Notes
-
[1]
Une exception à ce principe a été introduite en région flamande par l’A.R. du 18 décembre 1979.
-
[2]
De Ridder V.A. et Minon P., Aspects économiques et sociologiques des activités du logement, Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses, 1979
-
[3]
Deleeck et al., Répartition sociale des dépenses publiques dans le secteur du logement social, Programme national de recherches en sciences sociales, 1981, 8D. On y trouvera une bibliographie de recherches similaires réalisées à l’étranger.
-
[4]
S.N.L., Rapports annuels. Voir en particulier celui de 1971.
-
[5]
Durez M., Les bénéficiaires de la politique du logement social, Institut National du Logement, septembre 1982
-
[6]
C.G.E.R., Mémorial 1865-1965, Bruxelles, 1965, p. 247
-
[7]
De 1892 à nos jours, l’indice du coût de la vie a été multiplié par un coefficient de l’ordre de 110.
-
[8]
S.N.L., La Société Nationale des Habitations et Logements à Bon Marché a 30 ans, 1950
-
[9]
L’emprunteur ne peut posséder d’autre habitation en propriété ou en usufruit et doit s’engager à occuper personnellement l’habitation concernée par le prêt.
-
[10]
Ces restrictions concernent à la fois la valeur vénale, la superficie et le volume extérieur. Se référer à Durez M., Les bénéficiaires de la politique du logement social, op. cit.
-
[11]
C.E.P.I., Bulletins trimestriels du Centre pour l’encouragement de l’épargne et des placements immobiliers.
-
[12]
I.N.L. "La fiscalité directe et indirecte en matière de logement", Cahiers de documentation générale, 1975
-
[13]
En 1981, le nombre de primes payées à des particuliers était de 3.898 pour les primes à l’achat et de 24.842 pour les primes à la construction.
-
[14]
S.N.L., "Revenus des locataires S.N.L.", Document à usage interne, septembre 1976.
-
[15]
Meulders D., Tollet R., "L’inégalité et la structure des revenus en Belgique : exercice d’imposition 1970", Cahiers Economiques de Bruxelles, n° 67, 1975.
-
[16]
Nous avons considéré, pour les revenus en t, les plafonds fixes en t+2 car la demande d’admission se fonde sur les revenus de l’avant-dernière année précédant la demande ; de plus, nous avons considéré les plafonds en vigueur en fin d’année.
-
[17]
Arrêtés royaux du 18.12.1979 en Flandre, du 28.12.1979 en Wallonie et du 30.6.1981 en région bruxelloise.
-
[18]
Le projet de loi n° 623 (session 1982-1983) déposé sur le bureau de la Chambre des Représentants porte suppression ou restructuration d’organismes d’intérêt public, parmi lesquels la S.N.L., compte tenu du transfert de leurs compétences aux régions (ou aux communautés). Il appartient donc à ces dernières de décider du cadre dans lequel ces compétences seront désormais exercées.
-
[19]
Ils s’établissent actuellement comme suit :
- ? région wallonne (A.R. du 28.12.1979, M.B. du 24.1.1980)
Revenu maximum :- 360.000 frs pour une personne vivant seule
- 580.000 frs pour un couple marié
- 60.000 frs pour le premier enfant
- 50.000 frs pour les enfants suivants
L’arrêté du 28.12.1979 est abrogé par l’arrêté du 19.5.1983, qui doit entrer en vigueur au 1.1.1984. Les nouvelles conditions seront les suivantes :
Revenu maximum :- 500.000 frs pour une personne isolée
- 850.000 frs pour un couple marié ou des personnes qui vivent ensemble maritalement
Priorités : revenus inférieurs à 360.000 frs pour la personne isolée et à 550.000 frs pour un couple marié ou des personnes qui vivent ensemble maritalement. Ces montants sont majorés de 50.000 frs par enfant à charge. - ? région flamande (A.R. du 18.12.1979, M.B. du 22.12.1979)
Revenu maximum :450.000 frs (*) majorés de 22.000 frs (*) par enfant à charge
Exceptions : les conditions de revenu ne sont pas exigées des mineurs belges en service actif dans un charbonnage ni de l’équipage des bâtiments de pêche belges.
Priorités : revenus inférieurs à 350.000 frs (*) majorés de 22.000 frs (*) par enfant à charge
(*) les montants sont rattachés à l’indice 124,02 de l’indice des prix à la consommation. - ? région bruxelloise (A.R. du 30.6.1981, M.B. du 24.7.1981)
Revenu maximum :- 400.000 frs pour un isolé
- 500.000 frs pour un couple dont un seul des partenaires dispose d’un revenu
- 550.000 frs pour un couple dont les deux partenaires disposent chacun d’un revenu
- Ces montants sont majorés de 30.000 frs par enfant à charge.
- ? région wallonne (A.R. du 28.12.1979, M.B. du 24.1.1980)
-
[20]
M.O.C., Le loyer des logements sociaux, Bruxelles, 1980.
-
[21]
Commission des Communautés européennes, "L’information relative aux revenus et aux patrimoines dans les pays de la Communauté", Série politique sociale, n° 22, 1972.
-
[22]
Se référer à l’annexe.
-
[23]
Durez M., Lux B., Vandeville V., Modélisation de l’offre et de la demande de logements neufs et de prêts hypothécaires, I.N.L., septembre 1980.
-
[24]
Prevot P., "Rapport relatif à la deuxième enquête sur la qualité du logement en Belgique", Habiter, n° 66-67 et 70-71, 1975 et 1976.
-
[25]
Aballea F., "De la crise du logement à la crise de l’habitat", Recherche sociale, octobre-décembre 1978.
I – INTRODUCTION
1Depuis le vote des lois de réformes institutionnelles, les dispositions légales et réglementaires en matière de logement se sont multipliées. Toutefois, ces dispositions portent davantage sur les modalités de l’aide au logement que sur sa finalité ; on peut considérer que, dans les trois régions du pays, la politique du logement poursuit les mêmes objectifs :
- encourager l’accession à la propriété ;
- mettre à la disposition des personnes de condition modeste un logement du secteur locatif ;
- promouvoir l’assainissement du patrimoine immobilier.
2Si le bien-fondé de cette politique est peu contesté, des controverses se sont fait jour sur l’adéquation des moyens utilisés. En effet, dans l’esprit du législateur, les bénéfices de l’aide au logement devaient être réservés aux ménages peu aisés. Or vu l’augmentation des coûts de construction, certains estiment que les primes à l’achat, la construction et l’assainissement sont insuffisantes pour permettre aux personnes de condition modeste d’accéder à la propriété ou d’améliorer leur habitat. Les ménages qui sont en mesure de construire, d’effectuer des travaux d’assainissement et bénéficient de l’aide au logement profiteraient de certaines lacunes du système en vigueur. Ainsi, les revenus pris en considération par l’Administration du Logement pour l’octroi de la plupart des aides ne portent que sur une seule année civile : l’avant-dernière année précédant celle de la demande de l’avantage financier. Or des personnes peuvent percevoir, au cours d’une année particulière, des revenus faibles, qui ne correspondent nullement à leurs revenus "normaux" ou à ceux qu’elles peuvent escompter dans un proche avenir ; c’est notamment le cas des étudiants ou des personnes qui ont cessé temporairement leurs activités. De même, si l’admission d’un ménage comme locataire d’un logement social est généralement soumise à des conditions de revenu maximum, les locataires qui voient leurs revenus augmenter par la suite peuvent continuer à disposer de leur logement moyennant le paiement d’un loyer réadapté [1]. Enfin, certains avantages tels les prêts hypothécaires à taux réduits accordés par les sociétés agréées de la C.G.E.R. et certains organismes privés sont octroyés quels que soient les revenus des demandeurs.
