1« L’émigration de la campagne à la ville entre le Xe et le XIVe siècle est un des phénomènes majeurs de la Chrétienté », écrivait Jacques Le Goff dans La civilisation de l’Occident médiéval [1]. Les mouvements migratoires qui nourrirent la croissance des villes médiévales, dessinant ainsi les grandes lignes de la hiérarchie du réseau urbain moderne, portèrent le taux d’urbanisation à 10 % environ de l’ensemble de la population européenne (sans la Russie) vers 1300. Dans cet espace, deux ou trois pays se distinguent par leur urbanisation plus massive, parmi lesquels l’Italie occupe sans doute une place primordiale : à la même époque, 2,5 à 3 millions des 12,5 millions d’habitants de la péninsule habitaient en ville, qui représentaient à eux seuls environ le tiers de la population urbaine européenne; le taux d’urbanisation y atteignait de la sorte un pourcentage très élevé, qui s’établissait entre 20 et 25 % [2]. La conjonction de plusieurs facteurs, bien connus ou encore débattus, explique l’essor particulier des villes italiennes médiévales dont les réalisations politiques et culturelles de la civilisation communale marquent l’apogée : l’importance de l’infrastructure léguée par l’Antiquité, la continuité d’une certaine vie citadine pendant le haut Moyen  ge, la vigueur de la croissance urbaine à partir des X^e et XI^e siècles, qui s’accélère aux XII^e et XIII^e siècles, soutenue par celle de l’économie agricole et entraînée par le développement de la production manufacturière, du grand commerce et des activités financières [3]. Le nombre exceptionnel des grandes et très grandes villes (trois ont plus de 100 000 habitants vers 1300, huit ou neuf entre 40 000 et 80 000 habitants) et la densité du réseau urbain au nord et au centre de la péninsule définissent le triomphe de l’urbanisation médiévale italienne [4]. À ces caractères originaux s’ajoutent – c’est évidemment en partie liée – la qualité et l’abondance relative des sources qui peuvent servir à l’histoire du développement urbain [5].

2L’extension de l’espace entouré par les murailles, préalable à toute histoire de la topographie urbaine, forme naturellement la première manifestation matérielle de l’expansion des villes et de leur essor démographique au Moyen  ge. Il importe, en un premier temps, d’examiner les données disponibles sur la dimension et le nombre d’habitants pour quelques villes de l’Italie du Centre et du Nord, choisies parmi les principales ou les mieux étudiées, au moment de leur apogée médiéval. Les estimations au point d’aboutissement, vers 1300, sont acceptées par les historiens, dans leurs très grandes lignes tout au moins. En revanche, la nature des sources et l’état des recherches ne permettent pas d’avancer des nombres comparables pour les périodes précédentes, sinon de manière exceptionnelle et uniquement pour la superficie de l’espace urbain. Quantifier, de manière même grossière, l’ampleur et le rythme de la croissance démographique des villes médiévales entre le XI^e et le XIII^e siècle est à l’heure actuelle une entreprise vouée à l’échec, faute de disposer des outils méthodologiques appropriés.

3Mais l’analyse de l’urbanisation ne saurait se limiter à la description évolutive de la surface des villes et du tracé de leurs enceintes successives édifiées pour abriter une population en augmentation constante, au repérage des éléments les plus remarquables des paysages urbains, au catalogue des mesures d’urbanisme édictées par les autorités municipales. De telles pistes de recherche, souvent empruntées et naturellement fort utiles, ne rendent pourtant pas compte des modalités complexes du phénomène. Il convient avant tout de démonter les mécanismes variés des processus d’urbanisation, d’en identifier les différents promoteurs et de mettre en évidence leurs motivations pour comprendre comment les villes, confrontées aux flux – partout énormes – de populations nouvelles, spontanés ou suscités selon les cas et les périodes, ont résolu le problème, comment, en d’autres termes, elles ont construit leurs patrimoines immobiliers pour répondre à la demande massive de nouveaux logements. Depuis une vingtaine d’années, de nombreux travaux ont ouvert la voie dans ces domaines peu étudiés jusqu’alors par les historiens des villes médiévales qui permettent de proposer quelques éléments de synthèse sur les modalités et les promoteurs de l’urbanisation. En revanche, nous ne prendrons pas en considération ici les mesures d’urbanisme au sens strict ni les politiques urbaines, en particulier les grands travaux publics qui modèlent et structurent les villes et qui représentent l’une des plus belles réalisations des autorités citadines médiévales, communales puis princières, en matière de conception et de décor du paysage construit [6]. Plus connues, sans conteste, elles ont souvent été mises en œuvre au moment même où la grande vague de l’expansion urbaine touchait à sa fin.

Des murailles et des hommes

4La reconquête de la civitas vetus, la construction des enceintes, rattrapées et dépassées par l’urbanisation à peine édifiée, la prolifération des faubourgs démontrent à l’envi la vigueur de l’expansion des villes médiévales. Pour en prendre la mesure, sans oublier toutefois qu’il n’existe pas de rapport strict entre le circuit des murailles et l’espace habité, il convient d’abord de déterminer la superficie délimitée par les enceintes successives érigées à partir des XI^e et XII^e siècles jusqu’aux XIII^e et XIV^e siècles. Simple en apparence, cette étape liminaire est pourtant moins immédiate qu’il n’y paraît de prime abord. D’un auteur à l’autre, les chiffres varient, quelquefois dans des proportions importantes, par défaut ou par excès, même lorsque le tracé des remparts est connu : c’est le cas pour Pise, dont Karl Julius Beloch sous-évaluait la superficie d’environ 40 %, estimant à 114 ha celle des XIII^e et XIV^e siècles au lieu des 185 ha entourés par les murs sur les deux rives de l’Arno, ou pour Florence dont on évalue souvent la superficie à 630 ha au XIV^e siècle alors qu’elle s’établissait sans doute autour de 430 ha, ou 480 si on inclut le fleuve [7]. Pour remédier à de telles distorsions (plus ou moins 40 à 50 % !), qui interdisent de fonder le raisonnement sur des bases solides, seul un atlas qui rassemblerait les plans des villes médiévales et l’indication du tracé de leurs enceintes successives, dessinés à la même échelle, permettrait de comparer l’évolution respective de leur superficie.

5Gian Pietro Brogiolo et Sauro Gelichi ont montré de façon convaincante que, contrairement à une opinion répandue, les constructions d’enceintes réduites par rapport à la superficie des villes romaines, attribuées traditionnellement au haut Moyen  ge, remontent souvent au Bas-Empire : à Bologne par exemple, des fouilles récentes laissent à penser que l’enceinte de sélénite, avec ses 1 850 m entourant 25 ha, datée généralement de l’époque gothique ou byzantine, a sans doute été édifiée au III^e ou au IV^e siècle [8]. Pendant le haut Moyen  ge, on s’est généralement contenté de restaurer, voire d’agrandir de manière ponctuelle, mais presque jamais d’édifier un nouveau circuit de murailles. La situation commence à changer à partir des IX^e et X^e siècles, quand sont entrepris des travaux publics de fortification plus importants. La construction des remparts qui entourent la basilique Saint-Pierre, dévastée par une incursion sarrasine en 846, et rattachent au système de fortifications de Rome la nouvelle cité léonine forme, avec ses quelque 3 km de périmètre, la principale nouveauté au milieu du IX^e siècle [9]. Mais les travaux d’agrandissement, par exemple à Milan ou à Gênes dans la seconde moitié du IX^e siècle [10], sont encore peu nombreux : ainsi l’édification de la deuxième enceinte de Pavie, capitale du Regnum Italiae, datée de la fin du IX^e ou du début du X^e siècle sur la foi de la chronique d’Opicino de Canistris (vers 1330), n’est-elle sans doute pas antérieure au milieu du XI^e siècle [11]. Au seuil de la grande vague d’expansion urbaine médiévale, la superficie des villes délimitée par les enceintes de la fin de l’Antiquité et les agrandissements éventuels ajoutés pendant le haut Moyen  ge est inférieure à 50 ha, à l’exception de Rome qui flotte dans les quelque 1 500 ha des murs d’Aurélien auxquels s’ajoutent la cité léonine et Milan, dont la superficie avoisine les 200 ha : si Pavie s’étend peut-être sur 57 ha, les murs de Vérone, Plaisance, Lucques, Pise ou Pérouse en enferment entre 30 et 45, ceux de Gênes, Parme, Bologne et Florence entre 20 et 30, ceux d’Arezzo ou de Pistoia entre 10 et 20 [12].

