A – La destination de l’immeuble

19 La notion de « destination de l’immeuble » est une notion insaisissable, qu’on ne peut enfermer dans une définition stricte, car il y a au moins autant de destinations de l’immeuble que de copropriétés.

20 Le Professeur Souleau avait élaboré une définition : « c’est l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments notamment de l’ensemble des clauses ; des documents contractuels, des caractéristiques physiques, de la situation de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants ».

21 La destination de l’immeuble est un instrument essentiel de la copropriété.

22 C’est une notion qui mêle l’objectif et le subjectif pour prendre en compte l’affectation, la fonction qui est assignée à l’immeuble (habitation, professionnelle, commerciale…) et les caractéristiques fondamentales de celui-ci (structure de la construction, qualité des matériaux et des équipements, environnement…) et c’est ce qui caractérise son individualité.

23 Elle mêle l’objectif et le subjectif, car elle englobe à la fois le caractère composite de l’immeuble et la relativité qui s’attache aux éléments divers qui ont vocation à la constituer.

24 Comme telle, la destination de l’immeuble constitue une sorte de donnée supérieure à la copropriété et, pour reprendre l’expression de monsieur le Président Capoulade, au règlement de copropriété revient en principe le soin de déterminer l’affectation des parties privatives et les conditions de leur jouissance ; mais à l’arrière plan (d’aucuns même disent au premier) intervient la destination de l’immeuble qui altère le caractère conventionnel du règlement de copropriété au nom de ce qui est censé représenter l’intérêt supérieur de l’immeuble.

25 Dès lors, la notion de destination de l’immeuble, on le sait aujourd’hui, n’est pas de nature contractuelle ; c’est une notion de fait relative, variable, évolutive qui est définie par référence aux trois critères énoncés par l’article 8, à savoir : les actes de la copropriété, les caractéristiques matérielles de l’immeuble et sa situation géographique.

26 Ces critères sont à la fois cumulatifs et complémentaires et, si l’un d’eux fait défaut, il appartiendra au juge de se référer aux autres.

27 Ainsi, un immeuble vieillot et décrépi ne sera pas regardé comme résidence de grand standing parce que le règlement de copropriété l’affirme !

28 Dans un arrêt de principe rendu le 9 juin 2010, la Cour de cassation a rappelé que la destination de l’immeuble ne se définit pas seulement par référence aux clauses du règlement de copropriété et, dès lors, pour déclarer non écrite une clause restreignant le droit des copropriétaires de disposer de leur lot, les juges du fond devaient appréhender la notion de destination de l’immeuble dans toutes ses composantes, c’est-à-dire trois critères cumulatifs : les actes, mais également les caractères, et la situation de l’immeuble.

29 Enfin, la destination de l’immeuble est une notion politique qui commande l’organisation générale de la copropriété ; ainsi l’individuel doit s’incliner devant le collectif qui constitue une des particularités du droit de la copropriété, c’est-à-dire le droit du copropriétaire sur son lot, par rapport au droit de propriété.

30 La destination de l’immeuble est un instrument vital pour la copropriété puisque c’est un outil d’équilibre qui vient pondérer les initiatives individuelles au profit des intérêts collectifs et garantit les droits fondamentaux des copropriétaires minoritaires.

31 Elle est ainsi un contrepoids, à la fois naturel et nécessaire, des droits individuels des copropriétaires.

32 Un arrêt de la 3^e chambre civile de la Cour de cassation du 19 octobre 2011 rappelle que la destination de l’immeuble ne peut être modifiée que par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires prise à l’unanimité. C’est en cela qu’elle constitue un instrument de stabilité qui assure une orientation de la vie de l’immeuble.

33 Et c’est sous cet éclairage que doit désormais s’examiner le droit pour chaque copropriétaire de disposer de ses parties privatives d’une façon conforme à la destination de l’immeuble.

B – La destination des parties privatives

34 La destination des parties privatives est exprimée par le règlement de copropriété et a pour objet de préciser l’affectation du lot.

35 D’après le dictionnaire Robert, la destination c’est : l’emploi, l’utilisation, l’affectation à un usage déterminé. Ainsi, le lot est destiné à l’habitation, à l’exercice d’une profession, d’un commerce ou d’une industrie et l’affectation des parties privatives s’inscrit dans un ensemble qui donne son caractère à l’immeuble, en harmonie avec la destination générale.