3Ces exemples mettent l’accent sur une des principales critiques adressées à la politique du logement : elle ne bénéficierait pas, en priorité, à des personnes de condition modeste.
4On ne dispose malheureusement que de très peu d’études sur la situation effective des bénéficiaires de la politique du logement ; on peut citer l’enquête du Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses [2], les recherches dirigées par le professeur Deleeck sur la répartition des dépenses sociales [3], une publication de la S.N.L. relative aux revenus de ses locataires en 1965 et en 1968. [4].
5L’analyse de la situation des familles aidées constitue pourtant un préalable indispensable à une réforme éventuelle du système existant. S’il apparaît que ce dernier profite à des personnes différentes de celles visées par la réglementation, il importe de repenser l’ensemble de la politique du logement. Par contre, si les bénéficiaires aisés sont marginaux, on risque, en modifiant les dispositions en vigueur, de pénaliser une part importante des personnes peu aisées ; en l’absence d’éléments quantitatifs fiables, toute réflexion et toute tentative pour modifier la réglementation ne peuvent déboucher sur des propositions concrètes défendables.
6C’est pourquoi, à la demande de l’Institut National du Logement, nous avions essayé d’analyser la situation socio-économique des bénéficiaires de la politique du logement et, en particulier, de déterminer la structure de leurs revenus [5]. Dans ce Courrier Hebdomadaire, nous tenterons de synthétiser les principales conclusions de cette étude, de les actualiser et d’en déduire certaines propositions aptes à réorienter la politique du logement.
II – DIFFICULTES D’UNE ANALYSE DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
7Si l’aide au logement vise, en principe, des "personnes de condition modeste", ce concept est délicat à circonscrire et il n’a pas reçu, dans les textes légaux et réglementaires, de définition unique : les critères retenus pour caractériser les bénéficiaires différent selon les régions et les aides considérées. En fait, pour comprendre la complexité du système actuel, il faut le resituer dans son contexte historique.
8Il apparaît ainsi que dès la mise en place de la politique du logement, le pouvoir législatif a voulu privilégier les personnes défavorisées : la loi de 1889 accorde certaines réductions fiscales aux sociétés et travailleurs qui acquièrent ou font construire des "habitations ouvrières" ; elle autorise la C.G.E.R. à consacrer une partie de ses ressources à l’octroi de prêts destinés à l’achat ou la construction de maisons par des ouvriers ; au départ, le conseil d’administration de la C.G.E.R. avait limité son intervention aux habitations dont le coût n’excédait pas 5.000 F. À partir de 1892, les prêts de la C.G.E.R. ne se limitent plus aux seuls ouvriers mais s’étendent également aux autres personnes de condition modeste. Des documents du début des années 90 permettent de se faire une idée du champ d’action de la C.G.E.R. ; on y lit [6] que des prêts de 2.855,18 F et 3.919,10 F, à rembourser respectivement en 10 et 20 ans, ont été accordés à des filateurs ; 4.500 F, à 3 %, pour un domestique, 2.200 F, toujours à 3 %, pour un houilleur [7].
9En 1912, les pouvoirs publics instituent une commission chargée d’étudier les problèmes de logement de la "classe très nombreuse des ouvriers à bas salaire, des habitants des taudis, des familles nombreuses et nécessiteuses, des employés modestes et de la petite bourgeoisie" [8]. Les travaux de cette commission aboutissent, en 1919, à la constitution de la Société Nationale des Habitations et Logements à Bon Marché, l’actuelle Société Nationale du Logement (S.N.L.). Son objet est de faire construire des logements à bon marché, destinés à être loués à des "personnes peu aisées", la notion de bon marché se référant à un maximum de revenu cadastral et celle de personne peu aisée à un maximum de revenu.
10Dès l’origine donc, des critères distincts furent retenus pour définir les bénéficiaires de la politique du logement ; la diversité des aides et des conditions d’octroi s’est encore considérablement accrue au cours du temps. En effet, le souci de satisfaire des besoins en logement spécifiques a donné naissance à une pluralité d’institutions dotées d’une structure d’organisation et d’une réglementation propres. Ainsi, le Fonds du Logement fut créé en 1929, par la Ligue des Familles, pour faciliter l’accession à la propriété des familles nombreuses et nécessiteuses, notamment par l’octroi de prêts à taux dégressifs en fonction du nombre d’enfants. La Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne, fondée en 1925, devait étendre aux régions rurales l’action entreprise par la Société Nationale du Logement en région urbaine : le gouvernement espérait lutter contre le chômage et contribuer à la restauration économique par la mise en valeur de terres incultes, la construction d’habitations rurales et l’extension d’exploitations agricoles.
11Pour tenter de fixer les ouvriers mineurs sur leur lieu de travail, un arrêté royal de 1945 leur octroie des prêts à faible taux d’intérêt en vue de l’achat, de la construction ou de l’assainissement de leur habitation. Cette législation est complétée par un ensemble de mesures en faveur du logement des ouvriers mineurs : dérogation à la condition de revenus pour l’obtention des primes à l’achat, la construction ou l’assainissement, crédits spéciaux accordés à la S.N.L. pour la construction de logements destinés aux mineurs,…
12À la fin des années 40, la pénurie endémique de logements, exacerbée par les conséquences de la guerre, justifie le vote de la loi De Taeye (1948) ; les encouragements prévus dans cette loi sont de deux ordres : d’une part, la garantie de bonne fin de l’État pour les prêts hypothécaires au logement modeste et, d’autre part, les primes à fonds perdus pour l’achat et la construction d’une habitation. Si les conditions patrimoniales exigées de l’emprunteur [9] et les restrictions formulées à l’égard du bien financé [10] visent à réserver le bénéfice des prêts garantis aux personnes peu aisées, aucune condition de revenu n’est exigée du demandeur. Par contre, l’octroi des primes à la construction et à l’achat d’une habitation neuve est subordonné à des conditions de revenu maximum.
13L’amélioration du patrimoine immobilier constitue le troisième axe de la politique du logement. Il faut toutefois attendre la loi du 7 décembre 1953 pour que se dessine une véritable politique de lutte contre les logements insalubres. La destruction des taudis s’appuie sur l’action du secteur public (communes, sociétés de construction nationales, …) mais également sur l’initiative privée. Ainsi, une prime de démolition peut être accordée aux propriétaires, personnes physiques, qui font démolir une habitation insalubre par nature. Des allocations de déménagement, d’installation et de loyer sont prévues en faveur des personnes qui quittent des logements insalubres ; depuis le 10 juillet 1970, des allocations similaires sont instaurées en faveur des personnes âgées ou handicapées qui s’installent dans des habitations adaptées à leur condition physique. Enfin, la garantie de l’État peut être attachée aux prêts consentis pour l’achat ou la construction d’habitations par d’anciens taudisards ou pour les prêts contractés en vue de la transformation ou de l’assainissement de logements insalubres améliorables.
14La politique d’assainissement du patrimoine immobilier est par ailleurs complétée, depuis 1967, par un ensemble de mesures visant plus particulièrement les logements améliorables. Actuellement, les incitants à l’amélioration diffèrent sensiblement selon les régions, à la fois quant aux conditions exigées des demandeurs et quant à la nature des aides accordées : primes à l’assainissement à Bruxelles et en Flandre, prime à la réhabilitation en Wallonie, prime à la rénovation en région wallonne [11].
15Cet inventaire des aides au logement n’est pas exhaustif : il faut encore citer notamment les interventions des provinces, des communes, les encouragements fiscaux, dont certains (réduction du précompte immobilier pour habitation modeste, déductibilité des sommes affectées à l’amortissement ou à la reconstitution d’emprunts hypothécaires, réduction du droit d’enregistrement pour les ventes de petites propriétés terriennes et d’habitations modestes [12] ont un objet social évident. Enfin, des mesures conjoncturelles de soutien de la construction résidentielle ont été votées récemment : réduction du taux de T.V.A. de 17 à 6 %, déductibilité partielle, des revenus nets imposables, des dépenses consenties pour l’isolation thermique.