6Signe tangible de leur croissance démographique que les sources ne permettent pas de quantifier, les villes s’entourent de nouveaux périmètres fortifiés au XI^e siècle – Crémone vers 1030, Pavie qui passe de 57 à 100 ha au milieu du XI^e siècle, Florence en 1078 [13] – et surtout au XII^e siècle, quand se généralise la construction de nouvelles enceintes dans un contexte politique et militaire mouvementé. À la suite de leur destruction par Henri V en 1110, Novare rebâtit ses murs avant 1116, Arezzo en 1120 : leur périmètre, plus grand que le précédent, fut pourtant rapidement dépassé par l’urbanisation en cours [14]. Le mouvement s’accélère vers le milieu du siècle : Gênes passe de 22 à 55 ha en 1155 [15], Pise de 30 à 185 ha en 1155-1162 [16]; le murus novus est attesté à Vérone en 1157 [17]. Les murs de Milan, en partie détruits par Frédéric Barberousse en 1162, sont reconstruits peu après et la ville, alors une des plus grandes villes d’Occident, atteint 240 ha [18]. Les anciennes murailles de Bologne et de Plaisance sont mises à bas également : la nouvelle enceinte de Bologne, dite des « Torresotti », commencée en 1176 et achevée en 1192, englobe 100 à 120 ha, quatre à cinq fois plus que les murs précédents; celle de Plaisance, 65 ha au lieu des 43 entourés de murs depuis le X^e siècle. Florence passe de 25 à 80 ha avec le cinquième rempart (1172-1175); la troisième enceinte de Pavie en comprend 150 à la fin du XII^e siècle.

7Le phénomène, qui touche toutes les villes, grandes, moyennes ou petites, prend des proportions considérables au XIII^e siècle sous la pression de l’expansion démographique à son apogée et se prolonge également pendant la première moitié du XIV^e siècle. Après une période pluriséculaire de très forte croissance, les autorités citadines ne perçoivent pas immédiatement l’inversion de la tendance démographique et économique dont les premiers signes commencent à se manifester au tournant des XIII^e et XIV^e siècles. Les enceintes projetées alors, dont la construction dura souvent plusieurs décennies, englobent les faubourgs et de vastes espaces périphériques en prévision de leur urbanisation future. Leur gigantisme fut souvent tel que leur périmètre ne fut pas dépassé avant le XIX^e siècle. Les fossés et la butte de terre, appelés « Redefossi », que les Visconti ont fait aménager autour des faubourgs de Milan dans les premières décennies du XIV^e siècle et que suivent les murs espagnols de 1548-1560, entourent environ 800 ha; la sixième enceinte de Florence, édifiée entre 1284 et 1333, comprend 430 ha; après des agrandissements successifs au XIII^e siècle, Padoue s’entoure d’une muraille qui englobe 450 ha au début du XIV^e siècle [19]; la « circla » de Bologne, commencée entre 1230 et 1240, achevée en 1374, délimite 400 ha [20]; la nouvelle enceinte de Sienne, commencée en 1326, enferme 165 ha [21]. À Gênes, l’intégration des faubourgs au XIV^e porte la superficie de la ville à 155 ha [22]. Assise est entourée de remparts en 1260 et à nouveau en 1316 [23].

8Dans ce mouvement bien connu qui bouleverse le paysage urbain au Moyen  ge, deux villes se distinguent, Rome et Venise. La première n’a connu d’enceinte médiévale que celle de la cité léonine édifiée au IX^e siècle et a continué de restaurer les vieux murs d’Aurélien tout au long du Moyen  ge. Vers 1300, l’espace urbanisé que les statuts de la Ville de 1360 appellent « locus habitatus in Urbe » s’étend sur 350 ou 400 ha environ – c’est alors une très grande ville – au milieu des quelque 1 500 ha fortifiés [24]. L’extension de la seconde, Venise, qui offre les eaux de la lagune pour défense naturelle, transparaît au nombre de ses paroisses : quinze à la fin du VIII^e, trente-sept au IX^e, soixante au XII^e, soixante-dix aux XIII^e et XIV^e siècles quand la ville comprend moins de 450 ha dont les deux tiers hors de l’eau [25].

9Pour comparer aux plus grandes villes occidentales hors d’Italie, à Paris, d’abord, l’enceinte de Philippe Auguste englobe 273 ha, celle de Charles V, 439 ha, mais la superficie urbanisée s’étend sur 600 ha environ, 200 de moins qu’à Milan; Gand, Bruxelles et Bruges passent respectivement de 88,79 et 70 ha à 566,449 et 430 ha entre le début du XIII^e et l’extension du XIII^e - XIV^e siècle [26], c’est-à-dire des dimensions comparables à celles de Venise, de Florence, de Bologne ou de Rome.

10Les sources font défaut pour chiffrer la population urbaine et mesurer son évolution au Moyen  ge, mais elles permettent parfois d’avancer au moins quelques estimations au moment de l’apogée médiéval vers 1300. Sans entrer ici dans la présentation ni la critique des documents et des indices qui peuvent être utiles à ce propos [27], on résumera brièvement les résultats de l’enquête réalisée par Maria Ginatempo et Lucia Sandri, en y apportant au besoin quelques corrections suggérées par la bibliographie récente. Plus urbanisée, l’Italie centrale et septentrionale comptait cent treize villes de plus de 5 000 habitants vers 1300 quand l’Italie méridionale en dénombrait quatre-vingt-quatre. Au sommet de la hiérarchie urbaine italienne, trois cités : Milan, avec une population estimée à 150 000 citoyens et à 200 000 en y incluant les « flottants » [28]; Venise, avec 120 000 habitants [29]; Florence avec 110 000 habitants [30]. Au deuxième rang viennent les villes dont la population est comprise entre 40 000 et 80 000 habitants : Gênes (50 000-60 000 habitants, peut-être 80 000), Brescia et Crémone (plus de 40 000), Padoue (40 000-45 000 habitants en 1320, avec une population multipliée par deux ou davantage depuis le milieu du XIII^e siècle [31] ), Bologne (50 000 habitants) [32], Pise (24 000-27 000 habitants en 1228; peut-être plus de 40 000 habitants vers 1300) [33]; Sienne (52 000 habitants en 1318-1320 [34] ) Rome (sans doute plus de 40 000 habitants) [35] et Palerme (plus de 45 000 habitants). Le troisième rang est formé par les villes de 30 000 à 40 000 habitants : peut-être une seule en Italie centrale et septentrionale (Vérone avec 30 000 habitants en 1254 et peut-être 35 000 à 40 000 habitants vers 1300 [36] ) et deux en Italie méridionale (Naples et Messine). Viennent ensuite les villes de 20 000 à 30 000 habitants (quatre en Italie septentrionale, autant en Italie centrale, une seule – L’Aquila – en Italie méridionale), celles de 15 000 à 20 000 habitants (six au Nord, huit au Centre, huit au Sud), de 10 000 à 15 000 habitants (treize au Nord, dix au Centre, quatorze au Sud), de 6 000 à 10 000 habitants (dix au Nord, vingt et une au Centre, trente-six au sud) et de 5 000 habitants (huit au Nord, dix-huit au Centre, vingt-quatre au Sud).

