Copropriété et division en volumes
Pages 21 à 30
Citer cet article
- DECHELETTE-TOLOT, Pascaline,
- Dechelette-Tolot, Pascaline.
- Dechelette-Tolot, P.
https://doi.org/10.3917/dv.072.0021
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- Dechelette-Tolot, P.
- Dechelette-Tolot, Pascaline.
- DECHELETTE-TOLOT, Pascaline,
https://doi.org/10.3917/dv.072.0021
I – La présentation des deux régimes juridiques
1Avant de prendre la décision de mettre en copropriété un immeuble il convient de s’interroger sur le mode d’organisation de la propriété immobilière le mieux adapté au projet. Cette décision dépendra du lieu d’implantation du projet : à forte densité urbaine ou non, de la complexité de celui-ci : habitation, commerce, bureaux, infrastructures diverses.
2En effet la pratique a développé un mode d’organisation de la propriété, autre que celui du statut de la copropriété des immeubles bâtis, il s’agit de la division en volumes. Ces deux modes d’organisation de la propriété présentent des différences importantes qu’il convient de décrire avant d’identifier les critères de choix entre ces deux modes.
A – La copropriété
3Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
1 – Champ d’application du statut de la copropriété des immeubles bâtis
4Il résulte de l’article 1er de la loi qui prévoit deux cas de figure.
5- Le statut de la copropriété à titre obligatoire :
6L’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
8Il résulte de ce texte que le critère fondamental d’application de la loi de 1965 est l’existence dans un immeuble de parties privatives et de parties communes indivises.
9Les parties privatives définies par l’article 2 de la loi sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, elles constituent sa propriété exclusive.
10Il peut s’agir de l’intérieur des locaux, des murs non porteurs, des portes, des fenêtres…
11Le règlement de copropriété précise généralement les éléments de l’immeuble qui sont parties privatives.
12Les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi, il s’agit de parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. La loi ne définit pas plus précisément les parties communes dont le caractère commun résulte de la rédaction du règlement de copropriété.
13Toutefois, le régime de la copropriété peut s’appliquer sans rédaction préalable d’un règlement de copropriété ou d’un état descriptif de division. Si le règlement de copropriété est silencieux sur la définition des parties communes ou s’il présente des contradictions, la loi peut être invoquée à titre supplétif, c’est ainsi que l’article 3 de la loi précité répute parties communes le sol, les parcs et jardins, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun…
14- La copropriété à défaut d’organisation différente :
15L’alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ».
17Le cas de figure envisagé se distingue du précédent en ce que l’appropriation du sol est hétérogène. Ainsi se présentent concurremment des droits réels exclusifs sur certaines parties de terrain bâtis ou non, des droits indivis sur d’autres parties des terrains, des aménagements et services communs.
18Dans cette hypothèse, tous les propriétaires n’ont pas des droits concurrents sur l’ensemble immobilier.
19On peut choisir dans ce cas l’application d’une organisation juridique différente puisque la loi n’impose pas qu’il y ait recours au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi l’organisation foncière peut résulter de la constitution d’une association syndicale libre, d’une association foncière urbaine ou d’une association soumise à la loi de 1901.
20Cependant, à défaut d’organisation différente, expressément prévue, le régime de la copropriété s’appliquera.
2 – Règles régissant la copropriété
21a) De nombreuses dispositions de la loi et de son décret d’application doivent impérativement être respectées au terme de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application.
22Les dispositions contraires aux articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi sont en effet réputées non écrites.
23Ainsi sont impératives :
- Les règles d’organisation de la copropriété en plusieurs organes : assemblée générale des copropriétaires constituée en un syndicat, conseil syndical, syndic de copropriété.
- Les règles de prise de décisions qui sont soumises à des majorités distinctes : article 24, article 25 et 26 de la loi.
- Les règles de répartition des charges qui sont prévues et organisées de manière impérative par l’article 10 de la loi.
24b) Documents conventionnels
25Ces documents, constitués essentiellement du règlement de copropriété, font la loi des parties et s’imposent à chaque copropriétaire. Le règlement de copropriété fixe notamment la destination de l’immeuble, les conditions de jouissance des parties communes et des parties privatives, la destination des parties privatives, les règles d’administration des parties communes, la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges.
26L’état descriptif de division n’a quant à lui pas de valeur contractuelle et peut être modifié sans recours à l’unanimité.
27Telles sont les règles d’encadrement et de fonctionnement du régime de la copropriété.
