sur laquelle le propriétaire avait purement et simplement empiété en y adossant deux constructions successives se présentant sous forme de véranda. Au total 15 m² avaient été créés sur cette partie commune à jouissance privative.

71Ces extensions ont été comprises dans le métrage loi Carrez au moment de la vente.

72L’acquéreur fait une action en réduction de prix dont il est débouté au motif que le bien vendu comporte bien deux avancées closes sur le jardin

73La Cour de cassation, notamment au visa des articles 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, casse en un attendu lapidaire : « En statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

74Bien évidemment cet arrêt s’inscrit dans le droit fil de l’arrêt du 6 juin 2007 (La Rotonde) [25] ayant rappelé, plutôt que décidé pour la première fois, qu’il ne peut pas y avoir de lots de copropriétés constitués d’un droit de jouissance exclusive, ce « lot » de jouissance ne comportant pas de partie privative en contradiction avec la définition du lot donnée à l’article 1^er de la loi.