11Les recherches d’Antonio Ivan Pini et de Giuliano Pinto ont montré clairement que l’augmentation considérable de la population urbaine a été alimentée d’abord et avant tout par des flux migratoires spontanés, en provenance du platpays pour les plus nombreux, auxquels les autorités communales ne faisaient pas obstacle quand elles ne les encourageaient pas en accordant des concessions de citoyenneté, notamment aux membres des milieux sociaux les plus élevés du « contado ». À partir de la seconde moitié du XIII^e et dans la première moitié du XIV^e siècle, quand la pression démographique sur les villes devint trop forte et que l’espace urbain tendit à se saturer, les organes publics intervinrent pour freiner l’immigration en sélectionnant les flux : les classes sociales indésirables (vagabonds, mendiants, prostituées) furent exclues, et les concessions de citoyenneté, plus restrictives, délivrées pour des prix plus chers [37]. Dans un autre registre et à titre d’hypothèse, il n’est pas impossible que le bannissement des partis politiques défaits lors d’une crise majeure ait compté parmi les mesures prises par les vainqueurs pour soulager la pression démographique citadine. À Bologne, les conflits entre les factions opposées des Geremei et des Lambertazzi aboutirent à la défaite des seconds au mois de juin 1274, après quarante jours de lutte armée : les registres de bannis énumèrent 4 123 gibelins chassés de Bologne entre 1274 et 1306, ce qui porte le nombre à près de 15 000 personnes si l’on inclut leurs familles, autrement dit près du quart de la population de la ville [38].

12Nous disposons rarement des sources qui permettraient d’établir le rapport entre la population du centre urbain – la civitas vetus – et celle des périphéries incluses dans le circuit des murailles successives. Compte tenu de leurs dimensions respectives, le nombre d’habitants devait être plus important dans les secteurs d’urbanisation récente que dans les quartiers plus anciens de la cité, bien que la densité d’habitation ait certainement été très différente d’un ensemble à l’autre [39]. En 1254, les accords politiques conclus entre Ezzelino III da Romano et Uberto Pallavicino de Crémone sont jurés par les citoyens de Vérone, de Vicence et de Padoue. À Padoue, 665 membres du conseil majeur et 1 941 citoyens, énumérés selon leur lieu de résidence (la ville et ses faubourgs étaient divisés en vingt centenarii), prêtent serment : parmi ces derniers, 806 résidaient à l’intérieur des murs et 1 135 à l’extérieur, laissant à penser que plus de la moitié de la population vivait hors de l’enceinte édifiée seulement un demi-siècle auparavant [40]. À Pérouse, une source fiscale – la libra de 1285 – dénombre 2 033 feux dans la « terra vecchia » (35,7 % du total) et 3 657 dans les faubourgs appelés « terra nuova » (64,3 %) [41]. Si la majorité des Pérugins résidait sans doute hors des murs de leur ville à la fin du XIII^e siècle, on ne saurait pour autant affirmer sur cette base qu’elle représentait effectivement près des deux tiers de la population totale. La valeur démographique du feu, dont on sait combien elle peut varier en fonction des catégories sociales [42], n’était sans doute pas équivalente dans la cité et dans ses faubourgs qu’opposaient une forte disparité des richesses et donc le niveau socio-économique de leurs habitants : quand l’« estimo » moyen était de 500 livres par feu dans la vieille cité, il n’atteignait pas 160 livres – moins du tiers – dans les faubourgs de la « terra nuova ». Il en résultait dans tous les cas des différences considérables de densité entre le centre urbain et la périphérie, qui découlaient des modalités mêmes de l’urbanisation.

13Contrairement à ce que pensait Ferdinand Lot [43], la superficie enclose de murailles – il est difficile d’évaluer avec précision l’étendue de la superficie urbanisée – et le chiffre de la population citadine n’entretiennent pas de rapports étroits, comme le montre le tableau précédent qui récapitule quelques-unes des données éparses présentées précédemment pour plusieurs villes de l’Italie septentrionale et centrale.

Superficie et population urbaine

Superficie et population urbaine Xe siècle XIe siècle XIIe siècle XIIIe - XIVe siècle début XIIIe Milan 200 ha 240 ha 825 ha ? 20 000 hab. ? 150 000-200 000 hab. Venise 80 000 hab. ? ? de 400 ha* 120 000 hab. Florence 27 ha 80 ha 430-480 ha 30 000 hab. ? 110 000 ha Gênes 22 ha 55 ha 155 ha 60 000-80 000 hab. Sienne 165 ha 52 000 hab. Bologne 25 ha 120 ha 417 ha 50 000 hab. Padoue 450 ha ? 40 000-45 000 hab. Pise 30 ha 185 ha 185 ha 25 000 hab. (1228) + de 40 000 hab. ? Rome 350-400 ha* + de 40 000 hab. ? Lucques 39 ha 75 ha + de 20 000-25 000 hab. Plaisance 43 ha 65 ha 75 ha + de 20 000 hab. ? Arezzo 17 ha 51 ha 107 ha ? de 20 000 hab. ? Pavie 57 ha 100 ha 150 ha 17 000-20 000 hab. ? Pistoia 10 ha 40 ha 117 ha 11 000-13 000 hab. * Espace urbanisé.

Superficie et population urbaine

Les promoteurs de l’urbanisation

14La reprise de l’urbanisation et la croissance des villes reposent donc sur une immigration massive, d’abord spontanée, puis souvent orientée et contrôlée par les autorités citadines, qui provoqua une formidable augmentation des besoins en constructions nouvelles. Se pose alors le problème majeur du logement d’une population urbaine multipliée par trois, quatre ou cinq, voire davantage encore selon les cas, entre le XI^e et le début du XIV^e siècle. À l’époque médiévale comme de nos jours, il existe différentes possibilités d’accéder au logement, représentées plus ou moins bien selon les périodes, les lieux, les quartiers et, surtout, le niveau socio-économique des demandeurs. Les unes se résolvent dans le marché du bâti existant et ne nous intéressent pas directement ici [44]. Les autres relèvent en revanche des processus d’urbanisation parce qu’elles nécessitent la construction de nouvelles unités d’habitation, voire de quartiers entiers. En effet, le manque de maisons vacantes susceptibles d’héberger les nouveaux citadins était patent après une période pluriséculaire d’atonie de la vie urbaine. En outre, les constructions ne disposaient que d’une faible capacité domiciliaire. Toutes les études s’accordent en effet pour montrer que coïncidaient alors édifice et habitation mono-familiale, quelles que fussent par ailleurs la structure du bâtiment et la consistance du groupe domestique : la domus, c’était aussi bien l’unité de construction que celle d’habitation, la maison que la maisonnée, du moins jusqu’aux XIII^e ou XIV^e siècles, quand la pression démographique sur le foncier et l’immobilier finit par imposer la division matérielle des constructions à un étage ou plus en plusieurs logements, dans le centre des villes les plus peuplées et de manière peut-être encore marginale [45]. Si le parc immobilier existant ne pouvait pas satisfaire l’afflux considérable des demandes, les terrains non bâtis situés à l’intérieur des murs nouvellement construits ou à l’extérieur des remparts ne faisaient certes pas défaut. Dans de telles conditions, le marché immobilier – pour autant qu’on puisse parler alors de marché – était défini par la domination absolue de la demande, laquelle atteignait un niveau extraordinaire compte tenu de la croissance démographique, et par une offre potentielle infinie ou presque, mais inadaptée en l’état puisqu’il fallait construire les nouvelles habitations. L’essor massif qui caractérise l’histoire des villes à partir des X^e et XI^e siècles se définit donc d’abord et avant tout par la production d’espaces bâtis, nouveaux ou profondément modifiés, et leur aménagement.

15Les modalités de l’urbanisation et le rôle respectif joué par ses divers promoteurs sont pourtant difficiles à apprécier pour des raisons documentaires qui privilégient le poids des établissements ecclésiastiques jusqu’aux XII^e et XIII^e siècles, laissant ainsi dans l’ombre la part prise par d’autres acteurs. À quelques rares exceptions près, en effet, seules les archives des institutions religieuses, qui étaient sans doute les principaux propriétaires fonciers en ville et dans la périphérie mais certainement pas les seuls, ont été conservées pour les XI^e et XII^e siècles, et c’est parfois encore largement le cas pour le XIII^e siècle, à Milan, Vérone ou Rome par exemple [46] : si les entreprises de peuplement qu’elles ont promues forment le phénomène majeur de l’urbanisation médiévale, aujourd’hui bien mis en lumière par de nombreux travaux, le rôle joué par les classes dominantes, les petits propriétaires fonciers et l’initiative individuelle dans la réalisation du processus reste encore trop méconnu.