36 À partir de là, les choses sont plus simples, du moins en apparence.

37 En vertu de l’article 8 al.1, le règlement de copropriété a bien vocation à fixer la destination des parties privatives ; mais, comme il ne peut, selon l’alinéa 2, imposer aux copropriétaires aucune restriction à leurs droits, en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ; seules doivent être regardées comme licites les stipulations du règlement de copropriété conformes à cette exigence, c’est-à-dire à la destination de l’immeuble.

38 Il existe à cet égard un contentieux important et varié au sujet des limitations à la liberté des copropriétaires, apportées soit par le règlement de copropriété soit par une décision des organes de la copropriété (assemblées, syndic).

39 Les situations de fait étant d’une grande diversité, il m’est apparu intéressant de regrouper d’une part, quelques exemples de restrictions admises par la jurisprudence et d’autre part, de restrictions jugées injustifiées.

40 Pour reprendre l’expression de monsieur le Président Capoulade, la destination de l’immeuble est une véritable « tour de contrôle du droit de la copropriété » tant il s’agit d’une notion essentielle dont l’incidence se traduit de façon transversale.

41 Elle intervient soit pour interdire [2] : telle par exemple l’impossibilité pour l’assemblée sauf unanimité de décider l’aliénation d’une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ; soit pour poser une condition à une autorisation [3], ou à une décision de l’assemblée générale [4].

42 C’est une notion qui est si essentielle que ni le syndicat (sauf unanimité en assemblée générale), ni les copropriétaires eux-mêmes, ne peuvent prendre de décisions ou exercer des prérogatives qui lui seraient contraires.

43 Je viens de citer un arrêt du 19 octobre 2011 qui rappelle l’impossibilité de porter atteinte à la destination de l’immeuble sauf décision unanime.

44 La notion de destination est donc une notion hiérarchiquement supérieure en droit de la copropriété mais difficile à appréhender, non seulement parce qu’elle procède de trois critères dont la loi n’a pas précisé l’importance hiérarchique respective (les actes, les caractères et la situation) mais aussi parce qu’il s’agit à l’évidence d’une notion évolutive en fonction de l’évolution de la société.

45 C’est donc à la lumière de cette limite que doivent s’apprécier toutes les modalités de détermination d’affectations des parties privatives résultant du règlement de copropriété qui s’articulent, de la façon suivante :

• soit le règlement de copropriété édicte une affectation particulière et contient des clauses restrictives aux droits des copropriétaires, dictées par la destination de l’immeuble. Cette affectation particulière est incontournable, sauf décision unanime ;
• soit la restriction imposée n’est pas exigée par la destination de l’immeuble -qu’elle lui soit contraire ou étrangère- et la clause est alors réputée non écrite en vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cas, elle ne peut apporter aucune entrave à la liberté du copropriétaire.

46 À la lumière de ces précisions, le débat devient plus clair.

47 La liberté du copropriétaire, sur la partie privative de son lot, est déterminée soit par une restriction légale du règlement de copropriété soit, à l’inverse, par une interdiction qui serait prohibée.

48 Pour une illustration, nous pouvons citer l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, 1^ère ch., 8 septembre 2008. Statuant à propos d’un recours en annulation d’une décision d’assemblée générale pour abus de droit, la Cour de Toulouse s’est prononcée sur le thème du rapport entre les notions de destination de l’immeuble et de destination des parties privatives.

49 En l’espèce, il s’agissait d’un groupe d’immeubles, les uns affectés à l’habitation, les autres à divers usages commerciaux.

50 À la suite de divers aménagements, la Cour a conclu que l’assemblée générale critiquée a pu valablement approuver la création de nouveaux logements à la place de locaux jusqu’alors utilisés à des activités commerciales, sans qu’il y ait eu rupture d’égalité entre les copropriétaires.

51 La Cour rappelle que la destination de l’immeuble dont il est question aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, est une notion d’ensemble, liée à ses caractéristiques propres, à son environnement, et à son mode d’occupation.

52 Elle détermine un cadre général dans lequel s’exercent les droits des copropriétaires, dont les modalités sont énoncées dans le règlement de copropriété.

53 La destination des parties privatives est par contre subordonnée au respect de la destination de l’immeuble, laquelle constitue une norme hiérarchiquement supérieure : l’une et l’autre sont susceptibles d’évolution, mais dans le respect du lien de subordination de l’une par rapport à l’autre.