16Même en excluant ces mesures conjoncturelles, il apparaît que la politique du logement se caractérise par une extrême complexité ; bien sûr, la rédaction du Code du Logement a permis une certaine coordination des dispositions légales ; on aurait néanmoins pu espérer que la régionalisation allait se traduire, dans le domaine du logement, par un effort de simplification et de restructuration important. Si certaines dispositions vont dans ce sens (remplacement, en région wallonne, des primes à l’amélioration, à l’assainissement et à l’isolation thermique par la prime à la réhabilitation), la plupart des incitants qui existaient avant 1976 ont été maintenus. Une pluralité de critères régissent ainsi l’aide au logement : les prêts à l’habitation modeste sont accordés quels que soient les revenus du demandeur ; l’octroi des primes à l’achat et à la construction suppose que soient satisfaites des conditions de revenus maxima qui, elles-mêmes, varient sensiblement selon les régions (annexe 1) ; la prime à la rénovation est accordée indépendamment des revenus des bénéficiaires ; dans certains cas, la qualité du demandeur (ouvrier mineur, par exemple) lui permet de déroger à la condition de revenu ; la réduction des droits d’enregistrement dépend du revenu cadastral de l’habitation concernée ; la déductibilité des sommes affectées à l’amortissement ou à la reconstitution des emprunts n’a trait qu’aux habitations sociales ou assimilées …
17Il est donc très difficile d’apprécier si l’aide au logement atteint son objectif, c’est-à-dire de comparer les personnes originellement visées par la législation et les bénéficiaires effectifs.
18Cette analyse se heurte, par ailleurs, à de sérieux problèmes de disponibilité statistique ; l’information sur les aides est éparse vu le nombre d’organismes concernés par la politique du logement au niveau de l’État, des régions, des provinces et des communes ; une grande part des statistiques ne sont pas publiées ; ainsi, les données relatives aux prêts devraient être recueillies auprès des sociétés prêteuses : Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses, Société nationale terrienne, Caisse centrale de crédit rural du Boerenbond, INCA, Institut national des invalides de guerre, sociétés de crédit ayant reçu l’agréation pour la garantie de l’État, … ; la plupart des données fiscales sont confidentielles ; en outre, lorsque des informations existent, elles se limitent généralement aux renseignements figurant dans la demande d’aide ; enfin, il faut tenir compte de ce qu’un ménage peut cumuler les bénéfices de plusieurs subventions. Ainsi, le ménage qui achète un logement social suivant le système "construction sur promesse d’acquisition" peut bénéficier non seulement de la prime à l’achat mais également de prêts à des conditions favorables, d’une réduction des droits d’enregistrement sur la valeur du terrain, d’une réduction des honoraires sur l’acte de prêt si celui-ci est contracté auprès de la C.G.E.R., de la S.N.T. ou du Fonds du Logement de la Ligue des familles nombreuses ; il profite, le cas échéant, de ce que l’équipement public est pris en charge par l’État et, éventuellement, de ce que la politique foncière et de construction groupée permet de réduire les coûts de construction. Des dispositions fiscales favorisent encore le propriétaire d’une habitation sociale : possibilité de déduction partielle de l’amortissement de l’emprunt hypothécaire, réduction du précompte immobilier pour habitation modeste …
19Pour garder à l’analyse de la politique du logement des dimensions raisonnables, il faut donc restreindre l’univers de la recherche. Dans cette étude, nous nous sommes limités à la mise en location d’habitations sociales par la Société nationale du logement et à l’octroi de primes à la construction par l’Administration du logement. Deux raisons ont dicté ce choix. D’une part, le tableau 1 montre le coût, pour la collectivité, de ces deux types d’aides au logement ; ainsi, en 1981, sur une charge budgétaire globale (à fonds perdus) de quelque 17 milliards de francs, les primes à la construction et à l’achat totalisent près de 3 milliards de francs [13] ; la différence d’intérêt en faveur des sociétés nationales (S.N.L. et S.N.T.) majorée des remises de loyer dépasse les 8 milliards de francs. D’autre part, la location d’une habitation sociale et l’octroi de primes à la construction s’adressent à deux clientèles différentes, on pourrait dire aux deux clientèles extrêmes de la politique du logement : dans le premier cas, il s’agit de fournir un logement décent aux personnes les plus démunies, c’est-à-dire celles qui peuvent au plus s’acquitter d’un loyer modique ; les primes à la construction visent des personnes de condition modeste mais qui disposent d’une capacité de remboursement suffisante pour acquérir un nouveau logement.
CHARGES BUDGETAIRES DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL : SOMMES MISES EN LIQUIDATION EN COURS D’EXERCICE EN MILLIONS DE FRANCS (1975-1981)(1),(2)
CHARGES BUDGETAIRES DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT SOCIAL : SOMMES MISES EN LIQUIDATION EN COURS D’EXERCICE EN MILLIONS DE FRANCS (1975-1981)(1),(2)
(1) Il a été encaissé en contrepartie : 1975 : 320,3 ; 1976 : néant ; 1977 : 370,9 ; 1978 : 407,8 ; 1979 : 98,0 (en millions de F)(2) L’allocation d’installation est cumulée avec l’allocation de loyer depuis l’année 1977.
III – LES LOCATAIRES DE LOGEMENTS SOCIAUX
a – Méthodologie d’analyse
20L’analyse de la situation des locataires de logements sociaux se fonde sur des données récoltées par la Société nationale du logement lors de ses contrôles de revenus.
21La représentativité des échantillons aux plans national et régional est assurée par trois éléments :
- l’importance des échantillons (tableau 2) ;
- une homogénéité plus grande dans la population des locataires que dans la population totale (de par l’existence de critères mis à l’admission dans les logements sociaux) ;
- le mode de tirage des échantillons : les logements prospectés ont été sélectionnés par tirage aléatoire stratifié afin de respecter notamment la proportion d’appartements et de maisons existant dans la population mère.
EFFECTIFS DES ECHANTILLONS DE LOCATAIRES
EFFECTIFS DES ECHANTILLONS DE LOCATAIRES
22De plus, les données de revenus émanant de la S.N.L. proviennent des avertissements-extraits de rôle et on peut supposer qu’elles fournissent une vue assez fiable de la situation financière des locataires S.N.L.
b – Composition sociologique des locataires
23Une analyse de la composition socio-professionnelle des locataires S.N.L. publiée en 1971 et des données partielles pour les années récentes montrent que la population locataire se compose presque exclusivement d’ouvriers, d’employés et d’inactifs : les indépendants ne représentent qu’un pour cent environ des locataires. La proportion de pensionnés connaît, au cours des dernières années, une hausse sensible. Ainsi, à Bruxelles, ils représentaient 35,5 % des locataires en 1971 et 43,2 % en 1977. On ne dispose d’aucune statistique par âge des locataires S.N.L. mais l’on peut interpréter la part croissante des pensionnés comme un indice de vieillissement de la population locataire. Ce phénomène s’explique sans doute par la réglementation des logements sociaux ; en effet, si on excepte des cas très particuliers (faute grave du locataire ou revenu supérieur à 800.000 frs dans le régime actuellement en vigueur en région flamande), les locataires qui ont été admis dans un logement social peuvent disposer de ce logement leur vie durant.