L’urbanisation spontanée

16Contrairement à une opinion longtemps répandue, l’urbanisation du XI^e au XIII^e siècle ne fut pas un phénomène totalement spontané qui aurait vu la naissance anarchique de nouveaux quartiers hors de tout contrôle ou l’apparition de « bidonvilles » à la périphérie des cités [47]. Le processus a laissé aux initiatives individuelles une place dont nous ignorons l’importance mais qui ne fut peut-être pas de premier plan. L’acquisition de maisons et de terrains à bâtir en ville par une population immigrée de fraîche date, attestée çà et là, est un phénomène dont il est difficile d’apprécier l’ampleur sur la longue durée en l’état des recherches. Les études sur le marché immobilier citadin, sur ses composantes, ses acteurs, leur origine socio-économique et géographique sont trop peu nombreuses pour qu’on puisse discerner les tendances dominantes entre X^e et XIII^e siècles. Les indications disponibles sur le mouvement des prix sont encore plus rares. À Milan et dans le Milanais, du milieu du IX^e siècle à celui du XI^e, l’augmentation du prix des maisons et des terrains à construire, plus sensible en ville que dans les centres mineurs, témoigne du processus d’urbanisation en cours [48]. À Plaisance, l’immigration urbaine est sans doute responsable de la forte hausse des prix immobiliers qui s’accélère après le milieu du XIII^e siècle [49]. À Rome également, après plusieurs siècles d’atonie, le marché se réveille à partir du début du XI^e siècle, puis s’intensifie entre le milieu du XII^e et le début du XIV^e siècle. La circulation des biens paraît intense, qui porte autant sur les constructions que sur les terrains à bâtir. D’une manière générale, les prix immobiliers, qui augmentent régulièrement tout au long de la période, s’envolent entre le milieu du XIII^e et les premières décennies du XIV^e siècle : si la valeur d’une habitation varie considérablement d’un quartier à l’autre et selon le type d’édifice, le prix d’une maison commune, comparée à l’évolution des salaires des maîtres et des manœuvres, double effectivement entre ces deux dates [50]. L’augmentation des prix immobiliers traduit, partout où elle a été observée, la pression que l’immigration urbaine faisait peser sur le patrimoine foncier des villes en pleine croissance [51].

17Les contrats de location à court terme et à fort loyer, qui apparaissent vers le milieu du XIII^e siècle et se répandent largement dans la seconde moitié du siècle – pour autant que la conservation des minutiers notariaux permette d’analyser leur diffusion –, fournissent un bon indicateur du surpeuplement urbain : sous la pression des flux migratoires, les propriétaires modifient la gestion de leur patrimoine immobilier en introduisant une nouvelle forme contractuelle plus souple que les vieilles concessions emphytéotiques pour accroître leur rentabilité [52]. Le paroxysme fut atteint, on l’a vu, lorsque les locations ou les sous-locations à des immigrés de fraîche date ne concernèrent plus qu’un seul étage, voire une seule pièce, d’une maison. Une telle innovation suppose des logements vacants ou des constructions susceptibles d’être divisées pour abriter plusieurs familles. Dans un contexte de tension du marché immobilier et de très forte hausse des prix, une partie importante de la population, dont la situation financière est fragilisée, se trouve désormais dans l’incapacité de construire ou d’acheter sa maison et contrainte de la prendre en location. Bouleversant à terme les conditions économiques et sociales du logement, l’apparition des locations traduit sans doute l’entrée de l’immobilier dans le jeu de l’économie, mais n’a pas d’incidence directe sur les processus d’urbanisation ni sur l’organisation du tissu urbain.

L’urbanisation organisée : le rôle des établissements ecclésiastiques et des propriétaires laïcs

18Dans les villes de l’Italie centrale et septentrionale, où le phénomène a été étudié récemment de manière approfondie, l’urbanisation a été promue, pour l’essentiel – pour la part que la documentation permet du moins d’appréhender –, par les grands propriétaires fonciers intra-muros et dans la périphérie suburbaine. Ces derniers ont élaboré et proposé des réponses rationnelles aux flux démographiques (en large mesure spontanés) formés principalement par l’immigration en provenance de l’arrière-pays. Sans pouvoir encore parler de croissance programmée ou planifiée, l’expansion urbaine médiévale ne suivit pas moins, selon des modalités diverses, plusieurs étapes naturellement imbriquées entre elles mais que l’on peut regrouper par commodité en cinq phases principales : appropriation du sol, lotissement, édification des maisons, urbanisation primaire définie par la construction de nouvelles enceintes et par l’aménagement d’un réseau de voirie encore sommaire, urbanisation secondaire caractérisée par la mise en œuvre d’une politique de grands travaux d’utilité publique destinés également ou surtout à l’embellissement et au décor urbain (organisation de la voirie à l’échelle de la ville, ouverture d’artères et de grandes places pour le déroulement des manifestations civiques, construction des palais pour les organes de gouvernement, adduction d’eau, etc.). Cette dernière phase, qui se met en place à partir des XIII^e et XIV^e siècles, voit se manifester les premières réalisations urbanistiques que développèrent les communes de l’Italie centro-septentrionale et dans lesquelles elles excellèrent tout particulièrement.

19Avant d’identifier les principaux promoteurs de l’urbanisation et tenter d’apprécier leurs motivations, il convient d’examiner les modalités pratiques et contractuelles du processus autant que leurs conséquences sur le régime foncier. Sauf exception, les propriétaires ou les concessionnaires de terrains nus ne semblent pas avoir entrepris à leurs frais la construction de nouvelles unités d’habitation pour les vendre ou les louer et rentabiliser ainsi leur capital : en d’autres termes, on n’observe pas d’investissement à proprement parler dans le secteur du bâtiment sinon en Toscane au XIV^e siècle, mais on manque d’éléments pour apprécier la réalité du phénomène, son importance, sa justification économique et financière précise [53]. En revanche, la concession livellaire ou emphytéotique de terrains non bâtis, à charge pour le preneur de construire la maison à ses frais, généralement dans l’année ou les deux années suivant la conclusion du contrat, forme le mode d’accès au logement le plus souvent attesté dans la documentation conservée : c’est par ce biais, semble-t-il, que s’est déroulée pour l’essentiel l’urbanisation de l’espace compris entre les anciennes murailles et les nouvelles enceintes citadines [54]. Selon les cas, la durée des concessions, éventuellement renouvelable à perpétuité, variait de dix-neuf années à trois générations : si les baux de très longue durée (viagère ou à plusieurs générations) restent les plus répandus, on observe, à Bologne ou à Rome au XIII^e siècle, par exemple, la progression des contrats à vingt-neuf ans, plus contrôlables et d’un cens plus rémunérateur [55]. Dans le détail, plusieurs cas, très inégalement représentés dans la documentation examinée, sont possibles. Les concessions collectives de terrains à bâtir à des groupes de personnes qui s’engageaient à construire leurs propres maisons, à l’instar des chartes de peuplement dans les campagnes, paraissent exceptionnelles : on n’en connaît guère qu’à Vérone dans la seconde moitié du XII^e siècle, quand le monastère Santa Maria in Organo en délivra à un groupe d’une quinzaine d’hommes en 1161, ou à Padoue, au début du XIII^e siècle [56]. Il arrivait également que le propriétaire foncier concédât de vastes terrains nus à des intermédiaires – qu’on pourrait appeler par commodité des promoteurs immobiliers –, lesquels devaient procéder eux-mêmes aux opérations de lotissement et aux concessions individuelles des parcelles à bâtir : attestée à Vérone dans les dernières décennies du XII^e siècle, à Bologne, à Pérouse et de manière exceptionnelle à Rome au XIII^e siècle, une telle pratique paraît au bout du compte peu répandue [57]; elle ne semble pas avoir rendu les résultats escomptés puisque, à Bologne par exemple, l’abbé du monastère San Procolo, bien étudié de ce point de vue, ne put que constater à la fin du XIII^e siècle combien l’urbanisation de la contrata Mirasolis confiée à un groupe de privés était désordonnée, et mit fin à l’expérience [58]. En revanche, la concession de terrains assignés individuellement par le propriétaire, qui attendait donc que chaque parcelle fût demandée pour la donner à bail, est attestée en tous lieux et forme certainement le mode de gestion le plus répandu. D’administration plus lourde, elle présentait néanmoins l’avantage de permettre un contrôle plus étroit sur les biens et les personnes; elle trouve sa justification principale dans le niveau extraordinaire de la demande, soutenue par la pression démographique. D’une manière générale, la pratique des concessions semble dominer partout tout au long de la période, sauf à Florence où, à partir du milieu du XIII^e siècle, les établissements ecclésiastiques, à commencer par le chapitre cathédral, préféraient vendre leurs terrains à bâtir, sur lesquels les acquéreurs étaient tenus de construire leur maison : un tel choix, pourtant contraire à la normative canonique qui interdisait sauf exception les aliénations des biens ecclésiastiques, supposait par conséquent l’autorisation préalable des autorités religieuses et civiles [59].