54 Cet arrêt met particulièrement en lumière l’étroit rapport entre les deux notions.

55 Même si des changements d’affectation des parties privatives ont été opérés dans le groupe d’immeubles, ils sont restés sans conséquence sur la destination générale de cette copropriété qui a pu évoluer en raison du nombre de logements supérieur à celui d’origine, mais sans en altérer ses caractéristiques.

A – Diversités d’affectations dans l’immeuble

56 Le règlement de copropriété énonce d’abord la destination générale de l’immeuble : habitation bourgeoise, habitation avec possibilité d’exercer certaines professions, immeuble mixte habitation/activités professionnelles ou commerciales etc. L’affectation conventionnelle des lots est donc impérative.

57 L’intangibilité de la destination des parties privatives doit être relativisée ; une certaine souplesse d’appréciation s’avère nécessaire.

58 Selon la jurisprudence, il convient de ne pas se laisser enfermer dans une interprétation trop étroite de clauses souvent imprécises, ambiguës ou inappropriées qui, en réalité, ne reflètent pas clairement les intentions réelles des copropriétaires à propos de la destination qu’ils ont entendu donner à leur immeuble.

59 La faculté pour un copropriétaire de modifier la destination de son lot obéit donc à la directive suivante : la faculté de modifier la destination de parties privatives doit être examinée en fonction des clauses du règlement de copropriété exprimant la destination de l’immeuble et les modalités dont elle peut être assortie.

60 Si les lots sont réservés à l’habitation, chaque copropriétaire doit respecter cette affectation : il ne saurait la modifier sans le consentement unanime des copropriétaires.

B – Interprétation des clauses de portée subsidiaire

61 Une fois déterminée l’affectation générale des lots, le règlement se borne à énumérer les divers locaux secondaires de l’immeuble sous les termes caves, combles, greniers, remises ou garages, dont l’utilisation n’est pas forcément immuable et par conséquent susceptible de varier au cours des ans et des copropriétaires.

62 L’ambiguïté ou l’imprécision de telles clauses nécessite alors une interprétation pour déterminer leur conformité à la destination de l’immeuble, comme le démontre une très abondante jurisprudence en la matière.

C – Clauses d’interdiction

63 Le règlement de copropriété prohibe par ailleurs un certain nombre d’activités ou de comportements, qu’il s’agisse d’interdire les troubles de voisinage ou l’exploitation de commerces déterminés nuisibles à leur environnement.

64 Dès lors qu’elles ont pour objet de protéger la destination de l’immeuble, les clauses sont licites et obligatoires pour les copropriétaires ; ils ne peuvent affecter leurs lots à une activité prohibée.

D – Distinction entre destination et modalités d’utilisation du lot

65 La destination des parties privatives concerne le type d’usage auquel elles sont réservées : habitation, exercice d’une activité professionnelle, exploitation commerciale ou industrielle, emplacements de stationnement…

66 En revanche chaque type d’usage peut lui-même faire l’objet de modalités particulières, notamment pour les locaux commerciaux ou secondaires.

67 Par exemple, dans ces locaux peuvent être exploités différents commerces : épicerie, garage, magasin d’habillement, salon de coiffure, … l’affectation elle-même demeurant inchangée.

68 Le lot est bien toujours à usage commercial, mais il est utilisé selon des modalités variables en fonction du commerce exercé.

69 En d’autres termes, un changement de commerce n’entraîne pas, au regard des principes, un changement de l’affectation d’un lot défini à usage commercial par le règlement de copropriété. Jurisprudence constante.

70 Selon les termes de la Cour de cassation : un changement de la nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas par lui-même une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

71 En revanche, le changement d’affectation d’un lot peut être impossible parce que contraire à la destination générale de l’immeuble même s’il n’entraîne pas de nuisances plus graves qu’auparavant pour les autres copropriétaires : par exemple, affectation d’un appartement à l’exercice d’une profession libérale interdite par le règlement.

72 Inversement, un changement d’affectation licite peut cependant être interdit parce que de nature à entraîner des sujétions anormales de voisinage donc à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires : par exemple, l’affectation régulière d’un logement à l’exercice d’une profession génératrice de nuisances.