24Ce vieillissement de la population semble d’ailleurs confirmé par l’évolution de la composition des familles locataires (tableau 3) : de 1967 à 1979, leur taille moyenne passe de 3,33 personnes à 2,75 ; fin 1981, la taille moyenne des familles bruxelloises n’était plus que de 2,41 personnes. Il apparaît ainsi que l’effort de la S.N.L. porte de moins en moins sur les familles nombreuses et davantage sur les personnes seules. Comme l’indique le Fonds du logement dans son rapport de 1978 : "sans doute est-il possible d’insérer les familles nombreuses dans le programme des sociétés agréées par la Société nationale du logement. Mais il se révèle à la pratique, qu’innombrables sont celles qui ne réussissent pas à se faire admettre dans le circuit des logements sociaux". Aussi, le Fonds du logement a institué, depuis 1975, un régime d’aide locative en vertu duquel il achète des immeubles anciens, les remet en état et les donne en location aux familles nombreuses de condition modeste. Il semble toutefois qu’une attitude plus volontariste de la S.N.L. en faveur des familles nombreuses permettrait d’éviter cette dispersion supplémentaire des moyens matériels et financiers.
REPARTITION DES LOGEMENTS LOUES SELON LEUR NOMBRE D’OCCUPANTS
REPARTITION DES LOGEMENTS LOUES SELON LEUR NOMBRE D’OCCUPANTS
Total des logements loués = 100c – Les revenus des locataires S.N.L.
25Dans le tableau 4, la moyenne et la dispersion des revenus des locataires S.N.L., sur la période 1965-1976, sont comparées aux revenus de l’ensemble de la population belge. Ces derniers sont estimés sur base des statistiques fiscales.
COMPARAISON DES REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. ET DE L’ENSEMBLE DES MENAGES BELGES(a),(b)
COMPARAISON DES REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. ET DE L’ENSEMBLE DES MENAGES BELGES(a),(b)
(a) Revenus de 1967(b) Revenus de 1973
26La moyenne arithmétique des revenus est sensiblement plus faible pour les locataires de logements sociaux ; ce résultat s’explique notamment par la forte dissymétrie à gauche des distributions de revenus : on sait que la moyenne arithmétique est fortement influencée par les valeurs aberrantes et constitue un paramètre de position peu robuste dès que la distribution sousjacente s’écarte de la loi normale. Or les distributions de revenus sont typiquement non normales ; une étude de la S.N.L. [14] concluait d’ailleurs que : "l’on peut considérer, en première approximation, que la distribution des revenus des locataires S.N.L. suit une loi log-normale à partir de la deuxième tranche de revenus, c’est-à-dire au-delà de 50.000 frs". Si l’on utilise la médiane pour comparer la situation financière des deux populations, les différences de revenus apparaissent assez faibles, les revenus des locataires S.N.L. se situant néanmoins en-deçà de la moyenne des ménages belges.
27Le tableau 5 donne, pour les années les plus récentes, la répartition des ménages au sein des différentes classes de revenus. Il semble que les ménages disposant d’un revenu inférieur à 50.000 frs soient beaucoup plus fréquents chez les locataires S.N.L. que dans l’ensemble de la population. Peut-on en déduire que la S.N.L. a atteint l’objet social qu’elle s’était fixé, l’aide aux plus démunis ? La réponse doit être très nuancée. En effet, si les chiffres de la S.N.L. tiennent compte de tous les locataires, quel que soit le niveau de leurs revenus, les statistiques fiscales excluent les exonérés notoires, c’est-à-dire les contribuables non enrôlés en raison de la modicité de leurs revenus ou de leurs charges familiales ; dans les classes de revenus les plus faibles, les statistiques fiscales reprennent essentiellement des personnes ayant eu une activité professionnelle inférieure à douze mois : personnes qui sont décédées ou ont débuté leur activité professionnelle au cours de l’exercice fiscal considéré ; leurs revenus n’ont été enrôlés que pour permettre le remboursement d’un précompte ou d’un versement anticipé.
DISTRIBUTION DES REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. ET DE L’ENSEMBLE DE LA POPULATION BELGE(a),(b),(c)
DISTRIBUTION DES REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. ET DE L’ENSEMBLE DE LA POPULATION BELGE(a),(b),(c)
(a) Compte tenu des revenus inférieurs à 50.000 F(b) Compte non tenu des revenus inférieurs à 50.000 F
(c) Revenus de 1973, exercice fiscal 1974
28S’il est difficile d’évaluer avec précision le nombre d’exonérés notoires, on sait qu’ils représentent une part importante de la population belge : une estimation portant sur l’exercice fiscal 1970 faisait état de quelque 660.000 ménages fiscaux [15].
29En d’autres termes, pour les classes de revenus n’excédant pas le minimum imposable, les statistiques fiscales donnent une image biaisée de la réalité socio-économique car elles sous-évaluent fortement la proportion d’infra-salariés. Aussi, pour comparer la situation des familles aidées à celle de l’ensemble de la population belge, il est nécessaire d’exclure les ménages à très faibles revenus. C’est pourquoi, au tableau 5, les colonnes "b" reprennent les fréquences calculées en ne tenant pas compte des revenus inférieurs à 50.000 frs.
30Il est surprenant de constater que, pour les années 1974 et 1976, si les ménages aisés (revenus imposables supérieurs à 500.000 frs en 1974 et 600.000 frs en 1976) sont peu fréquents chez les locataires S.N.L., les ménages à faibles revenus (de moins de 200.000 frs en 1974 et moins de 300.000 frs en 1976) sont moins nombreux chez les locataires S.N.L. que dans la population ; par contre, les ménages à revenus moyens (de 200.000 à 500.000 frs pour 1974 et de 300.000 à 600.000 frs en 1976) sont mieux représentés chez les locataires de logements sociaux que dans la moyenne de la population.
31Une analyse plus fine de la structure des revenus ventilée selon le nombre d’enfants à charge indique une disparité des revenus beaucoup plus grande chez les ménages sans enfant et chez les familles très nombreuses. En particulier, le revenu imposable médian des ménages sans enfant apparaît très faible : en 1976, un quart d’entre eux disposaient de moins de 49.000 frs (tableau 6) ; par contre, les ménages comptant de 1 à 3 enfants à charge avaient des revenus imposables moyens nettement supérieurs (de l’ordre de 340.000 frs) ; de plus, un quart d’entre eux jouissaient de ressources financières supérieures à 450.000 frs. Par souci de concision, nous n’avons pas reproduit les résultats obtenus au niveau régional mais ils montrent une grande homogénéité de la structure des revenus dans les trois régions du pays. En particulier, on note à nouveau la forte représentation des locataires disposant de revenus moyens relativement élevés chez les familles comptant de 1 à 3 enfants à charge.
VALEURS TYPIQUES DES DISTRIBUTIONS DE REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. : REVENUS IMPOSABLES DE 1976(a)
VALEURS TYPIQUES DES DISTRIBUTIONS DE REVENUS DES LOCATAIRES S.N.L. : REVENUS IMPOSABLES DE 1976(a)
(a) Compte non tenu des revenus nuls.32Cette forte proportion de locataires à revenus moyens provient sans doute de ce que les ménages qui ont été admis dans un logement social peuvent continuer à disposer de ce logement même si leur situation financière vient à s’améliorer ; leur loyer sera réadapté en conséquence. Une exception à ce principe général est introduite dans le régime flamand par l’arrêté royal du 18 décembre 1979 : les ménages disposant de revenus supérieurs à 800.000 frs (indexés et majorés le cas échéant pour les enfants à charge) sont tenus de quitter leur logement endéans les trois ans.
33Toutefois, si la S.N.L. remplit l’objectif qui lui a été assigné, la majorité des locataires devraient être de condition modeste et seule une minorité devrait disposer de "revenus suffisants". Ce dernier terme peut prêter à discussion mais il semble logique de supposer qu’un locataire dispose de "revenus suffisants" si ses ressources financières excèdent les plafonds fixés pour l’admission dans un loge ment social.