20Les concessions emphytéotiques de parcelles à bâtir pouvaient entraîner des modifications du régime foncier lourdes de conséquences dans le long terme. Si on ne doit pas les considérer comme des ventes larvées [60], elles posent toutefois le problème de l’appropriation des améliorations apportées au terrain, qui a été résolu différemment selon les lieux ou les types de contrat : en d’autres termes, la question principale était de savoir à qui appartenait l’édifice construit sur un terrain donné à bail selon les clauses des concessions ad domum faciendam [61]. Pour simplifier, on observe deux cas de figure. Cas sans doute le moins fréquent, la propriété de l’édifice suivait celle du sol, en application directe des clauses des contrats non renouvelables, quelle que fût par ailleurs la durée du bail, qui pouvaient stipuler la restitution du bien-fonds – sicut fuerit melioratus – à l’échéance de la concession [62]; ou bien en vertu du droit coutumier selon lequel, à Milan et en Lombardie notamment, l’édifice suivait la propriété de la terre à condition toutefois que le propriétaire rachetât au constructeur le prix estimé des matériaux utilisés pour la construction sans devoir payer le coût de leur mise en œuvre [63]. Dans des cas comme ceux-ci, le vieil adage romain (superficies solo cedit [64] ) était respecté et le propriétaire avait valorisé son patrimoine à bon compte. Mais il s’en faut de beaucoup pour qu’une telle solution ait prévalu partout. Au contraire, la dissociation entre la propriété du terrain, qui restait naturellement au bailleur, et celle de l’édifice, dont le preneur qui l’avait construit à ses frais devenait propriétaire de fait, est attestée dès la reprise du mouvement d’urbanisation et paraît beaucoup plus répandue [65]. En l’occurrence, l’important pour le propriétaire-bailleur de terrains à bâtir n’était pas tant de s’approprier de nouvelles maisons que de favoriser l’installation d’habitants sur ses biens-fonds. Les avantages n’étaient pas négligeables pour le preneur, désormais propriétaire du logis qu’il avait fait bâtir selon ses moyens sans avoir dû acheter le terrain : après le versement de droits d’entrée en concession et de renouvellement de bail, il devait acquitter tous les ans un cens recognitif d’un montant contenu pour en conserver la jouissance et obtenir le consentement, onéreux, du propriétaire du fonds en cas d’aliénation de la maison. La dissociation juridique de l’édifice et du sol résultait principalement des clauses relatives à l’obligation de construire, mais elle pouvait découler également du démembrement volontaire de la construction et du fonds sur lequel elle était assise pour des raisons sociales ou économiques. Cette situation eut notamment pour conséquence de geler à long terme la gestion des patrimoines immobiliers, à moins de procéder à leur remembrement comme à Florence où les propriétaires fonciers ont vendu souvent leurs droits de propriété aux concessionnaires qui avaient bâti et résidaient sur leurs terrains [66]. Pourtant, sauf à être décrétés par les autorités communales, comme nous le verrons plus loin, les remembrements au profit du propriétaire du sol ou du superficiaire semblent avoir été peu répandus [67].

21L’importance des lotissements dans la formation des faubourgs, qui ne sont pas nés du hasard des initiatives individuelles mais de la volonté des grands propriétaires fonciers, et dans l’expansion urbaine en général a été bien mise en lumière par l’historiographie récente qui a souligné le rôle déterminant joué par les établissements ecclésiastiques dès le X^e siècle, et jusqu’aux XIII^e et XIV^e siècles [68]. Rôle déterminant d’abord et avant tout parce que les églises et les monastères étaient les principaux propriétaires fonciers en ville et dans sa périphérie immédiate, grâce aux grandes dotations de leurs fondateurs – papes, membres des familles royales, grands seigneurs laïcs – et aux flux des donations innombrables qui ont suivi. L’ampleur des propriétés ecclésiastiques, difficile à établir avec précision, apparaît nettement à Gênes où la cartographie des patrimoines a permis d’évaluer l’étendue globale des possessions ecclésiastiques à près des deux tiers du sol urbain au milieu du XII^e siècle [69]. Gardons-nous toutefois de considérer la propriété ecclésiastique comme un ensemble homogène. Elle était formée, au contraire, par les patrimoines d’institutions fort différentes les unes des autres, dont la diversification s’accentue au cours du Moyen  ge – évêché, chapitre cathédral, églises collégiales, vieux monastères bénédictins éventuellement réformés, ordres mendiants, institutions hospitalières, etc., – qui ne jouèrent pas un rôle identique dans le processus, ne serait-ce qu’en raison de l’époque différente de leur implantation citadine. En l’état des recherches, les monastères bénédictins établis hors les murs à l’origine, puis rejoints par la ville et richement dotés dès leur fondation ont été les premiers et principaux promoteurs de l’expansion urbaine et suburbaine. D’une manière identique, Santo Stefano et San Siro à Gênes [70], Sant’Ambrogio à Milan [71], Santa Giulia à Brescia [72], San Zaccaria à Venise [73], San Prospero à Reggio Emilia [74], Santo Stefano et San Procolo à Bologne [75], San Salvatore di Settimo, San Salvi et San Salvatore di Camaldoli à Florence [76], San Matteo et San Michele in Borgo à Pise [77], San Ciriaco in Via Lata et San Silvestro in Capite à Rome [78], pour ne citer que quelques exemples parmi tant d’autres, ont tous entrepris de lotir leurs terrains situés à la périphérie des secteurs habités et jusque-là voués à des activités agricoles, parfois dès les X^e et XI^e siècles et jusqu’aux premières décennies du XIV^e siècle, prenant souvent en charge les travaux d’urbanisation primaire comme l’ouverture de voies nouvelles pour assurer la desserte des parcelles au dessin géométrique et des nouveaux quartiers [79]. Dans ce mouvement, les églises et les chapitres cathédraux ne sont pas restés inactifs, mais leur participation, bien documentée par exemple à Gênes, Verceil, Bologne, Florence ou Pérouse, semble plus tardive et leur rôle moindre, peut-être parce que leurs patrimoines non bâtis dans les secteurs en expansion étaient moins étendus que ceux des grands monastères [80]. D’une façon générale, les ordres mendiants, qui s’implantèrent d’abord à la périphérie des villes à partir de la première moitié du XIII^e siècle, ont joué un rôle mineur dans ce mouvement d’urbanisation [81]; pourtant, certains d’entre eux, qui édifièrent des patrimoines fonciers parfois consistants grâce aux nombreuses donations pieuses dont ils bénéficièrent et à quelques acquisitions bien menées, promurent également des lotissements, les Umiliati à Florence ou les dominicains à Bologne notamment [82]. Si les institutions religieuses ont occupé une place prépondérante dans la réalisation du processus d’urbanisation, il ne faudrait pas généraliser pour autant : à Turin, par exemple, où l’abbaye suburbaine de San Solutore a procédé effectivement au lotissement de ses propriétés situées dans certains faubourgs de la ville au XIII^e siècle, les autres institutions ecclésiastiques ne semblent pas avoir participé d’une manière ou d’une autre à l’expansion urbaine, mais peut-être s’agit-il là d’une exception [83].