B – Les volumes
28La division en volumes est une création de la pratique qui s’est inspirée de la théorie fondée sur le droit de superficie tel qu’il résulte de l’article 552 du Code civil qui dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».
29Ainsi a été imaginé d’attribuer des parcelles de propriété pleine et entière dissociées du sol naturel. Il s’agit de partager l’espace entre plusieurs propriétaires.
30La théorie des volumes, émanation de la pratique, ne résulte d’aucun régime légal même si la proposition de réforme du livre II du Code civil relatif aux biens, établie par l’association Henri Capitant proposait la création d’un article 562 du Code civil ainsi libellé :
« Un fonds peut faire l’objet d’une division visant à conférer à un tiers la propriété d’une partie de ce fonds situé au-dessus ou au-dessous d’une limite conventionnellement fixée. La propriété du dessus est appelée propriété superficiaire, celle du dessous propriété pré-foncière.
Un fonds peut également, moyennant établissement d’un état descriptif de division, faire l’objet d’une division spatiale portant création de volumes… ».
1 – Champ d’application pratique de la théorie des volumes
32Le champ d’application initial d’application de la théorie des volumes résulte des cas d’imbrications du domaine privé et du domaine public.
33Pour répartir la propriété entre ces différents titulaires, des volumes ont été créés, c’est le cas du quartier de La Défense, du quartier Montparnasse…
34Les volumes ont également été utilisés pour permettre l’expropriation du tréfonds parisien pour y réaliser des lignes de métro, de RER…
35Extension :
36La théorie des volumes a été étendue à des projets d’initiatives privées portant sur des ensembles immobiliers complexes.
37Dans ces hypothèses l’imbrication ou la superposition à l’intérieur d’un ensemble immobilier complexe de locaux ou ouvrages soumis à des régimes juridiques différents nécessitait la création d’espaces destinés à recevoir des affectations diverses.
38A titre d’exemples on peut imaginer un ensemble immobilier complexe constitué de quatre volumes :
- le volume n° 1 : deux niveaux en sous-sol destinés à recevoir des parkings,
- le volume n° 2 : un niveau en rez-de-chaussée destiné à recevoir un centre commercial,
- le volume n° 3 : un niveau à usage de bureaux,
- le volume n° 4 : trois niveaux à usage d’habitation.
2 – Technique de la division volumétrique
39Il s’agit d’une technique de division primaire ayant pour objet la constitution de cubes à trois dimensions pouvant eux-mêmes faire l’objet de divisions secondaires par exemple en accueillant une copropriété.
40La liberté contractuelle est de mise dans ce type d’organisation de la propriété car aucun texte ne vient régir spécifiquement la division volumétrique.
41On notera toutefois que la commission relative à la copropriété a réalisé une recommandation n° 5 du 1er avril 2008 relative à la division des immeubles et au respect de la publicité foncière pour les états descriptifs de division qui, compte tenu de l’absence de structure légale de la division volumétrique, rappelle les grandes règles applicables à la division volumétrique. Dans ce type de division, le droit de propriété s’exerce non sur le sol mais sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques. Chaque division doit faire l’objet d’un état descriptif de division publié obligatoirement au fichier immobilier et soumis comme tel aux règles de la publicité foncière [1].
42Le critère fondamental de l’état descriptif de division en volumes est l’absence de parties communes indivises.
II – Le choix entre les deux régimes
A – L’utilité d’un choix entre copropriété et division en volumes
43Le statut de la copropriété prévoit un régime strictement encadré. L’intérêt commun prime sur l’intérêt de chacun des copropriétaires.
44Un mode d’emploi précis détermine la vie de la copropriété ; le formalisme et la rigueur assurent aux copropriétaires une sécurité juridique pour les décisions prises à la majorité requise.
45L’intervention de professionnels qualifiés, les syndics qui disposent d’une assurance responsabilité civile professionnelle et d’une garantie financière est un élément de bonne organisation de la vie au sein d’une copropriété.
46Cependant les règles strictes de prise de décisions entraînent parfois des blocages lorsqu’il devient nécessaire du fait de l’état de l’immeuble, de voter des travaux importants comme une réhabilitation ou une restructuration d’immeubles.
47Enfin, lorsque le statut de la copropriété a été décidé il n’est possible d’en sortir qu’à l’unanimité.