34Le tableau 7 reprend le pourcentage de ménages dont les revenus en 1974 et en 1976 excèdent les plafonds fixés pour l’admission dans un logement social au 31.12.1976 et au 31.12.1978 respectivement [16]. Pour les revenus de 1974, ce pourcentage s’établit à 12,2 et ne diffère pas sensiblement selon les régions concernées. En 1976, la proportion de familles disposant de revenus supérieurs aux plafonds S.N.L. dépasse 33 % : elle est un peu plus faible à Bruxelles où les conditions d’admission étaient moins sévères : la majoration par enfant à charge était de 24.300 frs au lieu de 19.400 frs en Flandre et en Wallonie. Bien sûr, les résultats consignés au tableau 7 ne tiennent pas compte des dispositions en faveur des handicapés, des ouvriers mineurs, de l’équipage des bâtiments de pêche, du personnel d’entreprises nouvelles ou en extension …
POURCENTAGE DE MENAGES DONT LES REVENUS EN T EXCEDENT LES PLAFONDS FIXES POUR L’ADMISSION DANS UN LOGEMENT SOCIAL AU 31 DECEMBRE DE L’ANNEE T+2
POURCENTAGE DE MENAGES DONT LES REVENUS EN T EXCEDENT LES PLAFONDS FIXES POUR L’ADMISSION DANS UN LOGEMENT SOCIAL AU 31 DECEMBRE DE L’ANNEE T+2
35Il n’en reste que les estimations précédentes mettent en cause la politique de la Société nationale : une fraction importante des familles aidées et, plus particulièrement, des ménages comptant de 1 à 3 enfants à charge disposerait de revenus qui ne peuvent être qualifiés de modestes et ce phénomène tendrait à s’accentuer au cours du temps.
36Pour les dernières années, on ne dispose malheureusement pas de données aussi complètes sur la structure des revenus. Néanmoins, le nombre de ménages qui paient un loyer réadapté constitue un indicateur indirect des ressources financières des locataires. Le tableau 8 compare la situation des loyers au 31 décembre 1970 et au 31 décembre 1979. Si la proportion de loyers réadaptés reste proche de 17 %, le taux moyen de majoration des loyers passe de 30 à 43 %.
LOYERS READAPTES
LOYERS READAPTES
37Depuis quelques années, des régimes spécifiques ont été institués dans les trois régions du pays [17]. Comme l’écrit la S.N.L. [18] dans son rapport de 1980, "si les réglementations divergent dans leurs procédures, le but poursuivi est identique, c’est-à-dire assurer une répartition aussi équitable que possible de la charge entre les locataires en fonction de leurs revenus et de la composition de leur famille, tout en assurant l’équilibre financier des sociétés agréées". En conséquence, les plafonds fixés à l’admission dans un logement social ont été relevés de façon substantielle [19]. On peut ainsi estimer que, en régions flamande et wallonne, plus des trois quarts des ménages remplissent les conditions de revenus mises à l’admission d’un logement social. Ce comptage exclut les exonérés notoires qui, par définition, disposent de revenus modiques.
38On peut objecter que la réadaptation des loyers pénalise les familles plus aisées : elle permettrait d’éviter la ségrégation sociale tout en réservant l’aide de la collectivité aux plus démunis. Cet argument nous semble peu convaincant. Il faudrait d’abord montrer que les loyers des logements sociaux, après réadaptation, se situent à un niveau comparable aux loyers du secteur privé. Or le tableau 9 indique qu’en moyenne, le logement social reste moins onéreux. Peut-on, par ailleurs, admettre que certains locataires disposent de revenus suffisants si, dans le même temps, la demande émanant de personnes nécessiteuses excède l’offre de logements disponibles ? D’autre part, les sociétés agréées ne seront-elles pas tentées d’assurer leur équilibre financier en privilégiant les locataires plus aisés qui leur offrent l’assurance de rentrées plus stables et plus élevées ? Si des priorités sont en principe établies en faveur des plus défavorisés, le M.O.C. [20] souligne avec raison que les candidats locataires ne disposent que de moyens de contrôle et de recours limités pour faire respecter leurs droits.
39En fait, la problématique qui se pose est de déterminer si les sociétés agréées peuvent concilier les objectifs d’équilibre financier et de politique réellement sociale. Nous serions tentés de répondre par la négative : le relèvement des plafonds d’admission réduit de facto la proportion des locataires les plus pauvres ; si l’on ne réserve pas les logements sociaux aux plus démunis en expulsant, au besoin, les ménages les plus aisés, on risque de détourner la S.N.L. de l’objet pour lequel elle a été créée et de faire supporter l’assistance locative par d’autres organismes, les C.P.A.S. notamment, qui ne disposent pas toujours de l’infrastructure adéquate.
COMPARAISON DES LOYERS DES LOGEMENTS S.N.L. AUX LOYERS MOYENS DU ROYAUME
COMPARAISON DES LOYERS DES LOGEMENTS S.N.L. AUX LOYERS MOYENS DU ROYAUME
IV – Les bénéficiaires de primes à la construction
a – Méthodologie d’analyse
40Pour analyser les caractéristiques socio-économiques des bénéficiaires de primes à la construction, nous nous sommes basés sur les fiches que complètent les ménages lorsqu’ils introduisent une demande de subside à l’Administration du logement. Les fiches consultées portent sur les données de 1970 et de 1979 et permettent d’esquisser les changements survenus au cours de la dernière décennie ; à titre de comparaison, nous avons également repris les caractéristiques des bénéficiaires de primes à l’achat et à l’assainissement.
41Pour les statistiques de revenus, nous n’avons pas retenu les données prises en compte par l’Administration du logement, c’est-à-dire les revenus de l’avant-dernière année précédant la demande de prime. Nous avons considéré les revenus perçus au moment de la demande d’avantage. Cette façon de procéder vise à analyser le bien-fondé de la critique à laquelle nous faisions allusion dans l’introduction et selon laquelle des bénéficiaires profitent de ce que l’Administration du logement ne considère que les revenus d’une seule année, qui peuvent correspondre, dans leur chef, à des revenus plus faibles que leurs revenus normaux.
42Pour connaître les revenus perçus lors de la demande de prime, deux procédures semblaient possibles. La première consiste à interviewer directement les bénéficiaires de primes à la construction. L’expérience montre cependant qu’une enquête sur les revenus se heurte aux difficultés suivantes [21] :
- les interviewés répugnent généralement à faire état de leurs revenus, que ce soit par crainte de poursuites judiciaires ou parce qu’ils hésitent à déclarer un revenu jugé excessif ou trop modique ;
- les refus de réponse se concentrent chez certaines catégories socio-professionnelles ;
- la notion de revenu n’est pas toujours clairement perçue par les personnes interrogées ; en particulier, certains ménages ont des difficultés à assimiler les prestations sociales à un revenu. D’autres négligent de bonne foi certains revenus perçus irrégulièrement (primes, treizième mois, pécule de vacances, etc.) de même que certains avantages en nature (prêt hypothécaire à taux réduit, mise à disposition d’une maison, d’une voiture, etc.).
43Aussi, les revenus des personnes ayant obtenu une prime à la construction ont été estimés par la démarche suivante : un échantillon de bénéficiaires a été constitué au départ des fiches que possède l’Administration du logement ; nous avons ensuite demandé au Ministère des Finances de nous fournir la composition des ressources financières des unités échantillonnées pour l’année de la demande de la prime. Pour éviter une surcharge de travail, le Ministère des Finances a limité sa participation aux renseignements concernant 500 contribuables. À la date du début de l’étude, l’exercice fiscal 1978 était le dernier à avoir fait l’objet de vérifications par l’Administration des Contributions. Nous avons donc retenu un échantillon de ménages qui ont obtenu une prime en 1977.