22Plusieurs motivations d’ordre différent animaient les établissements ecclésiastiques lorsqu’ils développèrent massivement l’urbanisation de leurs patrimoines, et il n’est pas aisé d’en apprécier l’importance respective. La volonté d’accroître les revenus fonciers des terrains, plus importants quand ils étaient construits que lorsqu’ils étaient mis en culture, n’était sans doute pas la moindre mais certainement pas la seule [84]. Les nouveaux habitants installés sur un terrain ecclésiastique devenaient également, ou surtout, des fidèles de l’institution propriétaire, qui détenait déjà les droits paroissiaux ou tentait de créer de nouvelles circonscriptions paroissiales dans un tissu urbain en cours de formation, accroissant en conséquence les revenus du casuel : les clauses des contrats de lotissement mentionnent souvent l’obligation pour le preneur d’accomplir ses devoirs religieux dans l’église de l’établissement promoteur, ou dans une chapelle qui dépendait d’elle, et de s’y faire enterrer après sa mort [85]. Mais on ne saurait réduire l’ampleur des lotissements monastiques à des considérations strictement financières ou économiques. Quelques travaux font valoir, à juste titre, les dimensions sociales et religieuses du phénomène. En effet, les prix somme toute raisonnables demandés pour la cession de terrains à bâtir par les établissements ecclésiastiques, qui ne pratiquaient pas de sélection sociale de leurs concessionnaires mais excluaient toutefois les puissants et leurs dépendants, les institutions religieuses et les personnes de mauvaise vie, ont permis aux populations immigrées de se loger selon leurs besoins et leurs capacités économiques. Preuve en est que les résidents installés sur des terrains ecclésiastiques appartenaient souvent à des milieux artisans d’une extraction sociale modeste [86]. En outre, les établissements ecclésiastiques devenaient parfois non seulement le centre de référence paroissial mais aussi un noyau d’agrégation sociale de type associatif. Immigrés de fraîche date, privés des centres de référence traditionnels de leur milieu d’origine, les nouveaux habitants se regroupaient quelquefois dans des congrégations laïques de dévotion et de pénitence nées au sein de l’église de l’établissement concédant. On connaît leur importance dans la société urbaine des derniers siècles du Moyen  ge [87].

23Le rôle des établissements ecclésiastiques dans la croissance urbaine – pas tous cependant, ni tous de la même manière ou selon un ryhme identique – est donc établi de manière solide. Il s’en faut pourtant qu’ils en aient été les promoteurs uniques : la meilleure conservation de leurs archives conduit peut-être à surévaluer leur poids. La participation des propriétaires laïcs à l’essor urbain est mal connue pour des raisons qui tiennent autant à l’état de la documentation qu’à celui de l’historiographie. En effet, les recherches fort nombreuses consacrées aux classes dominantes de la société ont privilégié largement, même lorsqu’elles s’intéressaient de près aux caractères de leur implantation urbaine, les facteurs politiques, militaires et familiaux qui trouvaient leur expression dans les différentes composantes des grands patrimoines immobiliers. En revanche, les motivations économiques et sociales qui avaient pu contribuer à en déterminer la structure, dans une mesure qui reste à déterminer, ont, sauf exception, été laissées dans l’ombre ou sous-évaluées. Il est vrai que les sources à notre disposition permettent rarement d’estimer la part effective occupée par les milieux dirigeants dans l’expansion urbaine, plus importante peut-être qu’on ne le pense habituellement en raison de la situation documentaire qui privilégie la propriété ecclésiastique jusqu’aux XIII^e et XIV^e siècles. Pour autant qu’on puisse le savoir en l’état actuel des recherches, le rôle des élites citadines dans le processus d’urbanisation a pu varier selon les villes. À Vérone par exemple, il semble à peu près nul, même pour les familles de la classe dirigeante qui possédaient des patrimoines situés dans la périphérie en cours d’urbanisation : selon Gian Maria Varanini, qui souligne toute-fois la fragilité de son hypothèse en rappelant que seules les archives ecclésiastiques ont été conservées à Vérone pour cette période, l’incapacité de la classe dirigeante du XII^e et des premières décennies du XIII^e siècle à participer de manière active au processus aurait contribué à son affaiblissement économique et social, préparant ainsi les changements qui ont affecté le milieu dirigeant véronais pendant la domination d’Ezzelino da Romano au milieu du XIII^e siècle [88]. En revanche quelques lotissements laïcs sont attestés ailleurs, rarement au XI^e siècle, davantage ensuite comme ceux mis en œuvre à Bologne par Ildebrando, fils du juriste magister Walfredo, podestat en 1186 et mort vers 1196, ou à Pise par des familles de l’aristocratie communale dans la seconde moitié du XII^e siècle [89]. Mais la bibliographie disponible livre peu de cas avérés de lotissements promus par des laïcs qui ont agi parfois à l’instar des établissements ecclésiastiques, mais dans une moindre mesure, ne serait-ce que pour les dimensions plus restreintes de leur patrimoine. Les sources contemporaines de l’expansion du XI^e au XIII^e siècle n’attestent guère la participation des grands ou moins grands propriétaires laïcs à l’urbanisation. Les fonds d’archives ecclésiastiques conservent parfois quelques concessions de parcelles à construire délivrées par des laïcs, mais de tels actes sont assez rares aux XII^e et XIII^e siècles. De leur côté, les archives familiales, quand elles n’ont pas été dispersées, livrent davantage d’informations sur les moyens mis en œuvre par les classes dominantes de la société pour constituer les tènements importants réservés à l’usage du lignage et au déroulement de ses stratégies matrimoniales et sociales que sur leur rôle effectif dans le processus d’urbanisation : un fonds aussi important que celui des Orsini à Rome illustre de manière détaillée les caractères de l’implantation urbaine de la famille et de ses différents rameaux au XIII^e siècle, mais ne livre qu’une seule concession de parcelle à construire en 1278 [90]. Enfin, les minutiers notariaux sont souvent tardifs ou bien n’ont pas été dépouillés dans cette perspective lorsqu’ils le sont moins. Autre difficulté qui découle des précédentes, les sources ne permettent guère d’évaluer la part relative du sol urbain et suburbain que se sont appropriée les familles aristocratiques, sinon à Gênes où la cartographie des patrimoines a montré que les laïcs possédaient vers le milieu du XII^e siècle environ le quart des quelque vingt hectares de la vieille cité et peut-être une vingtaine sur les cinquante-cinq délimités par la nouvelle enceinte [91].