48La division en volumes est, quant à elle, le siège de la liberté contractuelle. C’est l’esprit plus individualiste de chaque propriétaire de volumes qui préside au choix de cette organisation et non l’intérêt commun des propriétaires de volumes, entre lesquels peu de liens existent.
49Parmi les avantages de la division volumétrique figurent la souplesse de gestion de l’ensemble immobilier, l’autonomie de chaque propriétaire de volumes pour les décisions qui portent sur son lot, l’aménagement possible de prise de décisions à des majorités différentes de celles de la loi de 1965 dans le but de faciliter les décisions significatives.
50En revanche, la sécurité juridique peut paraître moins grande notamment en ce qui concerne son champ d’application qui n’est pas précisément défini.
B – Peut-on parler de liberté de choix ?
51La doctrine s’oppose sur ce point.
52Pour les tenants de la conception restrictive, le statut de la copropriété est obligatoire pour les immeubles ou groupes d’immeubles présentant une structure homogène. La destination de l’immeuble doit être prise en compte ainsi que le parti architectural, c’est le cas lorsque des activités diverses sont regroupées dans le même édifice. Ainsi dans un immeuble destiné à l’habitation, il ne paraît pas concevable de créer autant de volumes que d’appartements et de diviser les escaliers, l’ascenseur et les autres éléments d’équipement en volumes attribués en pleine propriété à chaque titulaire de volumes, tous les volumes étant reliés entre eux par des servitudes.
53La conception libérale en revanche prône la possibilité de recourir, en tout état de cause, à la technique des volumes pour éviter de créer des parties communes et en conséquence d’être soumis au régime de la copropriété.
54Pour les tenants de cette conception, la loi de 1965 s’applique à la division d’un immeuble par lots comportant pour chacun d’eux des parties privatives et des parties communes étant observé qu’il est toujours possible de diviser un immeuble autrement.
55Pour les tenants de la conception libérale, tout ce qui n’est pas clairement interdit est autorisé, en conséquence tout immeuble même de structure homogène pourrait être divisé en autant de lots de volumes, le sol appartenant aux propriétaires du lot du rez-de-chaussée, chaque étage étant constitué d’un volume, le toit appartenant au propriétaire du dernier étage et étant compris dans le volume de celui-ci, des servitudes permettant aux propriétaires de lots de volumes de monter ou descendre dans l’immeuble.
C – Les configurations possibles
56Au regard de l’article 1er de la loi de 1965, il est possible de prévoir les organisations suivantes :
- la propriété est répartie en lots composés de parties privatives et indissociablement de quote-part de parties communes, le statut de la copropriété s’applique alors ;
- le droit de propriété est réparti entre des propriétaires titulaires de parties privatives et de quote-part de parties communes, des titulaires de parcelles en pleine propriété, des titulaires de droit de jouissance privative. Dans cette hypothèse, en application de l’article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 pourra être choisi le statut de la copropriété, à défaut d’une organisation conventionnelle différente qui pourrait être la constitution d’une association syndicale libre ou d’une association foncière urbaine ou une division en volumes ;
- la propriété est répartie en volumes divis distincts, l’organisation d’une division en volumes est alors bienvenue.
III – L’articulation entre les deux régimes : volumes assiette d’une copropriété, lots de copropriété impossibilité de division en volumes
57Si le volume peut accueillir un syndicat de copropriétaires, un lot de copropriété ne peut en revanche être divisé en volumes. Le volume est la division primaire, la division secondaire est constituée par la mise en place d’une copropriété à l’intérieur d’un volume.
58A l’intérieur d’un lot de copropriété il n’est pas possible d’instaurer des volumes indépendants et ce en raison de la nature même du lot de copropriété qui est constitué d’une partie privative et d’une quote-part indivise de parties communes.
59Dans une décision récente [2], la Cour de cassation a sanctionné une Cour d’appel qui avait défini l’organisation mise en place comme étant une « copropriété en volumes ».
60Le statut de la copropriété des immeubles bâtis fonctionne de façon satisfaisante dans la plupart des immeubles soumis à ce régime. Toutefois, il connait certaines limites notamment dans les grandes copropriétés ou dans des copropriétés dans lesquelles des travaux rendus nécessaires par la dégradation du bâti, ne peuvent être votés faute de majorité requise. Le régime de la copropriété constitue alors un obstacle à l’adaptation de l’immeuble aux modalités et conditions de vie de ses habitants.
61L’organisation de la propriété en volumes est considérée par les praticiens comme le moyen d’adapter l’immeuble à son environnement économique et technique.