44L’identité de ces contribuables (375 appartenant à la région flamande et 125 appartenant à la région wallonne) a été relevée à l’Administration du logement. Les fractions de sondage tiennent compte de l’importance relative des bénéficiaires de primes à la construction dans les deux régions. Aucun ménage de la région bruxelloise n’a été retenu : en 1977, sur 16.775 primes notifiées pour l’ensemble du pays, 109 seulement concernaient Bruxelles.
45Sur les 500 certificats envoyés à l’Administration des Contributions, 437 (soit 330 pour la Flandre et 107 pour la Wallonie) nous ont été retournés avec indication des ressources des ménages. Dans les autres cas, l’Administration n’a pu compléter le volet "revenus" du certificat pour une des raisons suivantes : revenus en cours de vérification ou en discussion, décès ou changement d’adresse du contribuable.
b – Caractéristiques socio-économiques des bénéficiaires de primes à l’achat, la construction et l’assainissement
46Au cours des dix dernières années, la composition socio-professionnelle des familles aidées s’est sensiblement modifiée (tableau 10) les employés ont bénéficié d’une part croissante des subsides au détriment de la classe ouvrière. Cette évolution résulte, en partie, d’une modification de l’environnement social, qui s’est traduite par la mensualisation progressive des salaires.
COMPOSITION SOCIOLOGIQUE DES BENEFICIAIRES DE PRIMES A FONDS PERDUS
COMPOSITION SOCIOLOGIQUE DES BENEFICIAIRES DE PRIMES A FONDS PERDUS
47En 1979, la majorité des bénéficiaires de primes à l’achat et à la construction de maisons unifamiliales restent néanmoins des ouvriers ; la part des employés et agents des services publics s’établit à quelque 40 % supplémentaires, ce qui montre la faible proportion des subsides revenant aux autres catégories socio-professionnelles.
48Les primes à la construction d’appartements échoient principalement aux employés et agents des services publics, les ouvriers ne comptant que pour 35 % des bénéficiaires.
49Les primes à l’assainissement apparaissent assez bien réparties entre les différents groupes sociaux ; en particulier, la part des inactifs (pensionnés et sans emploi) avoisine 12,5 %. Il semblerait donc que la réhabilitation des logements anciens, n’exigeant qu’un apport financier progressif, puisse davantage convenir à toutes les classes sociales.
50Le tableau 11 montre que les primes à la construction bénéficient essentiellement aux familles peu nombreuses. On peut se demander si, malgré les efforts de la Ligue des Familles, les ménages modestes comptant plus de deux enfants à charge sont en mesure de faire construire une habitation de leur propre initiative. La taille réduite des familles bénéficiant de primes à la construction est liée au jeune âge des demandeurs (tableau 12) : en 1979, 90 % d’entre eux avaient moins de 35 ans. Ceci tient aux conditions de revenus particulières aux jeunes ménages : en effet, en 1979, ceux-ci voyaient leurs plafonds de revenus majorés de 40 % en région flamande et de 50 % en région wallonne.
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON LE NOMBRE D’ENFANTS A CHARGE
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON LE NOMBRE D’ENFANTS A CHARGE
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON L’AGE DES DEMANDEURS
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON L’AGE DES DEMANDEURS
51L’achat de logements sociaux ou l’assainissement d’habitations insalubres semblent plus facilement accessibles aux familles nombreuses : la composition des familles aidées reproduit assez fidèlement la structure des ménages belges.
52On remarque par ailleurs que près de 40 % des primes à l’assainissement vont à des personnes de plus de 40 ans ; on note donc à nouveau la répartition plus égalitaire des primes à l’assainissement.
53Enfin, si les étrangers représentaient 8,9 % de la population totale du Royaume en 1979, plus des 95 % des bénéficiaires de primes à la construction sont de nationalité belge (tableau 13).
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON LA NATIONALITE DES DEMANDEURS
REPARTITION DES BENEFICIAIRES DES PRIMES A FONDS PERDUS SELON LA NATIONALITE DES DEMANDEURS
54La part des immigrés est un peu plus élevée chez les demandeurs de primes à l’achat et à l’assainissement. Le rapport de 1980 du Fonds de la Ligue des familles nombreuses signale, à cet égard : "la fonction stimulante qui émane des comités d’accueil créés en faveur des étrangers ainsi que des associations qui s’occupent de l’hébergement de ces familles". Néanmoins, le nombre de primes revenant à des étrangers reste assez faible : sur près de 24.000 primes à l’achat et à la construction accordées en 1979, moins de 1.600 sont allées à des non Belges.
c – Les revenus des bénéficiaires de primes à la construction
55Le revenu médian de l’échantillon des bénéficiaires est très proche pour les ménages wallons et flamands (tableau 14) ; il s’établit, dans les deux cas, aux environs de 400.000 frs, alors que, pour 1977, le revenu médian de l’ensemble de la population belge ne s’élève qu’à 328.000 frs.
DISTRIBUTION DES REVENUS DE L’ECHANTILLON DES BENEFICIAIRES DE PRIMES A LA CONSTRUCTION(a)
DISTRIBUTION DES REVENUS DE L’ECHANTILLON DES BENEFICIAIRES DE PRIMES A LA CONSTRUCTION(a)
(a) Compte non tenu des revenus nuls56Si la moyenne des revenus ne diffère pas sensiblement selon les régions, la dispersion des distributions est supérieure en Wallonie. La hauteur du troisième quartile peut d’ailleurs surprendre : un quart des familles aidées disposait, en Wallonie, de revenus supérieurs à 520.000 frs, alors que, selon les statistiques fiscales, 20,5 % de la population wallonne jouissait, en 1977, de moyens financiers aussi importants.
57Nous nous sommes donc interrogés sur l’importance des bénéficiaires qui, au moment de la demande de prime, ne pouvaient être considérés comme de condition modeste. Pour ce faire, nous avons adopté une démarche analogue à celle suivie pour les locataires de logements sociaux : nous avons considéré qu’un bénéficiaire n’est pas réellement de condition modeste si les revenus perçus lors de la demande de prime (dans notre cas, en 1977) excèdent les plafonds fixés pour l’obtention d’une prime en t+2 (les plafonds fixés en 1979 tiennent compte des revenus de 1977). Ces plafonds diffèrent toutefois selon le type de prime (entière ou dégressive) et selon que le bénéficiaire est ou n’est pas un jeune ménage. Comme nous ne connaissons pas le type de prime demandée et la date du mariage des unités échantillonnées, nous avons calculé le nombre de ménages dont les revenus excèdent les plafonds correspondant aux quatre hypothèses suivantes : ménage ordinaire demandant soit la prime maximum, soit la prime minimum, jeune ménage demandant la prime maximum ou minimum. Les résultats sont consignés au tableau 15.
NOMBRE DE BENEFICIAIRES DE L’ECHANTILLON DONT LES REVENUS DEPASSENT LES PLAFONDS FIXES POUR L’OBTENTION DES PRIMES A LA CONSTRUCTION
NOMBRE DE BENEFICIAIRES DE L’ECHANTILLON DONT LES REVENUS DEPASSENT LES PLAFONDS FIXES POUR L’OBTENTION DES PRIMES A LA CONSTRUCTION
58La différence entre la proportion de bénéficiaires indus flamands et wallons s’explique par les modifications introduites, en Wallonie, par les arrêtés royaux du 27 avril 1977 et du 12 avril 1978 : le plafond est augmenté de 180.000 à 200.000 frs (indice décembre 1972) et la majoration pour enfant à charge passe d’un montant global de 12.000 frs à 30.000 frs pour les deux premiers enfants à charge et 40.000 frs à partir du troisième.
59Le résultat le plus significatif qui se dégage du tableau 15 concerne le nombre élevé de ménages dont les revenus excèdent les plafonds ordinaires : l’accession à la propriété semble difficile pour ceux qui ne bénéficient pas de la condition de revenus des "jeunes ménages".