24Sans doute ne faudrait-il pas conclure hâtivement que la participation des propriétaires laïcs au mouvement d’urbanisation du XI^e au XIII^e siècle fut limitée sous prétexte que nous la saisissons mal. L’analyse de la structure du parc immobilier et du régime foncier urbain au terme de la grande vague d’expansion, qu’autorisent les sources plus nombreuses et diversifiées des XIII^e et XIV^e siècles, forme sans doute la meilleure voie d’approche pour pallier les lacunes documentaires. Le repérage de la dissociation entre la propriété du sol et celle de l’édifice, qui résulte généralement, on l’a vu, des modalités juridiques des contrats, devrait permettre de reconstituer de manière régressive les modalités d’urbanisation de quartiers entiers, d’en identifier les différents promoteurs et de tenter d’évaluer le rôle respectif joué par les établissements ecclésiastiques et par les élites citadines. Ce travail, lourd, reste à faire. Au premier abord, les sources fiscales sembleraient fournir une base solide pour une telle enquête. Mais toutes les grandes villes n’ont pas conservé de cadastre ou de registre d’estimes datant de la fin du XIII^e ou des premières décennies du siècle suivant. En outre les patrimoines ecclésiastiques sont sous-représentés dans ces sources quand elles ne les ignorent pas totalement en raison de l’exemption fiscale dont ils bénéficiaient. Quant au régime spécifique de la dissociation de l’immeuble, il ressort particulièrement mal de cette documentation puisque seule la propriété de l’édifice est enregistrée dans la déclaration fiscale de l’emphytéote, tandis que le bien-fonds sur lequel il est bâti ne figure pas toujours dans celle de leur propriétaire éminent, pour la faiblesse des revenus que procurait sa concession [92]. En revanche et par définition, les notaires spécifient toujours le régime juridique des biens-fonds qui font l’objet d’une mutation dans leurs actes. Les dépouillements des registres notariaux permettent d’inventorier, certes de manière incomplète, les parcelles soumises à ce régime foncier spécifique et celles qui ne le sont pas, dont le rapport varie selon les quartiers, dévoilant ainsi les principes mêmes de l’urbanisation [93]. Parmi les propriétaires de terrains bâtis à la suite des lotissements, on compte ainsi à Rome, au XIV^e siècle, une soixantaine d’établissements ecclésiastiques – beaucoup plus nombreux que ceux connus par les archives conservées du XI^e au XIII^e siècle – et une cinquantaine de familles, membres de la grande noblesse baronniale, de l’aristocratie citadine ou des nouveaux milieux dominants qui acquirent des patrimoines immobiliers déjà constitués à des lignages de l’ancienne aristocratie sur le déclin. À la différence des grands patrimoines ecclésiastiques, à l’intérieur desquels le régime foncier était en général très homogène, les patrimoines laïcs comprenaient, outre les édifices destinés à l’usage privé du lignage et aux nécessités de sa représentation sociale, des immeubles dont la condition juridique n’était pas uniforme, en proportion variable selon les cas : à côté des maisons possédées en pleine propriété, concédées en emphytéose ou bien baillées à court terme pour des loyers annuels qui pouvaient atteindre le dixième de la valeur de l’immeuble, ils comprenaient également des terrains construits de maisons dont les murs appartenaient à leurs habitants [94]. Des réalités similaires sont attestées notamment à Gênes, à Bologne, à Florence ou à Pise, qui démontrent a posteriori la promotion de lotissements par les familles des classes dominantes – qui sont à peu près aussi nombreuses que les établissements ecclésiastiques à le faire à Rome – et donc une participation au processus d’urbanisation plus importante qu’on ne le croyait jusqu’à présent : il en résulte que des quartiers entiers de la ville et de leurs habitants étaient soumis à la domination de quelques grands lignages [95].

25Il reste à comprendre pourquoi les élites citadines ont participé, dans une mesure dont l’importance nous échappe encore largement, à l’essor urbain. À l’instar des établissements ecclésiastiques, des motivations économiques ont pu inciter les grands propriétaires à promouvoir l’urbanisation partielle de leurs patrimoines fonciers pour en obtenir une meilleure rentabilité, mais ce n’était certainement pas la raison principale. En revanche, nous ne partageons pas l’idée émise par Francesca Bocchi selon laquelle un intérêt fiscal aurait conduit les laïcs bolonais à céder en emphytéose leurs terrains afin d’éviter de les déclarer et échapper ainsi à l’impôt direct dans la mesure où ils n’avaient plus la jouissance de leurs biensfonds et où les revenus annuels n’étaient que recognitifs de leur propriété éminente : la fiscalité sur les biens, dont l’instrument est le cadastre, a été mise en place alors que les modalités spécifiques de l’urbanisation médiévale étaient répandues largement depuis un siècle ou deux [96]. Mis en œuvre par les laïcs, ce processus leur permettait avant tout de renforcer un réseau de dépendants, de clients, de familiers voire de vassaux liés personnellement au dominus proprietarius. Fractionnant le tissu social et urbain, de véritables seigneuries citadines ont vu ainsi le jour avant que l’affirmation du pouvoir communal ne les abolisse ou ne s’efforce de le faire au XIII^e ou au XIV^e siècle : l’historiographie italienne, qui fait la part belle aux politiques communales, n’a pas pris pleinement la mesure de cette réalité importante et diffuse dans le monde urbain médiéval [97].

L’urbanisation contrôlée, l’urbanisation programmée : la part des autorités citadines

26L’expansion urbaine italienne a donc été un phénomène en partie spontané, dans une mesure qui nous échappe largement, et plus encore organisé de manière rationnelle par les propriétaires fonciers pour affirmer leur emprise religieuse ou sociale dans la ville. Pourtant, elle n’a pas échappé totalement aux autorités municipales qui sont intervenues à partir du XIII^e siècle pour exercer leur pouvoir de contrôle et d’encadrement, quand elles n’ont pas promu elles-mêmes des initiatives planifiées visant à peupler des secteurs périphériques inclus dans le circuit des murailles citadines. Interventions peut-être tardives, alors qu’une partie importante de l’urbanisation avait déjà eu lieu, sans doute pas générales, puisque la passivité communale dans ce domaine a été soulignée pour certaines villes, à Vérone par exemple [98]. Sans aborder ici les règlements d’urbanisme édictés par la plupart des autorités citadines à partir du XIII^e siècle, ni les politiques monumentales et les travaux d’utilité publique souvent postérieurs à la grande vague de la croissance urbaine [99], nous nous arrêterons aux mesures prises dans le domaine de la propriété immobilière, qui ont été moins étudiées.

27D’une manière générale, les autorités communales ont déployé leurs efforts dans plusieurs directions pour remédier a posteriori aux situations résultant des modalités de l’urbanisation ou, de manière plus positive, en empêcher l’émergence. Dans un premier temps, les pouvoirs communaux se sont moins préoccupés de la forme de l’urbanisation ou de l’aspect du tissu urbain que des conséquences juridiques et sociales de l’essor des villes. En application des clauses contractuelles des lotissements, on l’a vu, une partie importante, impossible ou difficile à mesurer, du parc immobilier était assujettie à des juridictions privées, ecclésiastiques et laïques : dans les villes de l’Italie du Centre et du Nord, comme ailleurs, le sol urbain n’était pas libre ou, à tout le moins, pas dans sa totalité. Il y a là un fait de grande importance, dont l’historiographie n’a pas pris toute la mesure jusqu’à présent, qui explique en grande partie les interventions des autorités communales dans le domaine de l’urbanisation à partir du XIII^e siècle : en effet, celles-ci ont visé principalement à résoudre ou du moins à encadrer le régime de l’emphytéose et de la propriété dissociée, montrant de la sorte l’étendue et l’importance prises par le phénomène à partir du XIII^e siècle autant que ses répercussions sociales et politiques. Les législations promulguées dans le domaine de la propriété immobilière tendirent ainsi à éviter ou à limiter la formation de ces enclaves urbaines en partie soustraites à l’exercice de la juridiction communale qu’étaient les censives en même temps qu’à sélectionner et à ancrer la population dans le tissu urbain. Si, à Milan et en Lombardie, la législation en vigueur fut plus favorable aux propriétaires du sol qu’aux concessionnaires, visant à interdire au profit des premiers la formation du droit de superficie, ailleurs, les régimes « populaires » ont cherché à protéger les droits des concessionnaires contre les prétentions des propriétaires du sol, voire à les étendre. Dans la seconde moitié du XIII^e siècle, la législation statutaire bolonaise reconnaissait en particulier à l’emphytéote la faculté d’aliéner sans demander le consentement du propriétaire du sol, fixait l’augmentation du prix à payer pour le renouvellement du bail que le propriétaire du fonds ne pouvait refuser au superficiaire et cherchait, dans les statuts de 1288, à faciliter la réunion du sol et de l’édifice dans les mains du concessionnaire [100]. Mais les autorités communales pouvaient aller plus loin encore dans cette direction en décrétant l’affranchissement des sols urbains et suburbains compris à l’intérieur d’un certain périmètre défini à partir de l’enceinte, en prévision de leur urbanisation future, au profit des concessionnaires et en fixant les conditions de rachat aux propriétaires du sol : tel fut le cas, par exemple, à Mantoue en 1217 [101], à Massa Marittima en 1225 [102], à Reggio d’Émilie en 1242 [103] ou à Modène : là, les statuts de 1327 généralisèrent des mesures particulières prises un siècle plus tôt [104]. Cette politique anti-nobiliaire, mise en œuvre également à Rome par le tribun Cola di Rienzo au milieu du XIV^e siècle, mais sans grand succès, visait à abolir toute forme de féodalité urbaine que stigmatisaient des auteurs politiques comme Bartolo da Sassoferrato (1314-1357) [105]. Dans d’autres cas, la politique communale ne cherchait pas tant à remédier à un état de fait qu’à interdire sa formation. À Volterra, où la commune encourage la construction de nouvelles habitations au XIII^e siècle, elle oblige par statut les propriétaires de terrains constructibles à les céder aux personnes désireuses d’« edificare domum iuxta vias publicas » [106]. À Arezzo, un siècle plus tard, après l’agrandissement de l’enceinte qui porte la superficie urbaine à 107 ha pour 18 000 habitants environ, les statuts de 1327 stipulent que les propriétaires des terrains compris entre les anciens et les nouveaux murs seraient tenus de les vendre, au prix fixé par des arpenteurs, à quiconque promettrait d’y construire son habitation : le droit de citoyenneté serait accordé à ceux qui auraient bâti leur maison, d’une valeur minimale de 300 livres, « in solo proprio per eos empto, vel aliter acquisito », tandis que les constructeurs sur terrain pris à bail ou en emphytéose, soumis à un régime juridique incompatible avec la citoyenneté, ne pourraient y prétendre [107].