73 Les modalités d’utilisation effective d’un lot dans le cadre de sa destination conventionnelle jouent de la sorte un rôle également important lorsqu’il s’agit d’apprécier la validité d’une éventuelle modification de cette destination ; les tribunaux s’en inspirent constamment pour résoudre les conflits dont ils sont saisis.

E – La clause d’occupation bourgeoise exclusive

74 Le règlement de copropriété peut spécifier que l’immeuble a un caractère exclusivement d’habitation. Il prohibe alors l’exercice de tout commerce et de toute profession, même libérale.

75 Une telle clause limite strictement le droit de disposer de son bien en dehors des fins d’habitation.

76 Une telle clause est reconnue valable car elle est conforme à la destination de l’immeuble et elle est justifiée par un désir d’une occupation paisible, résidentielle et spécialement protégée.

77 La jurisprudence donne de nombreux exemples de problèmes posés par l’application de cette clause.

F – La clause simple d’occupation bourgeoise sans précision supplémentaire

78 Elle permet un usage plus diversifié ; elle ne s’oppose pas à l’exercice de certaines professions. Sont seulement exclues les professions commerciales, industrielles ou artisanales ; à noter que les professions libérales sont admises.

79 La clause d’habitation bourgeoise cherche à assurer une relative tranquillité dans l’immeuble, l’exercice d’une profession libérale est présumée ne pas y porter atteinte.

G – L’affectation professionnelle ou commerciale

80 Lorsque le règlement de copropriété admet l’exercice d’activités professionnelles, commerciales ou artisanales dans les parties privatives, il émet aussi souvent des restrictions afin d’éviter des nuisances que ces activités sont susceptibles d’apporter à la copropriété.

81 Ces clauses doivent donc être respectées, dans la mesure où elles sont compatibles avec la destination de l’immeuble et ne créent pas de rupture d’égalité entre les droits des copropriétaires.

A – Exemples de clauses déclarées non conformes à la destination de l’immeuble

B – Exemples de stipulations conformes à la destination de l’immeuble

A – À l’occasion de travaux : changements votés à l’unanimité

140 La question du changement d’affectation se pose très souvent à l’occasion d’une demande d’autorisation de travaux.

141 Si le changement d’utilisation du lot est compatible avec la destination générale de l’immeuble, il procède de la liberté du copropriétaire du droit de jouir de son lot. L’assemblée des copropriétaires ne peut y faire obstacle.

142 Toutefois, le changement d’affectation nécessite souvent des travaux d’adaptation concernant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Une autorisation doit donc impérativement être demandée à l’assemblée dans les conditions de l’article 25, pour les entreprendre.

143 En cas de refus injustifié, un recours judiciaire est recevable, au besoin en invoquant l’abus de majorité.

144 Dans une espèce [14], la Cour de cassation a rappelé que l’autorisation de travaux permettant le changement d’affectation d’un local affectant la destination de l’immeuble, devait être votée à l’unanimité.

145 En l’espèce, un copropriétaire ne pouvait effectuer dans son local commercial une transformation des locaux sans porter atteinte à la destination et à la solidité de l’immeuble, de sorte que ces travaux devaient être autorisés à l’unanimité (travaux de percement d’un mur mitoyen entre deux copropriétés) après rapport d’expertise qui constatait d’une part, que la suppression d’une partie de la maçonnerie porteuse avait concentré les charges sur la maçonnerie conservée sans certitude sur les capacités des fondations à absorber ces charges ; d’autre part, que l’existence d’un supermarché engendrait des nuisances supérieures à celle d’un garage antérieurement exploité.

B – Changement d’affectation de lots accessoires

146 Dans une autre espèce [15], un copropriétaire s’est vu refuser l’autorisation de l’assemblée générale pour transformer des locaux en sous-sol de l’immeuble pour les utiliser à des fins d’habitation.

147 La Cour d’appel a rejeté la décision de refus du syndicat des copropriétaires au motif que les termes du règlement de copropriété -état descriptif de division-, ne comportait pas de dispositions limitant l’affectation des lots, de sorte qu’ils pouvaient être affectés à toutes sortes d’usages, y compris l’habitation.

148 La Cour de cassation casse cet arrêt, faute d’avoir recherché si le changement d’affectation ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

149 En conclusion, l’absence de clause limitative ne suffit pas ; le contrôle de la Cour de cassation porte en outre sur la compatibilité de la nouvelle affectation d’un lot avec la destination de l’immeuble qui constitue aujourd’hui le critère fondamental de la légalité de l’opération.