60L’Exécutif flamand ayant estimé qu’il est contre-indiqué d’encourager des couples trop jeunes de s’engager rapidement dans des projets de construction, l’arrêté royal du 25 août 1980 a supprimé les clauses particulières aux jeunes ménages mais a relevé les plafonds de revenus de façon substantielle [22]. Il entre d’ailleurs dans les intentions de la région bruxelloise de supprimer les conditions de revenus pour les primes à l’achat et à la construction.
61Il semble donc, qu’en matière d’encouragement à l’accession à la propriété, on s’oriente de plus en plus vers une politique purement conjoncturelle. Si tel est le cas, il faudrait s’assurer que les primes constituent un instrument efficace de relance de la construction résidentielle. Or certaines études [23] tendent à mettre en doute cette efficacité dans la mesure où les aides ne sont accordées qu’après le début des travaux et doivent être pré-financées. Ne conviendrait-il donc pas de privilégier d’autres mesures de politique économique, en particulier les encouragements fiscaux dont l’attrait pour les ménages plus aisés est confirmé par le succès des lois Cooreman-De Clercq ? Bien que le logement soit une matière régionalisée, une bonne part des moyens de cette politique (la fiscalité notamment) reste du ressort national.
62Si les exécutifs régionaux veulent poursuivre une politique sociale d’aide à l’accession à la propriété, ne doivent-ils pas éviter un éparpillement des ressources limitées dont ils disposent et concentrer l’aide sur la politique d’assainissement qui semble plus facilement accessible aux ménages de condition modeste ? En d’autres termes, faut-il maintenir les primes à la construction, qui concernent des ménages plus aisés ? Ne convient-il pas de réallouer le montant des primes à la construction en faveur d’une réelle politique d’amélioration du patrimoine immobilier ? Cette refonte du système pourrait être l’occasion d’un réaménagement de la politique d’assainissement et, en particulier, de la lutte contre les logements insalubres, qui n’a pas donné jusqu’ici les résultats escomptés. Les tableaux 16 et 17 montrent en effet le faible impact des mesures prises face à l’ampleur des problèmes posés par la vétusté du parc résidentiel belge : l’enquête de l’I.N.L. sur la qualité du patrimoine immobilier indiquait [24] qu’en 1971-1972, on dénombrait "approximativement 1.483.000 logements salubres, 576.000 logements fonctionnellement inadaptés, 871.000 logements insalubres améliorables et 445.000 logements insalubres non améliorables". Si l’on admet généralement que les besoins quantitatifs de logements sont en voie d’être satisfaits, un effort de rénovation considérable doit donc être consenti. Pour reprendre l’expression d’Aballea [25], "nous sommes passés d’une crise du logement à une crise de l’habitat".
LA LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS INSALUBRES (INITIATIVE PUBLIQUE)
INTERVENTIONS DE L’ETAT DANS L’ACQUISITION ET LA DEMOLITION DE TAUDIS, PAR LES SOCIETES AGREES PAR LA SOCIETES NATIONALE PU LOGEMENT ET PAR LA SOCIETES NATIONALE TERRIENNE (1) (1965-1981) - Chiffres Cumulés
INTERVENTIONS DE L’ETAT DANS L’ACQUISITION ET LA DEMOLITION DE TAUDIS, PAR LES SOCIETES AGREES PAR LA SOCIETES NATIONALE PU LOGEMENT ET PAR LA SOCIETES NATIONALE TERRIENNE (1) (1965-1981) - Chiffres Cumulés
(1) Sociétés agréées par la Société Nationale du Logement et par la Société Nationale Terrienne, appelée auparavant "Société Nationale de la Petite Propriété Terrienne".INTERVENTIONS DE L’ÉTAT DANS L’ACQUISITION ET LA DEMOLITION DE TAUDIS PAR LES COMMUNES (1965-1981) - Chiffres cumulés
INTERVENTIONS DE L’ÉTAT DANS L’ACQUISITION ET LA DEMOLITION DE TAUDIS PAR LES COMMUNES (1965-1981) - Chiffres cumulés
LA LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS INSALUBRES (INITIATIVE PUBLIQUE)
LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS INSALUBRES (INITIATIVE PRIVEE)(1),(2),(3)
ALLOCATIONS - LOYER AUX PARTICULIERS (1966-1981) - CHIFFRES CUMULES
ALLOCATIONS - LOYER AUX PARTICULIERS (1966-1981) - CHIFFRES CUMULES
ALLOCATIONS D’INSTALLATION AUX PARTICULIERS (1966-1976) - CHIFFRES CUMULES
ALLOCATIONS D’INSTALLATION AUX PARTICULIERS (1966-1976) - CHIFFRES CUMULES
PRIMES OU EMPRUNTS ACCORDES PAR L’ÉTAT AUX PARTICULIERS POUR L’ASSAINISSEMENT DE LEURS LOGEMENTS (1957-1981) - CHIFFRES CUMULES
PRIMES OU EMPRUNTS ACCORDES PAR L’ÉTAT AUX PARTICULIERS POUR L’ASSAINISSEMENT DE LEURS LOGEMENTS (1957-1981) - CHIFFRES CUMULES
LUTTE CONTRE LES LOGEMENTS INSALUBRES (INITIATIVE PRIVEE)(1),(2),(3)
(1) Y compris 1937 notifications pour la 2ème période au 31 décembre 1974.(2) Sociétés agréées par la "Société nationale du Logement" et par la "Société nationale Terrienne", appelée auparavant "Société nationale de la Petite Propriété Terrienne".
(3) À partir de 1977 compris dans le tableau 12 - Allocations de déménagements.
V – Conclusions
63Nous avons essayé de montrer ici que si la politique du logement a fait l’objet d’une attention constante de la part des exécutifs régionaux, cette politique garde l’empreinte du passé et se caractérise par la multiplicité des aides, une grande diversité des conditions d’octroi et une profonde méconnaissance de la situation des familles aidées. Il est donc extrêmement difficile d’apprécier si cette politique atteint son objectif social : favoriser les personnes de condition modeste.
64L’analyse de la situation des locataires de logements sociaux et d’un échantillon de bénéficiaires de primes à la construction indique toutefois que les relèvements successifs des plafonds de revenus fixés pour l’obtention des aides risquent de faire dévier la politique du logement de son objet premier : une part croissante des bénéficiaires disposent de revenus relativement élevés. Cette situation semble particulièrement préoccupante pour les locataires de logements sociaux : la mission assignée à la S.N.L. est en effet de venir en aide aux personnes les plus démunies, celles qui peuvent au plus s’acquitter d’un loyer modique. Or les régimes locatifs instaurés dans les trois régions du pays visent explicitement à assurer l’équilibre financier des sociétés agréées. Si des priorités à l’admission dans un logement social existent pour les familles les plus pauvres, il est à craindre que les sociétés agréées ne privilégient les ménages plus aisés, qui offrent l’assurance de rentrées stables et plus élevées ; une part croissante des personnes de condition modeste se verront ainsi exclues des logements sociaux et devront se tourner vers d’autres organismes, moins aptes à leur fournir l’assistance locative indispensable.
65D’autre part, l’étude des revenus d’un échantillon de bénéficiaires de primes à la construction montre qu’il est très difficile, pour les personnes de condition modeste, d’accéder à la propriété, même avec le concours de la prime. Avec la majoration récente des plafonds de revenus en région flamande et leur suppression probable à Bruxelles, les primes à la construction et à l’achat deviennent d’ailleurs de plus en plus des instruments purement conjoncturels de stimulation de la construction résidentielle ; or l’efficacité de ces primes comme facteur de relance du secteur logement reste sujette à caution. Il y a donc lieu de s’interroger sur le bien-fondé de leur maintien. Nous avons tenté de montrer qu’une suppression des primes à la construction et une réallocation des sommes ainsi libérées à une politique d’assainissement du patrimoine immobilier pourraient davantage s’inscrire dans une politique du logement réellement sociale.