28Mais les autorités communales ne se limitèrent pas à contrôler de manière plus ou moins dynamique et efficace l’urbanisation et l’expansion de leur cité. Elles ont pris parfois en charge elles-mêmes des programmes de lotissement, mettant en œuvre des planifications véritables de l’essor urbain. Au début du XII^e siècle, l’ouverture à Bologne des deux faubourgs de Saragozza et de Barberia (1117-1118) pourrait être le premier cas documenté d’une planification urbaine organisée par les organes municipaux [108]; à Ferrare, la commune semble avoir décidé l’urbanisation de deux faubourgs vers le milieu du XII^e siècle [109]. Mais, à part quelques rares cas, hypothétiques plus qu’avérés, il faut attendre la seconde moitié du XIII^e siècle et les premières décennies du siècle suivant pour que soit attestée une action en ce sens des autorités citadines : des lotissements communaux sont signalés à San Gimignano vers le milieu du XIII^e siècle [110], à Prato en 1336 [111], à Gênes où la commune entreprend l’urbanisation de la péninsule du Molo aux alentours du port à partir de 1340 [112]; à Venise en revanche, les bonifications sont contrôlées davantage qu’entreprises par le Grand Conseil [113]. L’opération la plus significative, exceptionnelle par son ampleur, eut lieu à Assise quand la commune décréta l’agrandissement de la ville en 1316 et prit toutes les mesures nécessaires à l’urbanisation de l’espace compris entre le tracé des murs romains et la nouvelle enceinte citadine achevée cette année-là. La commune édicta un « ordinamentum super augmentatione, affrancatione et decoratione civitatis Assisii » après avoir demandé conseil au Studium de Pérouse. Toutes les constructions spontanées sont suspendues, la vente libre de terrains aux personnes privées et aux établissements ecclésiastiques est interdite, les maisons soumises au régime de l’emphytéose sont libérées. Les secteurs à urbaniser sont expropriés de manière systématique et la ville dépense plus de 10 000 livres pour acquérir par achat ou par échange tous les terrains possédés par les institutions religieuses et par les laïcs entre les anciens murs et la nouvelle enceinte. Vient ensuite la phase du lotissement : la commune assigne alors à des habitants de l’arrière-pays tirés au sort des lots de superficie constante avec l’obligation de construire des maisons en pierres jointoyées au mortier de chaux dans les deux années suivant leur cession; près de huit cents parcelles sont ainsi vendues au double du prix payé pour les acquérir afin de financer les travaux d’utilité publique et les infrastructures collectives (aménagement et pavage des rues, fontaines, lavoirs...) [114].

29Comme le montrent ces quelques exemples, les communes de l’Italie du Centre et du Nord ont édicté parfois des mesures, plus ou moins radicales selon les cas, visant à contrôler et à réglementer l’expansion urbaine et ses modalités; mais leur participation dynamique au mouvement d’urbanisation par la promotion d’opérations planifiées de peuplement n’est guère attestée que de manière tardive et semble peu répandue, pour autant que l’état des recherches permette de l’affirmer aujourd’hui. La réalisation de grands travaux d’intérêt collectif, qui a nécessité parfois la mise en œuvre de vastes programmes d’expropriations pour cause d’utilité publique, a retenu principalement l’attention des autorités citadines, davantage que les problèmes d’urbanisation, liés à la croissance rapide de la population urbaine, laissés pour l’essentiel à la gestion des grands propriétaires fonciers.

30Le tableau, incomplet sans doute, brossé au fil de ces quelques pages doit être approfondi encore par de nouvelles études de cas et par la relecture des travaux plus anciens avant que puisse être proposée une synthèse sur les processus d’urbanisation dans l’Italie médiévale. L’analyse fine des modalités de l’occupation des sols, la reconstitution régressive du parcellaire et du bâti pourraient mettre en évidence la densification du tissu urbain et offrir en conséquence des données plus fiables que les estimations dont on dispose à l’heure actuelle sur le rythme et l’ampleur de la croissance spatiale et démographique, à l’échelle sinon de la ville tout entière, du moins des quartiers pour lesquels les sources sont plus abondantes. Cet essai n’en met pas moins en évidence, croyons-nous, la place peut-être réduite laissée à la petite initiative privée et le rôle majeur qu’ont joué les grands propriétaires fonciers dans l’organisation des processus d’urbanisation et des lotissements qui en forment la part la plus visible. Encore conviendrait-il d’apprécier avec davantage de précision la part relative des différents promoteurs à peine esquissée ici : la première place est occupée, sans doute, par les établissements ecclésiastiques, mais selon un poids variable en fonction de la nature de l’institution, de l’ancienneté et de l’importance de son implantation citadine, suivis par les lignages des classes dominantes, dans une mesure qui reste à définir. L’identification précise des conditions contractuelles qui constituent le socle du développement de la construction et, partant, de l’expansion urbaine devrait être poursuivie de manière à mettre en évidence avec plus de netteté la diversité du régime juridique de la propriété immobilière au terme de la grande vague de croissance et ses conséquences sociales et économiques sur le marché du logement, champ largement ouvert aux études futures. Elle permettra également d’appréhender les motivations diverses qui animaient les acteurs de la croissance, au rang desquelles la formation de liens sociaux et religieux paraît avoir tenu un rôle majeur. La juste appréciation des modalités sur lesquelles l’essor urbain s’est appuyé forme à nos yeux le préalable indispensable à la compréhension des mesures promulguées par les autorités communales à l’encontre, bien souvent, des raisons qui avaient conduit les établissements ecclésiastiques et les grands propriétaires laïcs à promouvoir l’urbanisation de leurs patrimoines fonciers. Les pouvoirs communaux devaient en effet encadrer les contrats emphytéotiques et les conséquences juridiques et sociales du régime spécifique de la dissociation de l’immeuble pour abolir les censives et les juridictions privées qui en résultaient ou pour réduire à tout le moins leur importance. C’est à ce prix seulement qu’il leur aura été possible d’exercer pleinement leur autorité sur la totalité du territoire citadin et de mettre en œuvre les grandes politiques d’urbanisme et de décor urbain qui ont modifié le paysage de la plupart des villes italiennes pendant les derniers siècles du Moyen  ge.