150 Dans une autre espèce [16], l’assemblée générale des copropriétaires avait refusé à un copropriétaire des travaux d’aménagement de son lot affectant pour partie la façade, envisagés pour l’exploitation d’un commerce de vente de sushis à consommer sur place ou à emporter (Sushi-shop), motif pris de la clause restrictive du règlement de copropriété qui, dans sa rédaction du début du siècle, interdisait dans l’ensemble des lots du bâtiment, les activités suivantes :

151

« Marchands de poissons, boulangerie, charcuterie, commerces d’artificiers, de laiteries, de fromages, d’entrepôt de droguerie, de pétrole, d’essence et en général de tout commerce pouvant incommoder, au-delà des tolérances visuelles, par le bruit, l’odeur, la fumée ».

152 Dans cette espèce, je défendais le syndicat des copropriétaires et je me suis plongée avec délectation dans la fabrication de sushis pour démontrer que l’activité envisagée rentrait très précisément dans le champ d’action de l’interdiction, laquelle me paraissait parfaitement justifiée par la destination de l’immeuble, même appréciée au regard de l’activité actuelle et tenant compte des spécificités de l’immeuble : situation, caractères…

153 Cependant, les juges de la Cour d’appel, pour légitimer l’activité de sushi-shop, se sont livrés à une exégèse de la clause interdisant la vente de poissons, de la façon suivante :

154

« L’activité de sushis-shop est une activité de restauration rapide, livraison à domicile et vente sur place, de produits de cuisine japonaise à base de poissons. Cette activité ne peut être assimilée à l’activité de marchand de poissons visée par le règlement, activité renvoyant à l’activité de poissonnerie supposant la présence d’étals de poissons non préparés, provenant directement de la pêche et susceptibles de générer des nuisances olfactives et non à celle de préparation et vente sur place ou à emporter de plats cuisinés constitués, pour partie seulement, de poissons froids, dans un magasin fermé ou une salle de restaurant ».

155 N’y a-t-il pas, dans le cas d’espèce, une interprétation, voire une ré-écriture totalement extensive de la clause d’origine, pour considérer que la demande d’autorisation de travaux était parfaitement conforme à la destination de l’immeuble ?

156 Car au fond, qu’il s’agisse de marchands de poissons ou de sushis, les nuisances olfactives dans les containers de l’immeuble sont les mêmes ! En fait, ce sont les restrictions du règlement pour exclure les nuisances anormales de voisinage, compte tenu de la spécificité de l’immeuble et de son environnement, qui doivent être prises en considération pour se prononcer sur la licéité d’une affectation donnée à un lot.

157 En l’espèce, il me semble que la motivation de la Cour d’appel dépassait largement le cadre d’une appréciation in concreto, pour considérer que la clause d’interdiction ne pouvait faire échec à l’activité envisagée.

158 En conclusion :

159 Il apparaît, à l’examen de la jurisprudence, que la validité d’un changement d’affectation doit s’apprécier en fonction de ses répercussions sur l’équilibre conventionnellement admis par le règlement de copropriété entre avantages et sujétions générés pour chaque lot.

160 Dans l’hypothèse où la clause du règlement de copropriété n’est pas imposée ni justifiée par la destination de l’immeuble, les copropriétaires bénéficient de la liberté que lui ménagent les articles 8 alinéa 2 et 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ils n’ont pas d’autorisation à demander pour échapper à la restriction d’usage édictée par un règlement de copropriété.

161 Toutefois, cette solution ne s’applique pleinement que dans le cas où le changement d’usage n’a pas d’incidence sur les parties communes.

162 S’il en va autrement, par exemple s’il ne s’agit plus seulement du libre usage des parties privatives, une autorisation est nécessaire. Par exemple, dans le cas de transformation d’un grenier en logement avec ouverture d’un châssis dans la toiture, partie commune.

163 En second lieu, la liberté des copropriétaires n’est évidemment pas d’introduire n’importe quel usage nouveau, il faut que l’usage substitué soit lui-même conforme à la destination de l’immeuble peu importe que le règlement de copropriété soit muet au regard de cet usage ; et qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

C – Le problème de la domiciliation des entreprises

164 Les articles L. 123-10 et L. 123-11-1 du Code de commerce disposent :

165 Art. L. 123-10. « Les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers doivent déclarer l’adresse de leur entreprise et en justifier la jouissance. Elles peuvent notamment domicilier leur entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Ce décret précise, en outre, les équipements ou services requis pour justifier la réalité de l’installation de l’entreprise domiciliée.