Conditions de revenus relatives aux primes à la construction
Région bruxelloise
Région wallonne
Région flamande
Voorwaarden betreffende het INKOMEN
66De premie kan slechts bekomen worden op voorwaarde dat het inkomen van de aanvrager (eventueel samen met dat van de persoon met wie hij wettelijk of feitelijk samenwoont) 1.250.000 fr. niet overschrijdt.
67Onder inkomen wordt verstaan : het inkomen van de aanvrager als hij alleenstaand is of het samengevoegde inkomen van de aanvrager en de persoon met wie hij op de datum van de aanvraag wettelijk of feitelijk samenwoont, dat vatbaar is voor de personenbelasting (netto-belastbaar inkomen) van het voorlaalste jaar dat het jaar van de aanvraag voorafgaat.
68Dus iemand die in 1983 een aanvraag instuurt voor het bekomen van een bouwpremie mag in 1981 (eventueel gecumuleerd) niet meer dan op 1.250.000 fr. als netto-belastbaar inkomen belast zijn.
BEDRAG van de BOUWPREMIE + supplement SLOPING
69Het bedrag van de premie is afhankelijk van het netto-belastbaar inkomen (van het voorlaatste jaar dat het jaar van de aanvraag voorafgaat) :
70Voor ieder kind ten laste en voor elk kind dat binnen 300 dagen na datum van aanvraag wordt geboren of geadopteerd, wordt het premiebedrag verhoogd met 20 %. Het premiebedrag wordt met 50.000 fr. verhoogd wanneer de aanvraag betrekking heeft op een wederopbouw op de plaats waar de aanvrager een voning heeft gesloopt die, VOOR de sloping, door de koning of de burgemeester onbewoonbaar is verklaard of door de minister ongezond nietverbeterbaar is erkend. Het premiesupplement bij heropbouw wordt echter NIET toegekend indien de begunstigde de slopingspremie heeft bekomen (ingesteld bij het K.B. van 14.11.1979).
Notes
-
[1]
Une exception à ce principe a été introduite en région flamande par l’A.R. du 18 décembre 1979.
-
[2]
De Ridder V.A. et Minon P., Aspects économiques et sociologiques des activités du logement, Fonds du Logement de la Ligue des Familles Nombreuses, 1979
-
[3]
Deleeck et al., Répartition sociale des dépenses publiques dans le secteur du logement social, Programme national de recherches en sciences sociales, 1981, 8D. On y trouvera une bibliographie de recherches similaires réalisées à l’étranger.
-
[4]
S.N.L., Rapports annuels. Voir en particulier celui de 1971.
-
[5]
Durez M., Les bénéficiaires de la politique du logement social, Institut National du Logement, septembre 1982
-
[6]
C.G.E.R., Mémorial 1865-1965, Bruxelles, 1965, p. 247
-
[7]
De 1892 à nos jours, l’indice du coût de la vie a été multiplié par un coefficient de l’ordre de 110.
-
[8]
S.N.L., La Société Nationale des Habitations et Logements à Bon Marché a 30 ans, 1950
-
[9]
L’emprunteur ne peut posséder d’autre habitation en propriété ou en usufruit et doit s’engager à occuper personnellement l’habitation concernée par le prêt.
-
[10]
Ces restrictions concernent à la fois la valeur vénale, la superficie et le volume extérieur. Se référer à Durez M., Les bénéficiaires de la politique du logement social, op. cit.
-
[11]
C.E.P.I., Bulletins trimestriels du Centre pour l’encouragement de l’épargne et des placements immobiliers.
-
[12]
I.N.L. "La fiscalité directe et indirecte en matière de logement", Cahiers de documentation générale, 1975
-
[13]
En 1981, le nombre de primes payées à des particuliers était de 3.898 pour les primes à l’achat et de 24.842 pour les primes à la construction.
-
[14]
S.N.L., "Revenus des locataires S.N.L.", Document à usage interne, septembre 1976.
-
[15]
Meulders D., Tollet R., "L’inégalité et la structure des revenus en Belgique : exercice d’imposition 1970", Cahiers Economiques de Bruxelles, n° 67, 1975.
-
[16]
Nous avons considéré, pour les revenus en t, les plafonds fixes en t+2 car la demande d’admission se fonde sur les revenus de l’avant-dernière année précédant la demande ; de plus, nous avons considéré les plafonds en vigueur en fin d’année.
-
[17]
Arrêtés royaux du 18.12.1979 en Flandre, du 28.12.1979 en Wallonie et du 30.6.1981 en région bruxelloise.
-
[18]
Le projet de loi n° 623 (session 1982-1983) déposé sur le bureau de la Chambre des Représentants porte suppression ou restructuration d’organismes d’intérêt public, parmi lesquels la S.N.L., compte tenu du transfert de leurs compétences aux régions (ou aux communautés). Il appartient donc à ces dernières de décider du cadre dans lequel ces compétences seront désormais exercées.
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[19]
Ils s’établissent actuellement comme suit :
- ? région wallonne (A.R. du 28.12.1979, M.B. du 24.1.1980)
Revenu maximum :- 360.000 frs pour une personne vivant seule
- 580.000 frs pour un couple marié
- 60.000 frs pour le premier enfant
- 50.000 frs pour les enfants suivants
L’arrêté du 28.12.1979 est abrogé par l’arrêté du 19.5.1983, qui doit entrer en vigueur au 1.1.1984. Les nouvelles conditions seront les suivantes :
Revenu maximum :- 500.000 frs pour une personne isolée
- 850.000 frs pour un couple marié ou des personnes qui vivent ensemble maritalement
Priorités : revenus inférieurs à 360.000 frs pour la personne isolée et à 550.000 frs pour un couple marié ou des personnes qui vivent ensemble maritalement. Ces montants sont majorés de 50.000 frs par enfant à charge. - ? région flamande (A.R. du 18.12.1979, M.B. du 22.12.1979)
Revenu maximum :450.000 frs (*) majorés de 22.000 frs (*) par enfant à charge
Exceptions : les conditions de revenu ne sont pas exigées des mineurs belges en service actif dans un charbonnage ni de l’équipage des bâtiments de pêche belges.
Priorités : revenus inférieurs à 350.000 frs (*) majorés de 22.000 frs (*) par enfant à charge
(*) les montants sont rattachés à l’indice 124,02 de l’indice des prix à la consommation. - ? région bruxelloise (A.R. du 30.6.1981, M.B. du 24.7.1981)
Revenu maximum :- 400.000 frs pour un isolé
- 500.000 frs pour un couple dont un seul des partenaires dispose d’un revenu
- 550.000 frs pour un couple dont les deux partenaires disposent chacun d’un revenu
- Ces montants sont majorés de 30.000 frs par enfant à charge.
- ? région wallonne (A.R. du 28.12.1979, M.B. du 24.1.1980)
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[20]
M.O.C., Le loyer des logements sociaux, Bruxelles, 1980.
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[21]
Commission des Communautés européennes, "L’information relative aux revenus et aux patrimoines dans les pays de la Communauté", Série politique sociale, n° 22, 1972.
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[22]
Se référer à l’annexe.
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[23]
Durez M., Lux B., Vandeville V., Modélisation de l’offre et de la demande de logements neufs et de prêts hypothécaires, I.N.L., septembre 1980.
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[24]
Prevot P., "Rapport relatif à la deuxième enquête sur la qualité du logement en Belgique", Habiter, n° 66-67 et 70-71, 1975 et 1976.
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[25]
Aballea F., "De la crise du logement à la crise de l’habitat", Recherche sociale, octobre-décembre 1978.