166 Les personnes physiques peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité, dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose.

167 Lorsqu’elles ne disposent pas d’un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise, déclarer celle de leur local d’habitation. Cette déclaration n’entraîne ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux. »

168 Art. L. 123-11-1. « Toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires.

169 Lorsque la personne morale est soumise à des dispositions législatives ou stipulations contractuelles mentionnées à l’alinéa précédent, son représentant légal peut en installer le siège à son domicile, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de la création de celle-ci, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux.

170 Dans ce cas, elle doit, préalablement au dépôt de sa demande d’immatriculation ou de modification d’immatriculation, notifier par écrit au bailleur, au syndicat de la copropriété ou au représentant de l’ensemble immobilier son intention d’user de la faculté ainsi prévue. Avant l’expiration de la période mentionnée au deuxième alinéa, la personne doit, sous peine de radiation d’office, communiquer au greffe du tribunal les éléments justifiant son changement de situation, selon les modalités fixées par décret en Conseil d’État.

171 Il ne peut résulter des dispositions du présent article ni le changement de destination de l’immeuble, ni l’application du statut des baux commerciaux.

172 L’activité de domiciliataire ne peut être exercée dans un local à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel. »

173 Des dispositions ont été adoptées dans le but de faciliter la création d’entreprises en supprimant certains obstacles juridiques tels que les clauses des contrats de location et les règlements de copropriété réservant les locaux exclusivement à l’habitation.

174 En ce qui concerne plus spécialement les immeubles en copropriété, il était admis que la domiciliation d’une société dans un logement qui, en vertu du règlement, devait être utilisé uniquement pour l’habitation, constituait une violation de la destination de l’immeuble.

175 Dorénavant, la copropriété ne peut plus, en dépit de ce type de clause dans le règlement, s’opposer à l’installation du siège d’une nouvelle entreprise dans les lieux dans les conditions que la loi du 21 décembre 1984 a énoncées.

176 La domiciliation de la société ne peut en elle-même constituer un « changement de destination de l’immeuble », ce qui implique par conséquent que les locaux, initialement d’habitation, soient utilisés uniquement comme le siège social, administratif, de l’entreprise.

177 Il ne saurait être question d’y installer un outillage ou des machines de production, ni d’y accueillir le public ou y créer un centre d’entreposage car il y aurait alors, sans aucun doute, une violation de la destination de l’immeuble. Le bénéfice du texte s’applique à celui qui dispose du titre d’occupation du local d’habitation, qu’il soit le copropriétaire lui-même ou son locataire.

178 Il convient de noter que la domiciliation de l’entreprise dans un local d’habitation est limitée dans le temps ; la durée ne peut excéder cinq ans ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l’occupation des locaux.

179 * * *

180 En raison de sa complexité, la destination de l’immeuble, même lorsqu’elle n’est pas expressément invoquée, influence la mise en corrélation des clauses du règlement de copropriété autorisant généralement certaines activités avec celles qui portent des interdictions déterminées.

181 L’appréciation de l’étendue de la liberté des copropriétaires dans l’usage des parties privatives de leur lot, donne lieu depuis 1965 à des difficultés et hésitations.

182 Il paraît souvent bien difficile de prévoir la position judiciaire et de dire si telle activité sera jugée licite dans tel immeuble.

183 Incertitudes tenant aux caractéristiques concrètes de chaque bâtiment et, par conséquent, de l’appréciation souveraine des juges du fond.

184 Rappelons que la liberté du copropriétaire se heurte à deux limites : destination de l’immeuble d’une part et droits des autres copropriétaires d’autre part, qui sont ni de même nature ni de même portée, la destination de l’immeuble étant une donnée supérieure de la copropriété, marque de l’intérêt collectif.

185 Mais ce principe, somme toute assez simple, laisse inévitablement place, dans les faits, à des difficultés diverses, en particulier celles qui résultent des incertitudes qui s’attachent à l’appréciation de la notion de destination de l’immeuble ; l’exemple des sushis en est une parfaite illustration.